Nekilnojamojo turto pirkimas ir turėjimas yra įdomi investavimo strategija, kuri gali būti ir patenkinanti, ir pelninga. Priešingai nei vertybinių popierių ir obligacijų investuotojai, būsimi nekilnojamojo turto savininkai gali naudoti svertą, kad nusipirktų turtą, sumokėdami dalį visų išlaidų iš anksto, po to sumokėdami likutį ir palūkanas. Nors tradiciniam hipotekos įnašui paprastai reikia mokėti nuo 20% iki 25%, kai kuriais atvejais viso turto įsigijimui reikia 5% įmokos. Ši galimybė valdyti turtą pasirašius dokumentus išplečia nekilnojamojo turto nuomotojus ir savininkus, kurie, savo ruožtu, gali įgyti antrą hipoteką savo namuose, kad galėtų sumokėti įmokas už papildomą turtą.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Siekiantys nekilnojamojo turto savininkai gali nusipirkti turtą naudodamiesi svertu, sumokėdami dalį visų jo išlaidų iš anksto, tada laikui bėgant sumokėkite likutį. Keturi pagrindiniai būdai, kuriais investuotojai gali užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto: 1) tapti nuomos savininkais nekilnojamasis turtas, 2) prekyba nekilnojamuoju turtu (dar vadinama „flipping“), 3) nekilnojamojo turto investavimo grupės ir 4) nekilnojamojo turto investavimo patikos fondai (REIT).
Čia yra keturi būdai, kuriais investuotojai gali tinkamai naudotis:
5 paprasti būdai investuoti į nekilnojamąjį turtą
1. Taigi jūs norite būti savininku
Idealiai tinka žmonėms, turintiems pasidaryk pats ir renovacijos įgūdžių, turintiems kantrybės valdyti nuomininkus.
Ko reikia norint pradėti: Didelis kapitalas reikalingas išankstinėms priežiūros išlaidoms finansuoti ir laisvų mėnesių padengimui.
Argumentai "už": Nuomos savybės gali užtikrinti reguliarias pajamas, tuo pačiu padidinant turimą kapitalą pasinaudojant svertu. Be to, daugelis susijusių išlaidų yra atskaitytinos nuo mokesčių, o bet kokie nuostoliai gali kompensuoti kitų investicijų padidėjimą.
Suvart: Jei nenuomosite nekilnojamojo turto valdymo įmonės, nuomojamos savybės paprastai patiria nuolatinį galvos skausmą. Blogiausiu atveju, netvarkingi nuomininkai gali sugadinti turtą. Be to, tam tikruose nuomos rinkos sąlygose nuomotojas privalo arba iškęsti laisvas darbo vietas, arba imti mažesnį nuomos mokestį, kad padengtų išlaidas, kol viskas pasikeis. Kalbant apie įprastą paskolą, kai hipoteka bus visiškai sumokėta, didžioji nuomos mokesčio dalis tampa pelnu.
Žinoma, pajamos iš nuomos nėra vienintelis dėmesys nuomotojui. Idealioje situacijoje nekilnojamasis turtas vertinamas hipotekos metu, palikdamas savininkui vertingesnį turtą, nei jis pradėjo.
Remiantis JAV gyventojų surašymo biuro duomenimis, naujų namų pardavimo kainos (apytikslis nekilnojamojo turto vertės rodiklis) nuo 1940 iki 2006 m., Palyginti su finansine krize, nuolat augo. Laimei, nuo to laiko pardavimo kainos vėl pakilo, netgi viršydamos ikikrizinį lygį.
2. Investicijos į nekilnojamąjį turtą
Idealiai tinka žmonėms, norintiems įsigyti nuomojamo nekilnojamojo turto be vargo.
Ko reikia norint pradėti: Kapitalo pagalvė ir galimybė gauti finansavimą.
Argumentai "už": Tai yra daug labiau atidus požiūris į nekilnojamąjį turtą, kuris vis dar teikia pajamas ir yra vertinamas.
Trūkumai: Nekilnojamojo turto investavimo grupėse egzistuoja laisvų darbo vietų rizika, nesvarbu, ar ji pasiskirsčiusi grupėje, ar specifinė savininkui. Be to, vadovybės pridėtinė vertė gali būti naudinga.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra tarsi maži investiciniai fondai, investuojantys į nuomojamą turtą. Įprastoje nekilnojamojo turto investavimo grupėje įmonė perka arba stato daugiabučių ar daugiabučių namų rinkinį, tada leidžia investuotojams juos įsigyti per įmonę ir taip prisijungia prie grupės. Vienam investuotojui gali priklausyti vienas ar keli savarankiško gyvenamojo ploto vienetai, tačiau investicinę grupę valdanti įmonė kolektyviai valdo visus investicinius vienetus, tvarko techninę priežiūrą, reklamuoja laisvas darbo vietas ir apklausia nuomininkus. Mainais už šių valdymo užduočių atlikimą įmonė ima procentą nuo mėnesio nuomos.
Investuotojo vardu yra įprasta nekilnojamojo turto investicinės grupės nuoma, o visi investiciniai vienetai kaupia dalį nuomos mokesčio tam, kad apsisaugotų nuo atsitiktinių laisvų darbo vietų. Šiuo tikslu gausite tam tikrų pajamų, net jei jūsų skyrius tuščias. Kol sujungtų vienetų vakansija nebus per aukšta, jos turėtų pakakti išlaidoms padengti.
Nors šios grupės yra teoriškai saugūs investavimo į nekilnojamąjį turtą būdai, jos yra pažeidžiamos tų pačių mokesčių, kurie persekioja investicinių fondų pramonę. Be to, šios grupės kartais yra privačios investicijos, kai nesąžiningos valdymo komandos investuoja investuotojus iš savo pinigų. Todėl, norint išnaudoti geriausias galimybes, labai svarbu atlikti kruopštų kruopštumą.
