Turinys
- 1. Mirtis namuose
- 2. Kaimynystės nepatogumai
- 3. Pavojai
- 4. Informacija apie HOA
- 5. Remontas
- 6. Vandens žala
- 7. Trūksta daiktų
- 8. Kitas galimas informacijos atskleidimas
- Kaip atskleisti
- Esmė
Čia yra svarbi namų pirkėjų apsauga: kai savininkai parduoda turtą, jie privalo atskleisti informaciją apie jo būklę, kuri gali neigiamai paveikti jo vertę. Jei jie sąmoningai neslėps tokios informacijos, jie gali būti nuteisti ir už sukčiavimą, be to, kad bus teisiami. Pardavę turtą tokį, koks jis yra, neatleisime nuo šio atskleidimo.
Šios taisyklės galioja visiems, parduodantiems namus, tačiau ypač tikėtina, kad tai paveiks nekilnojamojo turto pardavėjus, kurie dažnai susiduria su nekokybiškomis savybėmis. Be to, įstatymų, susijusių su informacijos atskleidimu, įstatymuose yra nedideli skirtumai. Sužinokite apie savo valstybės įstatymus dėl būtinos informacijos iš savo valstybės nekilnojamojo turto ir vietos planavimo skyriaus. Žinant informacijos, kuri turėtų būti atskleista, rūšis gali padėti jums perkant nekilnojamąjį turtą; jei tokį parduodate, tai gali išgelbėti jus nuo bylinėjimosi. Štai kaip šios taisyklės veikia pirkėjus ir pardavėjus.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Turto pardavėjai teisiškai privalo atskleisti informaciją apie jo būklę, kuri gali neigiamai paveikti turto vertę.Net jei jūsų valstija nereikalauja atskleisti tam tikros problemos, pardavėjai gali bet kokiu atveju ją atskleisti, kad būtų išvengta problemų su potencialiu pirkėju.Informacija, kad gali prireikti atskleisti mirtį dėl smurtinio nusikaltimo turtui, tokius kaimynystės nepatogumus kaip triukšmas ar kvapai, pavojus, žalą vandeniui ir namų remontą. Valstybių įstatymai skiriasi, todėl būtinai pasitarkite su nekilnojamojo turto advokatu dėl reikalavimų, susijusių su tais atvejais, kai tu gyveni.
1. Mirtis namuose
Kai kuriems pirkėjams gali kilti abejonių ar prietarų įsigyjant namus, kuriuose kažkas mirė, todėl svarbu žinoti, ar jūsų valstija reikalauja, kad pardavėjai atskleistų ankstesnę namų mirtį.
„Kiekviena valstija turės šiek tiek skirtingus atskleidimo reikalavimus“, - sako Jim Olenbush, Teksaso nekilnojamojo turto brokeris. "Pavyzdžiui, Teksase nereikia atskleisti mirčių dėl natūralių priežasčių, savižudybių ar nelaimingų atsitikimų, nesusijusių su turtu."
Tačiau „reikalaujama, kad pardavėjas atskleistų mirties atvejus, susijusius su turto būkle, ar smurtinius nusikaltimus“, - sako Olenbušas. Pvz., Jei ankstesnio keleivio vaikas nuskendo baseine, nes baseinas neturėjo tinkamos apsauginės tvoros, pavyzdžiui, pardavėjui tektų atskleisti mirtį net ir ištaisius saugos problemą įrengiant tinkamą baseino aptvarą. Tačiau yra atvejų, kai pardavėjai neprivalo atskleisti turto mirties.
„Nėra nė vienos valstybės, kurioje būtų įpareigota atskleisti natūraliomis sąlygomis mirusio žmogaus mirtį“, - sako advokatas Matthew Reischeris, „LegalAdvice.com“ generalinis direktorius. „Tačiau kai kurios valstijos įpareigoja stigmatizuotus namus ar butus, kuriuose buvo savižudybė ar žmogžudystė. Kai kurios valstijos netgi numato, kad pardavėjui nustato teigiamą pareigą, jei žino, kad jų nekilnojamasis turtas persekiojamas mirusiųjų “.
Net jei informacijos atskleisti nereikia - pavyzdžiui, Gruzijoje nereikia atskleisti žmogžudysčių ar savižudybių - pardavėjai gali norėti suklysti pranešdami pirkėjui apie turto mirtį. „Jei pardavėjui rūpi atsakomybė, geriausias patarimas yra viską iš anksto atskleisti, net jei to nereikalauja įstatymai“, - sako Olenbush. „Pirkėjai visada išgirs apie kaimynų reikalus, o nustebimas gali priversti juos atsisakyti pirkimo sutarties ar susimąstyti, ko dar pardavėjas jiems nesako“.
