Yra keletas būdų, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą. Daugeliui amerikiečių paprasčiausia investicija į nekilnojamąjį turtą yra šeimos namas ar nuomojamas turtas. Investicijos į vieną nekilnojamąjį turtą gali būti didžiulė, pelninga investicija, turinti kelias naudojimo galimybes. Universalumas, ilgaamžiškumas ir vertinimas dažnai yra pagrindinės priežastys, dėl kurių laikui bėgant investicijos į vieną turtą yra gana saugios, patikimos ir pelningos.
Išaugęs bendras visuomenės finansavimas ir hipotekinis skolinimas taip pat išplėtė daugybę tiesioginių nekilnojamojo turto investuotojų galimybių ir galimybių. Tokios platformos kaip „Paskolų klubas“, „Prosper“, „SoFi“, „LendingOne“, „LendingHome“, „Groundfloor“, „Money360“ ir dar daugiau siūlo greitesnius, lengvesnius ir efektyvesnius būdus gauti hipotekos paskolą, padidindami pirkėjų galimybes būti įvairesnėms savo investicijoms.
Kintant nekilnojamojo turto rinkai, reguliariai pristatomi nauji pasiūlymai. Vykdydami šias įžangas, nekilnojamojo turto investuotojai dabar gali rinktis iš įvairių investavimo į nekilnojamąjį turtą grupių, nekilnojamojo turto investicinių fondų, nekilnojamojo turto investavimo fondų ir bendro finansavimo lėšų mažmeninės prekybos, pavyzdžiui, „Fundrise“, pasiūlymų. Tačiau tiesioginės investicijos į nekilnojamąjį turtą vis dar yra būdas uždirbti nemažą pelną tiems investuotojams, kuriems tinkamas finansinis stabilumas ir tolerancija rizikai. Šiems investuotojams nekilnojamojo turto pasirinkimo sandoriai gali būti tokia galimybė, kuri pasinaudojant gali padidinti arba sumažinti kai kurias tiesioginės investicijos į nekilnojamąjį turtą riziką.
Nekilnojamojo turto pasirinkimo sandoriai biržose nėra teikiami, juose svyruojančios kainos viršija priemoką ir paprastai jie netaikomi keliems vienetams. Nekilnojamojo turto pasirinkimo sandoriai yra labiausiai naudojami komercinio nekilnojamojo turto rinkoje, tačiau jais gali naudotis ir nuolatiniai investuotojai. Paprastai nekilnojamojo turto pasirinkimo sandoriai naudojami tikslinėms situacijoms, kai pirkėjas pasinaudos pasirinkimo galimybe, bet ne reikalavimu pirkti nekilnojamąjį turtą pasibaigus laikymo laikotarpiui.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Nekilnojamojo turto galimybė yra specialiai sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis tarp pirkėjo ir pardavėjo. Dėl nekilnojamojo turto pasirinkimo sandorių derasi pirkėjai ir pardavėjai, paprastai pirkėjui teikiant didžiausią pranašumą. Dažniausiai pasitaiko ilgalaikio nekilnojamojo turto pasirinkimo sandoriai, tačiau jie gali būti parengta su daugybe variantų.
Kas yra nekilnojamojo turto pasirinkimas?
Tiesioginės investicijos į nekilnojamąjį turtą yra susijusios su daugybe unikalių sumetimų, kurie paprastai netaikomi taip griežtai kitų nekilnojamojo turto alternatyvų įvairovei. Susidomėjusiems ar pažengusiems investuotojams potenciali galimybė gali būti nekilnojamojo turto galimybė įsigyti nekilnojamojo turto pirkimo sutarties tiesiogiai. Nekilnojamojo turto pasirinkimo galimybės yra papildomos, taip pat jų unikalūs parametrai.
Apskritai, nekilnojamojo turto galimybė yra specialiai sudaryta sutartis tarp pirkėjo ir pardavėjo. Pardavėjas siūlo pirkėjui galimybę nusipirkti nekilnojamąjį turtą nustatytu laikotarpiu už fiksuotą kainą. Pasibaigus laikymo laikotarpiui, pirkėjas perka galimybę nusipirkti arba nepirkti turto. Už šią pasirinkimo teisę pirkėjas moka pardavėjui opciono priemoką. Jei pirkėjas nusprendžia pirkti turtą (kitaip tariant, pasinaudokite nekilnojamojo turto galimybe), pardavėjas privalo parduoti turtą pirkėjui pagal iš anksto sudarytos sutarties sąlygas.
