Geriausiai parduodamoje knygoje „Freakonomika“ (2006) autoriai Stevenas D. Levitt ir Stephenas J. Dubneris aptaria nekilnojamojo turto agentus ir išryškina dvi nerimą keliančias sąsajas:
- Nekilnojamojo turto agentai savo namus rinkoje laiko vidutiniškai 10 dienų ilgiau ir atsiskaito už pardavimo kainą, kuri yra 3% didesnė nei palyginamų namų, kuriuos jie parduoda savo klientams (10 000 USD už 300 000 USD namų). 6% komisinis atlyginimas padalijamas tarp pardavėjo ir pirkėjo agento, o tada agentas turi atiduoti dalį 3% komisinio atlyginimo agentūrai, kuriai ji dirba, ir vidutiniškai uždirba 1, 5% komisinio mokesčio. Taigi, nors jums gali būti svarbu gauti dar 10 000 USD už namus, agento komisiniai už šiuos papildomus pinigus yra papildomi 150 USD už papildomas 10 darbo dienų.
Darant prielaidą, kad šie skaičiai yra tikslūs, ar protinga iš viso vengti nekilnojamojo turto agentų? Pažiūrėkime.
Pardavimas be agento
Parduoti be agento yra iššūkis. Tarp tų dalykų, kuriais rūpinasi agentas, yra jūsų namo įtraukimas į kelių sąrašų tarnybą (MLS). Tai yra pagrindinis šaltinis daugumai nekilnojamojo turto agentų, kurie nekilnojamojo turto ieško klientų vardu. Neįprasta, kad agentai demonstruoja tik tuos namus, kurie yra išvardyti MLS, nes žino, kad jiems bus dar vienas agentas, kuris derėsis, o ne turės bendrauti su nežinomu neprofesionaliu pardavėju. Nepaisant to, kad MLS sąrašo neturėjimas gali būti gana reikšmingas, daugelis namų vis dar sėkmingai parduodami laikraščiuose ir klasifikuotuose skelbimuose.
Jei norite parduoti savo namą, taip pat galite pareikalauti daug laiko ir energijos, nes jums reikės atlikti daugelį užduočių, kurias tradiciškai makleris atliks jūsų vardu. Žmonės, kurie parduoda savo namus, yra vieni iš šių.
- Gerai susipažinęs su nekilnojamojo turto procedūromis ir sutartimis Vandenų tikrinimas, norint sužinoti, ką jie galėtų gauti savo namams, jei norėtų parduoti Šiek tiek beviltiškai ir nepasirengę prarasti pinigus komisijoms
Visais šiais atvejais žmonės, kurie parduoda savo namus, turi turėti daug laisvo laiko. Jei laukiate iššūkio, tada imkitės jo. (Apie tai skaitykite penki dalykai, kuriuos turėtų žinoti kiekvienas nekilnojamojo turto investuotojas .)
Velnias, kurį pažįsti
Viena statistika, kuri būtų įdomi, bet kurią sunku išmatuoti, yra galutinio turto pardavimo kainos skirtumas, kurį parduoda savininkas ir to paties turto, kurį pardavė agentas. Net jei nekilnojamojo turto agento interesai gali prieštarauti jūsų interesams, šie specialistai vis tiek gali tarnauti svarbiam tikslui.
Nekilnojamojo turto agentai paprastai realistiškiau supranta, ko verta namas, o geri agentai yra įgudę gauti tokią kainą. Be to, nekilnojamojo turto agentai taupo jūsų laiką, aprodydami namus, nenutraukdami tvarkaraščio daugiau nei būtina.
Turbūt pati svarbiausia agento funkcija yra užtikrinti, kad sutartys ir kiti teisiniai dalykai būtų tvarkingi. Niekas nenori patirti visų problemų, susijusių su įtraukimu į sąrašą ir pardavimu savo namuose, ir tada sužino, kad jiems yra iškelta byla dėl išvengiamo sutarties pažeidimo.
Nors komisiniai iš jūsų pusės sutampa, gero agento patarimai ir deramas patikrinimas greičiausiai yra verti. Iššūkis yra rasti gerą agentą ir įsitikinti, kad jūsų interesai atitinka.
Agento pasirinkimas
Visi agentai nėra sukurti lygūs. Kai svarstote parduoti savo namą, pirmiausia turėtumėte paprašyti kolegų ir draugų siūlymų. Kitų specialistų siūlymai dažniausiai turi didelę reikšmę ir jiems suteikiamas lengvatinis režimas, nes nekilnojamojo turto agentas nenorės prarasti didelio siuntimo šaltinio.
Net geras agentas gali nugrimzti į turto tipą, su kuriuo nėra įpratęs. Taigi, jei turite tam tikros rūšies nuosavybę, galite paprašyti agento, kuris specializuojasi tokio tipo nuosavybėje. Agentas sužinos daugiau apie tai, kaip ir kur parduoti namą, ir greičiausiai bus sėkmingesnis ieškant potencialių pirkėjų. (Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite „Kaip rasti agentą“ .)
Sąlygų nustatymas
Net jei jūsų pasirinktas agentas atliks daug dalykų be jūsų tiesioginio sutikimo, nepamirškite stebėti kai kurių blogų įpročių, kuriuos kartais demonstruoja nekilnojamojo turto agentai.
Viena iš dažniausiai pasitaikančių problemų yra neveiklumas. Kitaip tariant, agentas gali nusikelti į jūsų namus į MLS ir tiesiog laukti, kol kitas agentas įkando, o ne aktyviai mąstyti pirkėjais. Kuo ilgesnis jūsų namas rinkoje, tuo mažiau patrauklus jis tampa ir tuo didesnė tikimybė, kad pirkimo agentas pateiks mažą kainą. Sudarę trijų mėnesių susitarimą dėl įtraukimo į sąrašą, šios problemos išvengsite. Jei jūsų namas nebuvo parduotas po trijų mėnesių, jūs turite teisę perduoti savo verslą kitam agentui.
Kita sritis, kurioje turite galimybių derėtis, yra komisija. Nors 100 000 USD ir 300 000 USD namas skiriasi, pardavimo mechanika yra beveik ta pati. Parduodamas didelės vertės turtą suteikia daugiau galios reikalauti mažesnių komisinių. Nekilnojamojo turto agentai dažnai įspėja klientus, kad tai gali būti pavojinga taktika, nes kai kurie pirkimo agentai neparodys klientams namų, kuriuose yra nedideli komisiniai mokesčiai. Šis argumentas nesulaiko, nes reali dolerių suma, kurią gauna abu agentai, yra žymiai didesnė už 300 000 USD namą, net ir su 4% komisiniu.
Išvada
Nepaisant trūkumų, susijusių su pasitikėjimu kažkuo kitu, geras agentas yra vertas jūsų pinigų, nebent turite išsilavinimą, laiko, energijos ir rinkodaros patirties savo namams parduoti. Ieškant gero agento, gali prireikti klaidingų pradų, tačiau jei jūs kreipiatės dėl siuntimo ir nustatote savo sąlygas, turėtumėte pastebėti, kad komisiniai, kuriuos mokate, yra gerai išleisti pinigai.