2. Kaimynystės nepatogumai
Nepatogumai yra triukšmas ar kvapas, atsirandantis iš šaltinio, esančio ne nuosavybėje, kuris gali dirginti nekilnojamojo turto gyventojus. Šiaurės Karolina reikalauja, kad pardavėjai atskleistų triukšmą, kvapus, dūmus ar kitus nepatogumus iš komercinių, pramoninių ar karinių šaltinių, turinčių įtakos turtui. Mičiganas reikalauja, kad pardavėjai atskleistų netoliese esančius ūkius, ūkio operacijas, sąvartynus, oro uostus, šaudyklas ir kitus nepatogumus, tačiau Pensilvanija palieka pirkėjui galimybę nustatyti, ar nėra žemės ūkio trikdžių. Tai yra tik trijų valstybių taisyklės; įsitikinkite, kad žinote, ko reikalauja jūsų valstijos įstatymai dėl kaimynystės trikdžių atskleidimo.
3. Pavojai
Jei namams padidėja žalos dėl stichinės nelaimės rizika arba jie galėjo žinoti ar gali užteršti aplinką, gali reikėti atskleisti šią informaciją pirkėjui.
Teksaso įstatymai reikalauja, kad pardavėjai atskleistų pavojingų ar toksiškų atliekų, asbesto, karbamido-formaldehido izoliacijos, radono dujų, švino pagrindo dažų ir ankstesnio patalpų naudojimo metamfetamino gamybai buvimą. Misūris taip pat reikalauja atskleisti buvusią namų laboratoriją, tačiau kaimyninis Kanzasas, kaip ir dauguma valstijų, to nedaro.
Niujorko Turto būklės atskleidimo įstatyme reikalaujama, kad pardavėjai praneštų pirkėjams, ar turtas yra potvynio lygumoje, šlapynėje ar žemės ūkio rajone; ar tai kada nors buvo sąvartynas; jei nekilnojamojo turto objekte kada nors yra buvę degalų laikymo rezervuarų; ar ir kur konstrukcijoje yra asbesto; jei yra švino santechnika; ar namuose buvo išbandytas radonas; ir ar į nekilnojamąjį turtą nebuvo išsiliejęs ar nutekėjęs kuras, alyva, pavojinga ar toksiška medžiaga.
Valstybės taip pat gali reikalauti atskleisti minų grimzles, požemines duobes, gyvenvietes, stumdomas, posūkius ar kitus žemės stabilumo trūkumus. Kalifornijos Natūralių pavojų atskleidimo įstatyme reikalaujama, kad pardavėjai atskleistų, ar turtas yra seisminio pavojaus zonoje, todėl po žemės drebėjimo jis gali būti suskystintas ar nuošliaužos.
Nors daugumą informacijos atskleidimo reikalavimų reglamentuoja valstybės, federalinė vyriausybė įpareigoja vieną: atskleisti, kad švino pagrindu pagamintus dažus gali naudoti bet kuris turtas, pastatytas iki 1978 m.
4. Informacija apie namų savininkų asociaciją
Jei namus valdo namų savininkų asociacija (HOA), turėtumėte atskleisti šį faktą. Taip pat turite žinoti apie HOA finansinę būklę ir pateikti šią informaciją pirkėjui, kad jis galėtų priimti pagrįstą pirkimo sprendimą.
„Kai aš žinau, pirkėjas įsigijo kooperatinį butą, pardavėjas per klaidą pamiršo duoti pirkėjui paskutinius 12 mėnesių susitikimo protokolus“, - sako Ed Kaminsky, „SportStar“ perkėlimo į Manheteno paplūdimį Kalifornijoje prezidentas ir generalinis direktorius. “Po septynių mėnesių pirkėjas buvo įvertino 30 000 USD turto pagerinimui. Vėliau pirkėjas pateikė ieškinį pardavėjui už šių svarbių pastabų neatskleidimą. “
5. Remontas
Ką jūs remontavote ir kodėl? Pirkėjai turi žinoti namo remonto istoriją, kad galėtų namų inspektorių atkreipti ypatingą dėmesį į problemines sritis ir žinoti apie galimas problemas ateityje. Pavyzdžiui, Teksaso įstatymai reikalauja, kad pardavėjai atskleistų ankstesnius konstrukcijų ar stogo remonto darbus; sąvartynas, nusėdimas, dirvožemio judėjimas ar gedimo linijos; sienų, stogo, tvorų, pamato, grindų, šaligatvių defektai ar veikimo sutrikimai ir visos kitos esamos ar ankstesnės problemos, turinčios įtakos namo konstrukciniam vientisumui. Jums taip pat gali tekti atskleisti elektros ar santechnikos remontą ir visas kitas problemas, apie kurias norėtumėte žinoti, jei ketinate pirkti namą ir jame gyventi.