Pirkdami akcijas galbūt susidūrėte su pasirinkimo galimybių koncepcija. Pasirinkimo sandoriai suteikia pirkėjui papildomų pasirinkimo galimybių, susijusių su pagrindiniu turtu. Apskritai pasirinkimo sandoriais galima pasinaudoti anksčiau laiko, laikyti iki pasirinkimo sandorio pabaigos arba, galbūt, parduoti antrajam pirkėjui prieš pasibaigiant jų galiojimo laikui. Nekilnojamojo turto pasirinkimo sandorius dažniausiai naudoja nekilnojamojo turto vystytojai ir investuotojai. Nekilnojamojo turto parinktys suteikia daugiau lankstumo ir potencialiai didesnių galimybių investuoti pirkėjams, o pardavėjams teikia tik nedidelę naudą.
Gali būti daugybė parengtų nekilnojamojo turto variantų, įtrauktų į nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties dalį. Kai kurie iš labiausiai paplitusių yra:
- Laikymo laikotarpio parinktis: pirkėjas sumoka priemoką už galimybę nusipirkti turtą, tačiau neprivalo jo įtraukti į prekybos sąrašą: pirkėjas naudojasi galimybe turto surašymu ir potencialiu pelnu iš žymėjimo1031 keitimo pasirinkimo sandorio: pirkėjas moka priemoką už galimybę įsigyti akcijų paketą. Laikotarpis tada tampa panašus į nekilnojamojo turto mainus pirkimo metu
Nekilnojamojo turto pasirinkimo sandorio premija, derybų laikotarpis ir galutinė pardavimo kaina dažnai yra svarbiausi komponentai, dėl kurių deramasi nekilnojamojo turto pasirinkimo sutartyje.
Nekilnojamojo turto pasirinkimo pavyzdys
Čia yra išsami rizikos ir naudos analizė už nekilnojamojo turto pasirinkimo scenarijų. Tarkime, kad statytojas turi 500 000 USD ir nori pirkti žemę, kurios sąrašai yra 2 mln. USD. Statytojas nėra tikras dėl kelių dalykų:
- Ar statytojas gali surinkti 1, 5 mln. USD iš banko paskolų ar kitų šaltinių? Ar statytojas gali gauti reikalingus leidimus gyvenamajai ar komercinei plėtrai ar tolesniam turto padalijimui? Ar statytojas gali surinkti pinigų ir gauti leidimus, kol kitas statybininkas perka žemę?
Esant tokiai situacijai, nekilnojamojo turto pasirinkimas yra tinkamas. Už nustatytą negrąžinamą kainą (vadinamą nekilnojamojo turto pasirinkimo premija), tarkime, 25 000 USD, statytojas gali sudaryti nekilnojamojo turto pasirinkimo sutartį su pardavėju. Pasirinkus nekilnojamąjį turtą, statytojas gali užfiksuoti 2 mln. USD turto pardavimo kainą per šešis mėnesius.
Nekilnojamojo turto pasirinkimo sutartis galėtų sudaryti šias sąlygas:
- Informacija apie nuosavybę (vieta, dydis ir kita specifika) Sutarties trukmė (šeši mėnesiai nuo sutarties sudarymo dienos) Opciono įmoka arba atlygio suma (25 000 USD negrąžintina premija, kurią pirkėjas sumokėjo pardavėjui vienkartine išmoka) Susitarta pirkimo kaina, jei pasirinkimo sandoriu pasinaudojama sutarties metu (2 mln. USD)
Šešių mėnesių sutarties galiojimo metu gali būti keturi scenarijai.
1 scenarijus: Statytojui suteikiama 1, 5 milijono USD banko paskola. Jis taip pat patvirtina, kad gali gauti reikalingus leidimus plėtrai. Jis naudojasi savo galimybe įsigyti nekilnojamojo turto už nustatytą 2 mln. USD kainą. Pardavėjas gauna 2 mln. USD ir išlaiko papildomą 25 000 USD opciono priemoką.
2 scenarijus: Po dviejų mėnesių statytojas sužino, kad negalės gauti leidimo plėtrai. Per ateinančius keturis mėnesius statybininkui pavyksta surasti kitą partiją, norinčią įsigyti turtą už 2 milijonus dolerių. Statytojas naujajai partijai parduoda nekilnojamojo turto variantą už naują 30 000 USD kainą. Nauja partija pakeičia statytoją pradinėje pasirinkimo sutartyje. Naujoji partija pasinaudoja galimybe ir įsigyja turtą už 2 milijonus dolerių. Pardavėjas iš naujos partijos gauna 2 milijonus dolerių, plius pasilieka 25 000 USD opciono premiją iš statytojo. Statytojas pardavė pasirinkimo sandorį už 30 000 USD, taigi jis uždirba 5000 USD ir nėra nugrimzdęs į turtą, kurio negali naudoti.
