Kas yra uždarojo tipo nekilnojamojo turto investicijų trestas?
Uždarosios investicijos į nekilnojamąjį turtą yra tiesiog nekilnojamojo turto investicinis fondas (REIT), kontroliuojantis vienos įmonės nuosavybės teises. Bendrovėms, turinčioms nekilnojamojo turto nuosavybės teises, susijusias su jų verslu, gali būti naudinga suskirstyti nekilnojamąjį turtą į REIT specialioms mokesčių lengvatoms. Šią mokesčių mažinimo strategiją gali naudoti mažmenininkai ir bankai, turintys daug parduotuvių ar filialų.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Uždarasis REIT yra bet kuris REIT, kurio vienos įmonės akcijų paketas sudaro daugiau kaip 50%.Captive REITs paprastai yra dukterinės įmonės. Kadangi REITs, captive REITs naudojasi tomis pačiomis mokesčių lengvatomis kaip ir standartinės REIT.Apibendrinant, nelaisvėje REIT apskaita gali būti sudėtinga. patronuojanti įmonė ir nelaisvėje veikianti REIT dukterinė įmonė. Apskaitos ir mokesčių specialistai turėtų įsitikinti, kad jie visiškai atitinka visus federalinius ir valstijų įstatymus, apimančius nelaisvėje vykdomą REIT.
Nekilnojamojo turto investicinių fondų pasitikėjimo supratimas
Uždarosios investicijos į nekilnojamąjį turtą gali būti sukurtos siekiant pasinaudoti mokesčių lengvatomis, kurias teikia investicinis nekilnojamojo turto fondas (REIT). Bendrovės gali pasirinkti sukurti arba kontroliuoti nuosavybės teises į REIT, kad gautų nelaisvę. Kontroliuojamasis arba nelaisvės statusas yra apibrėžiamas kaip daugiau kaip 50% REIT balsavimo teisės turinčių akcijų.
Bendrovės, statančios uždarojo tipo nekilnojamąjį turtą, kad galėtų valdyti savo nekilnojamąjį turtą, paprastai apibūdins jį kaip nuomos ar hipotekos nekilnojamąjį turtą. Hipotekos REIT suteikia hipotekos kapitalą abipusėms pajamoms, kurios dažnai yra REIT pajamų pagrindas. Bendrovės taip pat gali naudotis uždarojo tipo investiciniais fondais, perleisdamos nekilnojamąjį turtą REIT, tada nuomodamos nekilnojamąjį turtą iš tų REIT.
Turtai, investuojantys į nekilnojamąjį turtą
Uždaras REIT yra tiesiog REIT, valdantis vienos įmonės nuosavybės teises. Be to, nelaisvėje naudojami REIT yra tiesiog REIT. Ūkio subjektą galima priskirti REIT, jei jis atitinka tam tikrus Vidaus pajamų tarnybos ir Vidaus pajamų kodekso 26 antraštinės dalies reikalavimus. REIT gali būti patikos fondai, asociacijos ar korporacijos, tačiau nepriklausomai nuo to, ar jie visi pasirenka apmokestinimą kaip korporacijos.
Vidaus pajamų kodeksas leidžia visoms REIT paskirstyti visas savo akcininkams pajamas. Tai padaro REIT panašius į bendrijas pagal mokesčių kodeksą, nes bendrijos paprastai neturi pajamų ir visas savo pajamas paskirsto per K-1.
REIT turi atitikti kelis reikalavimus, kad galėtų naudotis pajamų paskirstymo mokesčio atskaitymais, kurie apibūdina REIT apskritai. Kai kurie iš svarbiausių reikalavimų yra šie:
- Rinkimas apmokestinti kaip korporacijąBent 90% bendrųjų pajamų iš dividendų, palūkanų, nuomos ar kito nekilnojamojo turtoNe mažiau kaip 75% viso turto, kurį sudaro nekilnojamojo turto turtas, pinigų ekvivalentai ir vyriausybės vertybiniai popieriaiTuri būti faktiška 100 ar daugiau asmenų nuosavybė (kontroliuojančios įmonės gali pasamdyti vadovus kaip akcininkus, kad įvykdytų šį reikalavimą)
Jei subjektas atitinka REIT reikalavimus, jis privalo sumokėti akcininkams ne mažiau kaip 90% savo pajamų, todėl jam leidžiama paskirstyti pajamas. Likęs balansas po reikalaujamo paskirstymo yra apmokestinamas reikiamu pelno mokesčio tarifu.
