Hipotekos refinansavimas reiškia esamos paskolos sumokėjimą ir jos pakeitimą nauja. Yra daugybė priežasčių, kodėl namų savininkai refinansuoja: gauti mažesnę palūkanų normą; sutrumpinti jų hipotekos terminą; konvertuoti iš reguliuojamos normos hipotekos (ARM) į fiksuoto dydžio hipoteką arba atvirkščiai; panaudoti būsto kapitalą dideliam pirkiniui finansuoti arba skoloms konsoliduoti.
Kadangi refinansavimas gali kainuoti nuo 3% iki 6% pagrindinės paskolos sumos ir, kaip ir originalios hipotekos atveju, reikalingas įvertinimas, pavadinimo paieška ir taikymo mokesčiai, namų savininkui svarbu nustatyti, ar refinansavimas yra protingas finansinis sprendimas.
Refinansavimas siekiant užtikrinti mažesnę palūkanų normą
Viena geriausių refinansavimo priežasčių yra mažesnė turimos paskolos palūkanų norma. Istoriškai nykščio taisyklė yra tai, kad refinansavimas yra gera idėja, jei galite sumažinti savo palūkanų normą bent 2%. Tačiau daugelis skolintojų teigia, kad 1% santaupų pakanka paskata refinansuoti.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Mažesnės jūsų hipotekos palūkanų normos yra viena iš geriausių priežasčių refinansuoti. Kai krenta palūkanų normos, pagalvokite apie refinansavimą, kad sutrumpintumėte hipotekos terminą ir sumokėtumėte žymiai mažiau palūkanų. Perjungti į fiksuotos palūkanų normos hipoteką arba į reguliuojamą - Vidutinis - gali būti prasmingas priklausomai nuo palūkanų normos ir to, kiek laiko planuojate likti dabartiniuose namuose. Nuosavo kapitalo kaupimas ar skolos konsolidavimas gali būti rimtos priežastys refinansuoti. Jei tai darysite, kartais skolos įstrigimas gali pablogėti.
Palūkanų normos sumažinimas ne tik padeda sutaupyti pinigų, bet ir padidina nuosavo kapitalo kaupimo namuose normą, taip pat gali sumažinti jūsų mėnesio įmoką. Pavyzdžiui, 30 metų fiksuotos palūkanų normos hipoteka su 9% palūkanų norma 100 000 USD kainuojančiam namui yra 804, 62 USD pagrindinė ir palūkanų įmoka. Ta pati 4, 5% paskola sumažina jūsų mokėjimą iki 506, 69 USD.
Refinansas paskolos terminui sutrumpinti
Kritus palūkanų normoms, būsto savininkai dažnai turi galimybę refinansuoti esamą paskolą kitai paskolai, kuri, daug nekeisdama mėnesinės įmokos, turi žymiai trumpesnį terminą. Jei būsite įkeitę 30 metų fiksuoto dydžio paskolą 100 000 USD, refinansuodami nuo 9% iki 5, 5%, terminą galite sumažinti per pusę iki 15 metų, tik šiek tiek pakeisdami mėnesinę įmoką nuo 804, 62 USD iki 817, 08 USD.
Refinansavimas norint konvertuoti į reguliuojamos ar fiksuotos palūkanų normos hipoteką
Nors ARM dažnai pradeda siūlyti mažesnes palūkanas nei fiksuotos palūkanų normos hipotekos, dėl periodinių pakeitimų gali padidėti normos, didesnės už fiksuotos palūkanų normos hipoteką. Kai tai įvyksta, konvertuojant į fiksuotos palūkanų normos hipoteką gaunami mažesnę palūkanų normą ir pašalina susirūpinimą dėl būsimų palūkanų normų kilimo.
Jei palūkanų normos kris, konvertuoti iš fiksuotos palūkanų normos paskolos į ARM gali būti patikima finansinė strategija. Jei palūkanų normos ir toliau mažėja, dėl periodinių ARM koregavimų mažėja palūkanų normos ir mažesnės mėnesinės hipotekos įmokos, todėl nebereikia refinansuoti kiekvieną kartą, kai sumažėja normos. Kita vertus, kylant hipotekos palūkanų normoms, tai būtų neprotinga strategija.
Konvertuoti į ARM, kuriame dažnai mokama mažesnė mėnesinė įmoka nei terminuota hipoteka, gali būti gera idėja būsto savininkams, kurie neplanuoja likti savo namuose ilgiau nei kelerius metus. Jei mažėja palūkanų normos, šie būsto savininkai gali sumažinti paskolos palūkanas ir mėnesinę įmoką, tačiau jiems nereikės jaudintis dėl didesnių palūkanų ateityje, nes jie pakankamai ilgai negyventų namuose.