3 scenarijus: Statytojas yra paprastas pirkėjas, norintis gauti naudos iš turto kainos padidėjimo. Jei reikalaujama 2 mln. USD kaina per penkis mėnesius padidės iki 2, 2 mln. USD, statytojas turės naudos, pasinaudodamas galimybe įsigyti turtą ir parduodamas turtą pelno tikslais. Pasibaigus sandoriui, turto savininkas gauna 2 mln. USD ir 25 000 USD opciono priemoką. Pardavęs turtą statytojas uždirba 175 000 dolerių pelną.
4 scenarijus: Statytojas negali užtikrinti paskolos ar leidimų. Jis taip pat negali rasti kitų suinteresuotų pirkėjų. Statytojas leidžia pasirinkimo sandoriui pasibaigti ir praranda pasirinkimo premiją. Tačiau pirkėjas sugebėjo išvengti galimai blogos 2 mln. USD vertės investicijos, sumokėdamas 25 000 USD įmoką (1, 25% nuo tikrosios sandorio vertės). Pardavėjas gauna 25 000 USD naudos ir toliau ieško pirkėjo.
Visais atvejais, sudarius nekilnojamojo turto pasirinkimo sandorį, pardavėjas nebeturi pasirinkimo, ar parduoti turtą, ar kokia kaina pasirinkimo sandorio galiojimo laikotarpiu. Pardavėjas pirkėjo sprendimo turi laukti šešis mėnesius. Štai kodėl pardavėjas gauna ir išlaiko pasirinkimo sandorio premiją, nepaisant to, ką pirkėjas galiausiai nusprendžia.
Esmė
Nekilnojamojo turto pasirinkimo sandoriai siūlo alternatyvų prekybos, investavimo ir pelno iš investicijų į nekilnojamąjį turtą metodą. Jie gali būti laikomi nereceptinėmis dviejų atskirų šalių sutarčių rūšimis. Nėra tokio tipo pasirinkimo sandorių mainų rinkos, tačiau gali būti kūrybingų nuostatų, kurios potencialiai galėtų leisti pirkėjui parduoti pasirinkimo sandorį, kol jis aktyvus. Apskritai, susijusios šalys privalo užtikrinti, kad opciono sutarties nuostatos būtų tinkamai surašytos, teisingos ir jų laikytųsi.
Nekilnojamojo turto pasirinkimo sandoriai gali pasiūlyti keletą alternatyvių būdų užsidirbti pinigų, tačiau paprastai vienas didžiausių jų pranašumų yra didelių rizikų nukreipimas. Nekilnojamojo turto vystytojai galėtų turėti naudos iš kelių nekilnojamojo turto pasirinkimo sutarčių sudarymo ir, remdamiesi pokyčiais holdingo laikotarpiu, potencialiai vykdyti tik keletą iš jų. Sutarties turėtojas taip pat gali nuspręsti atsisakyti pasirinkimo, jei laikymo laikotarpiu pasikeičia, pavyzdžiui, naujas užimtas greitkelis arba padaugėja nusikalstamumo.
Šių pasirinkimo sandorių laikymo laikotarpiai gali skirtis, o tai taip pat keičia riziką. Pardavėjas paprastai fiksuojamas nustatant kainą. Didelė mankštos tikimybė gali suteikti jiems šiek tiek laiko priimti geresnius pasirinkimus ar susitarti. Paprastai reikalaujama, kad pirkėjas sumokėtų nurodytą įmoką per visą išlaikymo laikotarpį. Įmokos gali padėti sumažinti pirkimo kainą. Jie taip pat gali leisti pirkėjui gauti geresnes hipotekos finansavimo sąlygas, kurios sumažina bendras išlaidas. Laikymo laikotarpiu nekilnojamojo turto vertė taip pat gali išaugti, jei pirkimo kaina išlieka ta pati.
Opciono pardavėjo įsipareigojimų nevykdymas gali būti vienas didžiausių nekilnojamojo turto pasirinkimo sutarčių iššūkių. Tokiais atvejais vienintelis pirkėjo reikalavimas dažniausiai yra ieškinys. Viešai prieinamos informacijos ir ankstesnių įrašų apie nekilnojamojo turto pasirinkimo dalyvius stoka yra dar vienas iššūkis. Nekilnojamojo turto pasirinkimo investuotojams taip pat gali reikėti atsižvelgti į papildomas išlaidas, pavyzdžiui, mokesčius už teisines paslaugas, tokias kaip sutarties sudarymas ir registravimas.
