Kas yra pinigų išgryninimo refinansavimas?
Nekilnojamojo turto pasaulyje refinansavimas yra esamos hipotekos pakeitimas nauja, paprastai suteikiančia paskolos gavėjui palankesnes sąlygas. Refinansuodamas paskolos gavėjas gali sumažinti savo mėnesines hipotekos įmokas, susitarti dėl mažesnės palūkanų normos, iš naujo derėtis dėl paskolos metų ar termino skaičiaus, pašalinti kitus skolininkus nuo paskolos įsipareigojimo arba gauti grynųjų pinigų naudodamas būsto kapitalą. sukaupta laikui bėgant.
Grynųjų pinigų refinansavimas yra hipotekos refinansavimo galimybė, kai nauja hipoteka yra didesnė už esamą paskolos sumą, kad būtų galima konvertuoti būsto kapitalą į grynuosius pinigus.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Atliekant refinansavimą grynaisiais pinigais, nauja hipoteka yra didesnė už ankstesnį hipotekos likutį, o skirtumas yra mokamas grynaisiais. Paprastai už grynųjų pinigų išmokėjimo hipoteką jūs mokate didesnę ar daugiau taškų, palyginti su palūkanų norma, ir terminuotas refinansavimas, kai jūsų hipotekos suma nesikeičia. Priklausomai nuo jūsų turto paskolos ir vertės santykio, skolintojas nustatys maksimalų grynųjų pinigų kiekį, kurį galėsite išimti refinansuodami.
Įkainis ir terminas palyginti su grynųjų pinigų refinansavimu
Pats paprasčiausias hipotekos paskolos refinansas yra palūkanų norma ir terminas. Naudodamas šį tipą skolininkas bando pasiekti mažesnę palūkanų normą ir (arba) pakoreguoti paskolos terminą. Pvz., Jei turtas buvo įsigytas prieš metus, kai palūkanų normos buvo aukštesnės, skolininkui gali būti naudinga refinansuoti, kad būtų galima pasinaudoti dabar galiojančiomis mažesnėmis palūkanų normomis.
Kintamieji taip pat galėjo pasikeisti paskolos gavėjo gyvenime, kad jie dabar galėtų susitvarkyti su 15 metų hipoteka (masiškai taupydami palūkanų mokėjimą), net jei tai reiškia atsisakyti mažesnių mėnesinių įmokų už jų dabartinę 30 metų hipoteką.
Grynųjų pinigų refinansavimas turi kitą tikslą. Tai leidžia skolininkams konvertuoti būsto kapitalą į grynuosius pinigus sukuriant naują hipoteką didesnei sumai, nei yra skolinga šiuo metu. Skolininkas gauna skirtumą tarp dviejų paskolų grynaisiais. Tai įmanoma, nes skolininkas skolinasi skolinančiai įstaigai tik tai, kas liko pradinei hipotekos sumai. Papildoma refinansuotos paskolos suma yra išmokama paskolos davėjui grynaisiais pinigais uždarymo metu.
Palyginti su palūkanų norma ir terminu, grynųjų pinigų paskolos paprastai gaunamos su didesnėmis palūkanų normomis ar kitomis išlaidomis, pavyzdžiui, taškais. Skolintojai nerimauja, kad skolininkai, kurie jau yra paėmę nemažą kapitalą, gali dažniau pasitraukti iš naujos paskolos, nors aukštas kredito balas ir mažas paskolos ir vertės santykis (LTV) gali išsklaidyti šias problemas ir padėti skolininkui gauti paskolą. palankus susitarimas.
Grynųjų pinigų refinansavimo pavyzdys
Būsto savininkas nusipirko 200 000 USD paskolą turtui įsigyti ir po daugelio metų vis dar skolingas 100 000 USD. Tai reiškia, kad savininkas turi sukaupęs bent 100 000 USD nuosavo kapitalo (darant prielaidą, kad turto vertė nenukrito žemiau 200 000 USD). Norėdami konvertuoti dalį šios nuosavybės į grynuosius pinigus, savininkas galėtų pasirinkti refinansuoti grynųjų pinigų išmokėjimą.
Jei jie norėtų konvertuoti 50 000 USD nuosavo kapitalo, jie galėtų refinansuoti, paimdami naują paskolą iš viso 150 000 USD. Naują hipoteką sudarytų 100 000 USD likutis iš pradinės paskolos ir norimi 50 000 USD, kurie galėtų būti išimti grynaisiais. Kitaip tariant, jie gali prisiimti 150 000 USD naują hipoteką, grąžinti 100 000 USD skolą už pirmą hipoteką ir likti 50 000 USD.
Maksimali grynųjų pinigų suma, kurią savininkui gali suteikti grynieji pinigai, priklauso nuo turto paskolos ir vertės santykio.
Cash-Out refinansavimo galimybių ribos
Apskaičiavęs dabartinį turto paskolos ir vertės santykį (LTV), skolintojas gali nustatyti maksimalią paskolos sumą grynųjų pinigų refinansuoti. Skolintojas vertina esamą turto rinkos vertę, palyginti su likusiu likutiu, kurį skolininkas skolingas už turimą paskolą.
Jei taikytume ankstesnį pavyzdį ir darytume prielaidą, kad dabartinė turto rinkos vertė yra 250 000 USD, o skolintojas būtų nustatęs maksimalią 80% LTV, didžiausia grynųjų pinigų grąžinimo suma būtų 100 000 USD. 80% LTV nustatytų, kad maksimali naujos paskolos suma bus 200 000 USD arba 250 000 USD x.80. Sumokėjus pradinę hipoteką (100 000 USD), paskolos gavėjui bus 100 000 USD grynaisiais.