3. Nekilnojamojo turto prekyba (dar žinoma kaip „Flipping“)
Idealiai tinka žmonėms, turintiems didelę nekilnojamojo turto vertinimo ir rinkodaros patirtį.
Ko reikia norint pradėti: kapitalas ir galimybė prireikus atlikti ar prižiūrėti remontą.
Argumentai „už“: prekyba nekilnojamuoju turtu yra trumpesnis laikotarpis, per kurį turtas ir pastangos yra susieti. Tačiau priklausomai nuo rinkos sąlygų, net per trumpesnį laiką, grąža gali būti reikšminga.
Suvart: norint prekiauti nekilnojamuoju turtu, reikia išsamesnių rinkos žinių ir sėkmės. Karštos rinkos gali netikėtai atvėsti, paliekant trumpalaikiams prekybininkams nuostolius ar ilgalaikius galvos skausmus.
Prekyba nekilnojamuoju turtu yra laukinė investicijų į nekilnojamąjį turtą pusė. Kaip dienos prekybininkai skiriasi nuo pirkėjų, laikančių pirkimą ir laikymą, gyvulių, taip ir nekilnojamojo turto prekybininkai skiriasi nuo nuomojamų ir nuomojamų savininkų. Pavyzdys: nekilnojamojo turto prekybininkai dažniausiai siekia pelningai parduoti perkamą neįvertintą turtą vos per tris ar keturis mėnesius.
Gryno turto pirkėjai dažnai neinvestuoja į savybių gerinimą. Todėl investicijos jau turi turėti vidinę vertę, reikalingą pelnui gauti be jokių pakeitimų, nes kitaip jie pašalins turtą iš ginčijamo.
Vargdieniai, negalintys greitai iškrauti turto, gali patekti į bėdą, nes paprastai jie neturi pakankamai rankoje neišleistų grynųjų pinigų, kad galėtų sumokėti turto hipoteką per ilgą laiką. Tai gali lemti nuolatinius sniego gniūžčių praradimus.
Yra visai kitas šleifas, kuris uždirba pinigus pirkdamas pagrįstai įkainotas savybes ir sukurdamas pridėtinę vertę juos renovuodamas. Tai gali būti ilgalaikė investicija, kai investuotojai gali sau leisti tik vieną ar du objektus vienu metu.
4. Turtai, investuojantys į nekilnojamąjį turtą (REIT)
Idealiai tinka investuotojams, norintiems įsigyti nekilnojamojo turto portfelio be tradicinio nekilnojamojo turto sandorio.
Ko reikia norint pradėti: Investicinis kapitalas.
Argumentai „už“: REIT iš esmės yra dividendus mokančios akcijos, kurių pagrindinę dalį sudaro komercinis nekilnojamasis turtas su ilgalaikiu, grynųjų pinigų nuoma.
Suvart: REIT yra iš esmės atsargos, todėl svertas, susijęs su tradiciniu nuomojamu nekilnojamuoju turtu, netaikomas.
REIT sukuriamas, kai korporacija (arba patikos fondas) naudoja investuotojų pinigus pajamų nuosavybės pirkimui ir valdymui. REIT yra perkamos ir parduodamos didžiosiose biržose, kaip ir bet kurios kitos akcijos. Siekdama išlaikyti savo REIT statusą, korporacija turi išmokėti 90% savo apmokestinamojo pelno dividendų forma. Tokiu būdu REIT išvengs pelno mokesčio mokėjimo, tuo tarpu įprastai įmonei būtų apmokestinamas jos pelnas, o tada turėtų nuspręsti paskirstyti savo pelną po mokesčių kaip dividendus.
Kaip ir įprastos dividendus mokančios akcijos, REIT yra patikima investicija vertybinių popierių rinkos investuotojams, norintiems reguliarių pajamų. Palyginti su pirmiau minėtomis investicijomis į nekilnojamąjį turtą, REIT investuotojams leidžia įsitraukti į negyvenamąsias investicijas, tokias kaip prekybos centrai ar biurų pastatai, kurių paprastai individualūs investuotojai negali įsigyti tiesiogiai. Dar svarbiau, kad REIT yra labai likvidžios, nes jomis prekiaujama biržoje. Kitaip tariant, jums nereikės maklerio ir nuosavybės pervedimo, kad būtų lengviau išpirkti investicijas. Praktiškai REIT yra labiau formalizuota nekilnojamojo turto investicijų grupės versija.
Galiausiai, žvelgdami į REIT, investuotojai turėtų atskirti nuosavybės REIT, kuriems priklauso pastatai, ir hipotekos REIT, kurie finansuoja nekilnojamąjį turtą ir leidžiasi įkeisdami hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS). Abi jos siūlo nekilnojamąjį turtą, tačiau jos pobūdis yra skirtingas. Nuosavo kapitalo nuosavybės teisinis vertinimas yra tradiciškesnis tuo, kad atspindi nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, tuo tarpu hipotekos nekilnojamojo turto nekilnojamasis turtas yra susijęs su pajamomis iš nekilnojamojo turto hipotekos finansavimo.
Esmė
Nesvarbu, ar nekilnojamojo turto investuotojai naudojasi savo turtu norėdami gauti pajamų iš nuomos, ar praleisti laiką, kol atsiranda tobula pardavimo galimybė, įmanoma sukurti patikimą investavimo programą, sumokant palyginti nedidelę viso turto vertės dalį iš anksto. Kaip ir bet kuri investicija, nekilnojamojo turto srityje yra pelno ir galimybių, nesvarbu, ar bendra rinka yra aukštyn, ar žemyn.
1:35Kaip jūs uždirbate pinigus iš nekilnojamojo turto
