Namų pirkėjai, ketinantys finansuoti būsto įsigijimą naudodamiesi Federalinės būsto administracijos (FHA) paskola, kartais sulaukia nemalonaus siurprizo: jiems nebus leista įsigyti tam tikro turto, nes jis neatitinka FHA reikalavimų. Kodėl šie reikalavimai egzistuoja, kokie jie yra ir ar juos galima ištaisyti, kad pirkėjai galėtų įsigyti norimus namus?
Kodėl FHA nustato būtiniausius turto standartus
Kai namų pirkėjas imasi hipotekos, turtas yra paskolos įkaitas. Kitaip tariant, jei paskolos gavėjas nustos mokėti hipotekos mokėjimus, hipotekos kreditorius galų gale uždarys namus ir užvaldys namus. Tada skolintojas parduos namą, kad galėtų susigrąžinti kuo daugiau pinigų, kuriuos vis dar liko skolingas. Uždarymo procesas turi 6 fazes.
Reikalavimas, kad turtas atitiktų būtiniausius standartus, apsaugo skolintoją. Tai reiškia, kad turtą turėtų būti lengviau parduoti ir nurodyti didesnę kainą, jei skolintojas turi jį konfiskuoti. Tuo pat metu šis reikalavimas apsaugo paskolos gavėją: tai reiškia, kad jis nebus apsunkintas žlugdančiomis remonto sąskaitomis nuo pat pradžių, o turėdamas iš esmės patikimą vietą gyventi, paskolos gavėjas turi daugiau paskatų atlikti mokėjimus sunkiu finansiniu laikotarpiu. išlaikyti namus.
Kokie yra minimalūs turto standartai?
Pasak JAV būsto ir miesto plėtros departamento (HUD), FHA reikalauja, kad nekilnojamasis turtas, finansuojamas iš jo paskolų produktų, atitiktų šiuos būtiniausius standartus:
- Sauga: namai turėtų apsaugoti keleivių sveikatą ir saugą. Saugumas: namai turėtų apsaugoti turto saugumą. Tvirtumas: Turtas neturi turėti fizinių trūkumų ar sąlygų, turinčių įtakos jo struktūriniam vientisumui.
Tada HUD aprašomos sąlygos, kurias nuosavybė turi atitikti, kad įvykdytų šiuos reikalavimus. Vertintojas stebės turto būklę būtino turto vertinimo metu ir praneš rezultatus FHA vertinimo formoje. Turto vertinimas yra vienas iš daugelio reikalavimų, kuriuos pirkėjai įvykdo prieš sudarydami sandorį.
Vienkiemių namuose vertintojas privalo naudoti formą, vadinamą Vieninga gyvenamųjų namų vertinimo ataskaita. Formoje prašoma, kad vertintojas apibūdintų pagrindinius turto ypatumus, tokius kaip istorijų skaičius, metai, kai jis buvo pastatytas, kvadratinė filmuota medžiaga, kambarių skaičius ir vieta. Taip pat reikalaujama, kad vertintojas „apibūdintų turto būklę (įskaitant būtinus remontus, nusidėvėjimą, atnaujinimą, rekonstravimą ir tt)“ ir klausia: „Ar yra kokių nors fizinių trūkumų ar neigiamų sąlygų, turinčių įtakos nekilnojamojo turto gyvybingumui, tvirtumui ar konstrukcijos vientisumui nuosavybė?" Kondominiumo vienetų įvertinimo forma yra panaši, tačiau joje yra konkrečių klausimų apie bendro naudojimo patalpas, namų savininkų asociaciją, savininkų naudojamų vienetų skaičių ir pan.
FHA nereikalauja kosmetinių ar nedidelių defektų taisymo, atidėtos priežiūros ir normalaus nusidėvėjimo, jei jie nedaro įtakos namų saugai, saugumui ar tvarkingumui. FHA sako, kad tokių problemų pavyzdžiai yra šie, bet jais neapsiribojama:
- Trūksta turėklų Įtrūkusios ar pažeistos išėjimo durys, kurias galima naudoti kitaip. Įtrūkęs langų stiklas Neefektyvus dažų paviršius namuose, pastatytuose po 1978 m. (Dėl švino dažų pavojaus) Nedideli santechnikos nutekėjimai (pvz., Lašantys maišytuvai) Neteisingos grindų dangos ar dangos (susidėvėjusios per apdailą, blogai suteptos kiliminės dangos)) Ankstesnio (neaktyvaus) medieną naikinančio vabzdžių / organizmo pažeidimo įrodymai, kai nėra neatitaisytų konstrukcijos pažeidimų. Pasenę ar susidėvėję stalviršiaiNaudotas tinkas, sheetrockas ar kitos sienų ir lubų medžiagos namuose, pastatytuose po 1978 m. iš dalies važiuojantys šaligatviai, netinkamai įrengti kilimai) apžiūrėkite vietas su šiukšlėmis ir šiukšlėmis.
Tačiau yra daug sričių, kuriose FHA reikia išspręsti problemas, kad prekyba baigtųsi. Čia yra keletas dažniausiai pasitaikančių problemų, su kuriomis gali susidurti namų pirkėjai.
Elektros ir šildymo
- Elektros dėžutėje neturi būti nutrūkusių ar atvirų laidų. Visose apgyvendintose patalpose turi būti veikiantis šilumos šaltinis (išskyrus kelis pasirinktus miestus, kuriuose žiemos švelnios).
