Kas yra pakoreguoti operacijų fondai?
Patikslintos operacijų lėšos (AFFO) reiškia finansinės veiklos rodiklį, pirmiausia naudojamą analizuojant patikėjimo fondus (REIT). REIT AFFO, nors ir turi būti taikomi skirtingi skaičiavimo metodai, paprastai yra lygus patikos fondams, gautiems iš operacijų (FFO), su patikslinimais dėl periodinių kapitalo išlaidų, naudojamų palaikyti REIT pagrindinio turto kokybę. Skaičiavimai atliekami atsižvelgiant į BAP nuomos, lizingo sąnaudų ir kitų reikšmingų veiksnių koregavimą.
Suprasti pakoreguotas operacijas
Nepriklausomai nuo to, kaip pramonės specialistai pasirenka apskaičiuotas pakoreguotas operacijas (AFFO), ji laikoma tikslesne akcininkams tenkančio likusio grynųjų pinigų srauto verte nei paprastas FFO, nes atsižvelgiama į nuomos mokesčio padidėjimą ir papildomas REIT patirtas išlaidas. Tai numato tikslesnį bazinį skaičių įvertinant dabartines vertes ir geresnį REIT būsimų galimybių išmokėti dividendus numatymą. Tai ne BAP priemonė.
Operacijų pakoreguotų lėšų apskaičiavimas
Prieš apskaičiuodamas AFFO, analitikas pirmiausia turi nustatyti REIT lėšas iš operacijų (FFO). FFO matuoja pinigų srautus iš nurodyto veiklos sąrašo. FFO atspindi REIT lizingo ir įsigijimo veiklos poveikį bei palūkanų išlaidas. FFO atsižvelgia į REIT grynąsias pajamas, įskaitant nusidėvėjimą ir nusidėvėjimą, tačiau ji neįtraukia turto pardavimo vertės padidėjimo. Šis pelnas neįtrauktas dėl to, kad tai yra vienkartiniai įvykiai ir paprastai neturi ilgalaikio poveikio REIT ateities pajamų potencialui.
FFO formulė yra:
FFO = grynosios pajamos + amortizacija + nusidėvėjimas - turto vertės padidėjimas iš turto
Nustačius FFO, galima apskaičiuoti AFFO. AFFO formulė yra:
AFFO = FFO + nuoma padidėja - kapitalo išlaidos - įprastos priežiūros sumos
AFFO skaičiavimo pavyzdys
Kaip AFFO skaičiavimo pavyzdį tarkime: REIT turėjo 2 mln. USD grynųjų pajamų per pastarąjį ataskaitinį laikotarpį. Per tą laiką ji uždirbo 400 000 USD už vieną iš savo nuosavybės objektų ir 100 000 USD prarado už kitą. Jis pranešė apie 35 000 USD amortizaciją ir 50 000 USD nusidėvėjimą. Per laikotarpį grynasis nuomos mokestis padidėjo 40 000 USD; kapitalo išlaidos sudarė 75 000 USD, o įprastinė priežiūra - 30 000 USD.
Atsižvelgiant į šią informaciją, FFO gali būti apskaičiuojamas taip:
FFO = 2 000 000 USD + 35 000 USD + 50 000 USD - (400 000 USD - 100 000 USD) = 1 785 000 USD
Iš to AFFO apskaičiuojamas taip:
AFFO = FFO + 40 000 USD - 75 000 USD - 30 000 USD = 1 785 000 - 65 000 USD = 1 720 000