6. Vandens žala
Kai vanduo patenka ten, kur neturėtų, jis gali sugadinti asmeninius daiktus, pakenkti namo struktūrai ir netgi sukelti pavojų sveikatai, jei jis skatina pelėsių augimą. Pardavėjai turėtų nurodyti buvusį ar esamą nuotėkį ar žalą vandeniui. Pavyzdžiui, Mičiganas reikalauja, kad pardavėjai atskleistų vandens rūsyje ar nuskaitymo vietoje įrodymus, stogo nutekėjimą, didelę potvynių žalą, santechnikos sistemos tipą (pvz., Cinkuotą, varį ir kt.) Ir visas žinomas santechnikos problemas.
„Namų uždarymas, kai reikia atlikti tam tikrą darbą su turtu, yra susijęs su daugeliu pavojų, kurie nebuvo akivaizdūs pravažiuojant, ypač žiemą ar per sausą laiką“, - sako Ilinojaus verslo advokatas Billas Price'as. „Žiemą pirkėjas ar jo namų inspektorius gali nepatikrinti stogo, iš kurio nutekėjo ar turi labai senas čerpes. Be to, sausas rašybos būdas gali nuslėpti nesandaraus rūsio problemas. “Tokiose situacijose kaip ši, patikrinkite, ar jūsų valstybės įstatymai siūlo didelę apsaugą nuo informacijos, apie kurią jūs nieko negalėjote žinoti, atskleidimo.
7. Trūksta daiktų
Kartais namų pirkėjai turi tiek proto, kad gali nepastebėti, jog namuose trūksta esminio komponento, kol jie nesikreipia. Kai kurių valstijų informacijos atskleidimo įstatymai stengiasi užkirsti kelią šiai problemai. Pavyzdžiui, Teksase ir Mičigane reikalaujama, kad pardavėjai atskleistų, ar turtas pateiktas su ilgu daiktų sąrašu, įskaitant virtuvės prietaisus, centrinį oro kondicionavimą ir šildymą, lietaus latakus, išmetimo ventiliatorius ir vandens šildytuvus.
8. Kitas galimas informacijos atskleidimas
Pirkėjai turi žinoti, ar namai yra ypatingame istoriniame rajone, nes tai turės įtakos jų galimybėms atlikti remontą ir pakeitimus, be to, tai gali padidinti tos veiklos kainą.
Teksaso įstatymai reikalauja, kad pardavėjai atskleistų aktyvius termitus ar kitus medieną naikinančius vabzdžius, terminitus ar medienos puvinio pažeidimus, kuriuos reikia taisyti, ankstesnius terminų pažeidimus ir ankstesnį gydymą termitais. Mičigano ir Šiaurės Karolinos įstatymai taip pat reikalauja, kad pardavėjai atskleistų bet kokią užkrėtimo istoriją. Pasidomėkite savo valstijos įstatymais ir sužinokite, ar turite atskleisti informaciją apie bet kokius kenkėjus.
Taip pat gali reikėti atskleisti drenažo ar rūšiavimo, zonavimo, laukiančio teismo proceso problemas, pakeitimus, padarytus be leidimų, ginčus dėl ribų ir servitutus.
Kaip atskleisti
Kai kurios valstijos, tokios kaip Mičiganas ir Šiaurės Karolina, reikalauja, kad pardavėjai naudotų specialią informacijos atskleidimo formą. Jei nėra konkrečios formos, jūsų valstybinis departamentas ar nekilnojamojo turto komisija ar valstybinio maklerio asociacija paprastai turės rekomenduojamą formą, kurią galite naudoti. Forma gali būti daugiau ar mažiau išsami, nei to reikalauja valstybės įstatymai. Jei forma nėra pakankamai išsami jūsų situacijai, papildykite ją papildomų elementų, kuriuos norite atskleisti, sąrašu. Pardavėjas visą informaciją pirkėjui turėtų pateikti raštu, o pirkėjas ir pardavėjas turėtų pasirašyti ir nurodyti datą. Įsitikinkite, kad su nekilnojamojo turto advokatu peržiūrėsite, ką jums reikia atskleisti ir kaip tai turėtų būti suformuluota.
Esmė
Net jei jūsų rajone nereikalaujama konkretaus informacijos atskleidimo, pardavėjai, turintys informacijos apie savo namą, dėl kurio pirkėjas gali tapti nepatenkintas, vis tiek gali norėti jį atskleisti. Be moralinių priežasčių sąžiningai elgtis su potencialiais pirkėjais ir noro išvengti išlaidų ir vargo ieškiniui, asmenys turi ir gerą vardą. Pardavėjai, kurie abejoja, ar teisingai atskleidė turto būklę, turėtų susisiekti su jų valstijos nekilnojamojo turto advokatu.
