Iš pirmo žvilgsnio gali pamanyti, kad nekilnojamojo turto portfelio valdytojas yra panašus į bet kurį finansinio turto valdytoją. Tačiau nekilnojamojo turto akcijų portfelis ar fondų valdymas kardinaliai skiriasi nuo akcijų, obligacijų ar investicinių fondų valdymo.
Skirtingai nuo akcijų valdytojų, kurie tiria įmones ir valdo tikimybę, kad gali įgyvendinti savo išdėstytas strategijas, nekilnojamojo turto valdytojai turi padėti apibrėžti ir pasinaudoti galimybėmis turto lygmeniu. Nekilnojamojo turto valdytojai yra atsakingi ne tik už turto paskirstymą, rizikos valdymą ir sandorius, bet ir už tiesioginius sandorius su žeme ir joje esančiomis konstrukcijomis.
Taigi nekilnojamojo turto valdymui, skirtingai nei tradiciniam pinigų valdymui, reikalingi patyrę asmenys, galintys optimizuoti turto vertę. Tiesą sakant, nekilnojamojo turto valdytojas daugeliu atvejų yra panašus į įmonės generalinį direktorių, vadovaujantį įmonei ar įmonei. Priešingai, tradicinis pinigų tvarkytojas gali žinoti tam tikros srities ar sektoriaus atsargas, tačiau nedalyvauja pačių bendrovių veikloje.
Manote, kad jums gali tikti nekilnojamojo turto portfelio valdymo karjera? Skaitykite toliau, kad sužinotumėte daugiau.
Nekilnojamojo turto portfelio valdymas
Nekilnojamojo turto valdytojų mokymai ir patirtis yra panašūs į kitų fondų valdytojų. Tačiau skiriasi tas būdas, kuriuo jie naudojasi šiais įgūdžiais užtikrindami portfelio efektyvumą. Portfelio valdytojai dažnai vertinami pagal jų sugebėjimą užtikrinti tinkamą pagal riziką įvertintą grąžą ir diversifikuoti portfelį, paskirstant ir parenkant turtą.
Be to, nekilnojamojo turto portfelio valdytojai teikia vertę klientams užtikrindami efektyviausią investuotojų kapitalo naudojimą ir nuolat informuodami klientus atlikdami aukščiausio lygio veiklos vertinimą ir netgi prognozuodami pinigų srautus. Nekilnojamojo turto fondo valdytojas, išskyrus nekilnojamojo turto investicinį fondą (REIT) ir fondų valdytojų fondus (kurių veikla vertinama atsižvelgiant į sugebėjimą įvertinti kitų valdytojų sugebėjimą kurti ir įgyvendinti strategiją), iš esmės yra nekilnojamojo turto fondo valdytojas. savo įmonei, kuriančiai ir vykdančiai nuosavybės lygio strategijas už jo valdomą turtą.
Investicijų atrankos strategijos
Nekilnojamojo turto portfelio valdytojai turto paskirstymą ir turto parinkimą atlieka ne suprasdami rinkos dinamiką ir tam tikrų pramonės šakų įmones, bet būdami nekilnojamojo turto pagrindų ekspertai. Jie mokosi vietiniuose regionuose ir įvairiose komercinės paskirties žemėse: biurų, pramonės, viešbučių, mažmeninės prekybos, vienbučių ir daugiabučių gyvenamųjų namų. Norėdami įveikti rinką, užtikrinti diversifikaciją ir gauti tinkamą riziką atitinkančią grąžą, nekilnojamojo turto portfelio valdytojai turi atlikti statymus regioninėse ar vietinėse nekilnojamojo turto rinkose, o daugialypio turto portfelių atveju - teisingą turto derinį.
Dėl šios priežasties daugelis fondų valdytojų sutelkia dėmesį į konkrečius regionus ar turto rūšis; kai kurie didesni nekilnojamojo turto valdytojai organizuoja vyresnius darbuotojus ir pagalbinį personalą pagal regioną ar žemės naudojimo paskirtį. Organizacijos tokiu būdu pagrindas yra užtikrinti, kad būtų galima nustatyti rinkos galimybes, o paskui paversti teisingu turto pasirinkimu ir turto atsiradimu.
Nuosavybės įsigijimo būdas yra vienas reikšmingiausių būdų, kaip nekilnojamojo turto fondai skiriasi nuo labiau tradicinių investicijų. Kaip ir prekybininkai akcijų rinkoje, nekilnojamojo turto fondai naudojasi įsigijimo specialistais, kad atskleistų ir įvykdytų turto sandorius. Šie įsigyjantys darbuotojai paprastai dirba konkrečiame fonde arba yra organizuojami regioniniu ar turto tipu.
Kadangi dauguma nekilnojamojo turto akcijų fondų valdo visą (arba didelę dalį) kiekvieno turto, portfelio valdytojai dažnai tiesiogiai dalyvauja įsigijimo procese. Portfelio valdytojai, atsakingi už turto strategijos nustatymą ir vykdymą, turi būti tiesiogiai įtraukti į visus investavimo procesus, įskaitant įsigijimą, finansavimą, disponavimą ir sprendimų priėmimą. Norėdami palengvinti investavimo į nekilnojamąjį turtą valdymo procesus ir išsamumą, portfelio valdytojai turi pasikliauti nemaža infrastruktūros dalimi, palyginti su investuotu kapitalu. Norėdami tai padaryti kuo efektyviau, nekilnojamojo turto akcijų fondų valdytojai ir turto valdytojai sukūrė specializuotą turto valdymo funkciją.