Papildoma apskaita
Uždarosios REIT yra laikomos dukterinėmis įmonėmis, todėl jų nuosavybė turi būti tam tikru būdu įtraukiama į patronuojančios įmonės finansus. Paprastai yra trys būdai, kaip dukterines įmones ir dukterines įmones apskaityti patronuojančios įmonės finansinėse ataskaitose. Bendrovės gali pateikti konsoliduotas finansines ataskaitas arba apskaityti nuosavybės teises nuosavybės ar sąnaudų metodu.
Pagal visuotinai priimtus apskaitos principus (BAP) įmonės gali pasirinkti sudaryti konsoliduotas finansines ataskaitas, kuriose būtų integruoti visi dukterinės įmonės finansiniai aspektai, jei patronuojančiai įmonei priklauso daugiau kaip 50% nuosavybės teisių. Paprastai patronuojančiai įmonei nėra naudinga ar netaikoma nekontroliuojamos REIT įtraukimas į konsoliduotą finansinės atskaitomybės ataskaitą dėl mokestinių lengvatų, kurias pati gauna nelaisvėje veikianti REIT, kuri dažnai yra jos sukūrimo priežastis. Todėl uždaroji REIT nuosavybė paprastai apskaitoma patronuojančios įmonės finansuose naudojant nuosavybės metodą arba savikainos metodą.
Nepriklausomos REIT mokesčių lengvatos
Gali būti keletas mokesčių lengvatų, susijusių su kontroliuojamaisiais REIT mokesčiais. Federalinis REIT apmokestinimas yra aptariamas Vidaus pajamų kodekso 26 antraštinėje dalyje, tačiau valstybės taip pat gali turėti savo REIT mokesčių taisykles, kurios gali padidinti ar sumažinti mokesčių lengvatas.
Paprastai pagrobtosios REIT patronuojanti įmonė gali atskaityti nuomos ar hipotekos įmokas, kurias ji moka savo pagrobtajai REIT, ir tai sumažina apmokestinamąsias pajamas. Tai nebūtinai yra didžiulė nauda, nes paprastai bet kokiu atveju būtų atskaitytos šios išlaidos, tačiau tai gali sukurti naudingų mokėjimų apdorojimo pranašumų ir pan. Vienas didžiausių pranašumų yra tas, kad patronuojanti įmonė dalį dividendų paskirsto iš kontroliuojamos įmonės REIT kuris gali būti apmokestinamas mažesniu tarifu.
Pagrobtasis REIT naudojasi visomis REIT statuso mokesčių lengvatomis. Jis gali atskaityti 90% ar didesnę pajamų dalį, kurią paskirstė akcininkams. Ji taip pat moka federalinį pelno mokesčio tarifą už visas likusias pajamas.
Neįtraukiamąjį nekilnojamąjį turtą reglamentuojantys įstatymai
Kadangi nelaisvėje esančios REIT dukterinės įmonės gali sukurti keletą pranašumų, yra tam tikros federalinės ir valstijos nuostatos. Apskritai daugumoje įstatymų nustatyta, kad kontroliuojamoji nuosavybė kontroliuoja 50 proc. Nuosavybės teisių. Federaliniai įstatymai reikalauja, kad bet koks gydymas būtų sąžiningas ir atitiktų turto vertinimą ir derybas dėl nesusijusių šalių. Kai kurios valstybės turi savo specialius reikalavimus, o kai kuriais atvejais yra apribojimų, kurie gali visapusiškai panaikinti mokesčių vengimo taktiką. Apskritai, apskaitos ir mokesčių specialistai turėtų užtikrinti, kad užgrobta REIT ir nelaisvoji REIT apskaita atitiktų visus federalinius ir valstijų įstatymus kolektyviai.