Stogai ir palėpės
- Stogo danga turi išlaikyti drėgmę. Turi būti tikimasi, kad stogo danga truks dar mažiausiai dvejus metus. Vertintojas privalo apžiūrėti palėpę, kad būtų įrodymų apie galimas stogo problemas. Stogas negali būti sudarytas iš daugiau nei trijų stogo dangų. stogo remonto poreikis, o stogas jau turi tris ar daugiau stogo dangų sluoksnių, FHA reikalauja naujo stogo.
Vandens šildytuvai
Vandens šildytuvas turi atitikti vietinius statybos kodeksus ir turi būti perduodamas kartu su nuosavybe.
Pavojai ir nepatogumai
Šiai kategorijai priskirtos kelios sąlygos. Tai apima (bet tuo neapsiribojama):
- Užterštas dirvožemis artumas pavojingų atliekų susidarymo aikšteleiAukštinių ir dujų gręžinių, esančių nuosavybėje, intensyvus eismasOro uosto triukšmas ir pavojaiKiti per dideli triukšmo šaltiniai Arti kažkas, kas galėtų sprogti, pvz., Aukšto slėgio naftos linija artumas aukštos įtampos elektros linijomsApie radijo ar TV perdavimo bokštą
Prieiga prie nuosavybės
Turi būti užtikrintas saugus ir tinkamas pėsčiųjų ir transporto priemonių privažiavimas, o gatvė turi būti padengta bet kokiu oru, kad avarinės transporto priemonės galėtų patekti į objektą bet kokiomis oro sąlygomis.
Struktūrinis patikimumas
Prieš parduodant turtą, turi būti pašalintos visos netinkamos konstrukcijos ir bet kurios kitos sąlygos, galinčios sukelti struktūrinę žalą ateityje. Tai apima netinkamą konstrukciją, per didelį drėgmę, nuotėkį, irimą, termito pažeidimus ir nuolatinį nusėdimą.
Asbestas
Jei namų rajone yra asbesto, kuris atrodo pažeistas ar blogėja, FHA reikalauja papildomo patikrinimo asbesto specialistui.
Vonios kambariai
Namuose turi būti tualetas, kriauklė ir dušas. (Šis reikalavimas gali atrodyti kvailai, tačiau jūs nustebsite, ką žmonės imsis su savimi, kai jie bus uždaryti, ir kokie vandalai pavogs iš laisvo namo.)
Prietaisai
Anekdotiniai įrodymai rodo, kad FHA reikalauja, kad savybės turėtų veikiančius virtuvės prietaisus, ypač darbinę viryklę. Tačiau FHA dokumentuose neminimi jokie reikalavimai, keliami prietaisams.
Namų pirkėjų gynimo priemonės, susijusios su savybėmis, neatitinkančiomis minimalių standartų
Ką gali padaryti namų pirkėjas, įsimylėjęs turtą, kuris turi vieną iš šių galimai susidorojančių problemų?
Pirmasis žingsnis turėtų būti paprašyti pardavėjo atlikti reikiamą remontą. Jei pardavėjas negali sau leisti atlikti jokių remonto darbų, galbūt pirkimo kainą galima padidinti, kad pardavėjai gautų pinigus atgal uždarydami. Paprastai situacija veikia atvirkščiai - jei turtas turi didelių problemų, pirkėjas kompensuos mažesnę kainą. Tačiau jei turto kaina jau yra mažesnė už rinkos kainą arba jei pirkėjas to nori pakankamai blogai, tai gali būti pasirinkimas kelti kainą siekiant užtikrinti, kad remontas bus baigtas ir sandoris uždarytas.
Jei pardavėjas yra bankas, jis gali nenorėti remontuoti. Šiuo atveju susitarimas mirė. Turtas turės atitekti grynųjų pinigų pirkėjui arba ne FHA pirkėjui, kurio skolintojas leis jiems nusipirkti turtą dabartine būkle.
Daugeliui namų pirkėjų tiesiog teks nuolat ieškoti, kol jie suras geresnį turtą, kuris atitiks FHA standartus. Tokia realybė gali nusivilti, ypač pirkėjams, turintiems ribotas lėšas ir ribotas savybes jų kainų intervale. Deja, kartais tai yra vienintelis sprendimas.
Kai kurie namų pirkėjai gali gauti patvirtinimą dėl kitokio paskolos produkto. Ne FHA paskola gali suteikti daugiau laisvės, kokia būsena gali būti, tačiau skolintojas vis tiek turės savo reikalavimus, todėl tai nėra garantija. Kitas variantas yra kreiptis dėl paskolos FHA 203 (k), kuri leidžia įsigyti būstą, kuris turi didelių problemų.
Esmė
Dėl FHA paskolų paskolos gavėjams tampa lengviau gauti hipoteką, tačiau jos nebūtinai palengvina turto įsigijimą. Daugeliui namų pirkėjų tiesiog teks nuolat ieškoti, kol jie suras geresnį turtą, kuris atitiks FHA standartus - procesas, kuris gali sukelti nemalonumų, ypač pirkėjams, turintiems ribotas lėšas ir nedaug savybių jų kainų intervale.
Tačiau FHA skolininkai, kurie žino, ko tikėtis apsipirkdami namuose, gali apriboti savo paiešką pagal savybes, kurios tikriausiai atitinka FHA gaires, arba bent jau išvengti jų vilčių išdėstymo viršutinėje fiksatoriaus nuosavybėje prieš tai įvertinant.