Kaip veikia nekilnojamojo turto turto valdymas
Nekilnojamojo turto valdymo funkciją sudaro turto lygio specialistai, kurie prideda vertę fondų valdytojams vykdydami turto lygio strategiją. Specialistai yra regioninės rinkos pagrindų arba tam tikrų turto rūšių ekspertai ir yra atsakingi už jų saugomo turto vertės optimizavimą. Turto valdytojas ne tik teikia portfelio valdymo informaciją apie vietos perspektyvas ir palengvina sandorius, bet ir turto valdytojas yra atsakingas už turto lygį.
Turto valdytojai, ne tik tvirtindami biudžetus ir vykdydami išlaidų valdymą, padidina vertę tvarkydami nuomos sutartį viename ar keliuose turtuose. Nors tai gali atrodyti nespalvotas reikalas, išperkamoji nuoma yra sudėtinga funkcija, neišvengiamai lemianti turto ir portfelio vertę. Nuoma sėkmė pasiekiama ne tik suradus ir įgyvendinant kuo didesnes kiekvieno turto nuomos galimybes, bet ir vykdant lizingo programą, suderintą su portfelio strategija, išlaikant geriausius santykius su esamais nuomininkais.
Nuoma yra labai deramasi procesas, kuris gali apimti sprendimus, prieštaraujančius nuomininko poreikiams, siekiant optimizuoti turto vertę. Pvz., Nekilnojamojo turto, kuris parduodamas pagal dydį, nuoma gali būti sustabdyta pardavimo laikotarpiu, kad nauji savininkai galėtų įvertinti didesnes galimas nuomos normas. Dėl to gali padidėti prognozuojamos turto vertės, todėl gali padidėti pardavimo pasiūlymai.
Kylančių nuomos normų laikotarpiais ilgalaikio turto, susijusio su pajamomis, nuoma gali būti sustabdyta, o strategijoms, orientuotoms į kapitalo padidėjimą, nuomos sąlygos gali būti sutrumpintos, kad būtų galima pasinaudoti didesnėmis tikėtinomis palūkanų normomis ateityje. Turto valdytojo galimybė atlikti tinkamą nuomininkų derinį, vykdyti nuomos strategiją, suderinančią pinigų srautus su portfelio poreikiais, ir valdyti kapitalą bei veiklos sąnaudas gali smarkiai paveikti bendrą portfelio vertę.
Nekilnojamojo turto portfelio valdytojai kaip generaliniai direktoriai
Jei manoma, kad turtas yra atskira įmonė ar dukterinė įmonė, turinti savo strategiją ir veiklos potencialą, pradedama suprasti, kodėl nekilnojamojo turto nuosavybės vertybinių popierių portfelio valdytojai yra panašūs į įmonių vadovus. Kaip ir generaliniai direktoriai, kurie turi paskirstyti ribotą kapitalo pasiūlą tarp įvairių galimybių, kad sukurtų didžiausią bendrą investicijų grąžą, nekilnojamojo turto portfelio valdytojai privalo tą patį padaryti ir savo valdomuose turtuose. Šis poreikis paskirstyti ribotą išteklių kiekį sukuria situaciją, kuri skiriasi nuo daugelio įprastų turto valdymo įmonių.
Nekilnojamojo turto akcijų fonduose yra būdingas konfliktas tarp portfelio valdytojų ir jų turto valdytojų, nes jie dirba siekdami šiek tiek skirtingų tikslų. Nors turto valdytojams specialistams yra mokama kompensacija už jų turto vertės optimizavimą, o portfelio valdytojai yra apdovanojami bendrai - už portfelio grąžos ir investuotojų pasitenkinimo optimizavimą, sėkmingas nekilnojamojo turto fondo valdytojas gali valdyti šį konfliktą ir išlaikyti veiksmingą valdymo komandos bei portfelio efektyvumą. Tam reikia gerai suprojektuoto portfelio strategijos, susijusios su gerai sujungta vadybininkų komanda, suprantančia ir įtraukusias į bendrą investavimo tikslą, išdėstyti gerai. Tai gali būti sudėtinga užduotis bet kuriam fondui, kuris žymiai padidino valdomų objektų skaičių ir sudėtingumą.
Taip pat labai svarbu, kad nekilnojamojo turto portfelio valdytojai ne tik įkūnytų reikiamus kapitalo paskirstymo, turto pasirinkimo ir kitus reikalingus investavimo įgūdžius, bet ir sugebėtų sukurti tinkamas investavimo strategijas bei vadovavimo įgūdžius, kad sutelktų organizaciją tos pačios portfelio misijos link..
Esmė
Kalbant apie nekilnojamojo turto fondus, svarbiausia yra vadovybės galimybė vykdyti turto valdymo planus, ne tik atlikti tradicingesnę fondo valdymo praktiką. Investicijų į nekilnojamąjį turtą valdytojui tai reiškia jo portfelio nekilnojamojo turto vertės optimizavimą, tiek parenkant, tiek vėliau valdant portfelio nekilnojamąjį turtą. Nekilnojamojo turto portfelio valdytojai turi paskirstyti savo išteklius valdomiems objektams siekdami kuo didesnės grąžos ir išlaikyti savo komandą kelyje, kad tą patį pasiektų. Tiems, kurie turi reikiamų įgūdžių, ši karjera išsiskiria kaip unikali galimybė valdyti turtą.