Refinansavimas, norint padengti kapitalą arba konsoliduoti skolą
Nors visos anksčiau minėtos refinansavimo priežastys yra finansiškai pagrįstos, hipotekos refinansavimas gali būti slidus link nesibaigiančių skolų.
Namų savininkai dažnai gauna kapitalą savo namuose, kad padengtų dideles išlaidas, tokias kaip namų rekonstravimo išlaidos arba vaiko mokymasis kolegijoje. Šie būsto savininkai gali pateisinti refinansavimą tuo, kad rekonstravimas suteikia namams vertę arba kad hipotekos paskolos palūkanų norma yra mažesnė už pinigų, pasiskolintų iš kito šaltinio, normą.
Kitas pagrindimas yra tas, kad palūkanos už hipoteką yra atskaitytinos nuo mokesčių. Nors šie argumentai gali būti teisingi, padidinti hipotekos metų skaičių, kurį jūs skolingi, yra protingas finansinis sprendimas, taip pat nereikia išleisti dolerio palūkanoms, kad gautumėte 30- centų mokesčio atskaitymas. Taip pat atkreipkite dėmesį, kad įsigaliojus Mokesčių mažinimo ir darbo įstatymui, paskolos dydis, už kurį galite atskaityti palūkanas, sumažėjo nuo 1 mln. USD iki 750 000 USD, jei namą įsigijote po 2017 m. Gruodžio 15 d.
Daugelis namų savininkų refinansuoja savo skolų konsolidavimą. Pagal nominalią vertę, gera idėja yra pakeisti dideles palūkanas turinčią skolą mažų palūkanų hipoteka. Deja, refinansavimas neatneša automatinio finansinio atsargumo. Atlikite šį žingsnį tik įsitikinę, kad galite atsispirti pagundai išleisti, kai refinansavimas atleidžia jus nuo skolų.
Nuo 3% iki 6% refinansavimo išlaidų padengimo užtrunka metus, todėl to nedarykite, nebent planuojate likti dabartiniuose namuose ilgiau nei kelerius metus.
Atminkite, kad didelė dalis žmonių, kurie kažkada sukūrė dideles palūkanas už kreditines korteles, automobilius ir kitus pirkinius, paprasčiausiai tai darys dar kartą, kai hipotekos refinansavimas suteiks jiems turimą kreditą. Tai sukuria akimirksnį keturgubą nuostolį, kurį sudaro švaistomi mokesčiai už refinansavimą, prarasta nuosavybė namuose, papildomi metai dėl padidėjusių palūkanų už naują hipoteką ir skolos grąžinimas už dideles palūkanas, kai kredito kortelės vėl būna maksimalios - įmanoma rezultatas yra begalinis skolų ciklo tęsimasis ir galimas bankrotas.
Esmė
Refinansavimas gali būti didelis finansinis žingsnis, jei dėl jo sumažėja hipotekos įmoka, sutrumpėja paskolos terminas arba padeda greičiau susikurti nuosavybę. Atidžiai naudojant, tai taip pat gali būti vertinga priemonė kontroliuojant skolas. Prieš pradėdami refinansavimą, atidžiai apžiūrėkite savo finansinę padėtį ir paklauskite savęs: kiek laiko planuoju toliau gyventi name? Kiek pinigų sutaupysiu refinansuodamas?
Mokesčių mažinimo ir darbo vietų įstatymas pakeitė paskolos, iš kurios galite atskaityti palūkanas, dydį: ji sumažėjo nuo 1 milijono dolerių iki 750 000 dolerių, jei nusipirkote namą po 2017 m. Gruodžio 15 d.
Dar kartą atminkite, kad refinansavimas kainuoja nuo 3% iki 6% pagrindinės paskolos sumos. Norint, kad sutaupytos lėšos susidarytų dėl mažesnės palūkanų normos ar trumpesnio termino, reikia susigrąžinti metus. Taigi, jei neketinate likti namuose ilgiau nei kelerius metus, refinansavimo išlaidos gali paneigti bet kokį galimą santaupą. Taip pat verta atsiminti, kad nuovokus namų savininkas visada ieško būdų, kaip sumažinti skolas, sukaupti kapitalą, taupyti pinigus ir panaikinti jų hipotekos mokėjimą. Grynųjų pinigų išėmimas iš savo kapitalo, kai refinansuojate, nepadeda pasiekti nė vieno iš šių tikslų.
