Turinys
- Hipotekų derinimas
- Žinokite, nuo ko pradedate
- Kaip konsoliduoti
- Esmė
Turėti dvi hipotekas nėra taip reta, kaip jūs galite pamanyti. Žmonės, kurie savo namuose sukaupia pakankamai lėšų, dažnai pasirenka antrą hipoteką. Jie gali panaudoti šiuos pinigus norėdami sumokėti skolą, nusiųsti vaiką į koledžą, finansuoti verslo pradžią arba įsigyti didelį pirkinį. Kiti pasinaudos antrąja hipoteka, kad padidintų savo namo ar turto vertę pertvarkant ar statant baseiną ir pan.
Tačiau dvi hipotekos gali būti sudėtingesnės nei laikyti tik vieną. Laimei, yra mechanizmų, kuriais galima sujungti arba sujungti dvi hipotekas į vieną paskolą. Tačiau pats konsolidavimo procesas gali būti sudėtingas, o matematika gali baigtis neverta.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Dviejų hipotekų laikymas yra įprasta situacija, kurią galima supaprastinti sujungiant jas į vieną paskolą. Dviejų paskolų sujungimui į vieną gali prireikti eksperto brokerio, turinčio patirties tai daryti, pagalbos. Nors konsolidavimas gali supaprastinti jūsų finansus ir sutaupyti pinigų. Laikui bėgant, jie patiria sąnaudas, kurios galų gale gali nepadaryti protingo sprendimo.
Hipotekų derinimas
Pažvelkime į vieną pavyzdį: Jūs pasinaudojote būsto kredito linija prieš dešimt ar daugiau metų, o skolinimosi laikotarpiu - kai galėjote „panaudoti“ savo kredito liniją - mokėjote valdomą sumą: 275 USD per mėnesį. 100 000 USD kredito linija.
Remiantis šios paskolos sąlygomis, po dešimties metų skolinimosi laikotarpis tapo grąžinimo periodu - ateinančiais 15 metų, kai jūs turite sumokėti paskolą kaip hipoteką. Bet tikriausiai nesitikėjote, kad 275 USD įmoka taps 700 USD įmoka, kuri gali pakilti dar aukščiau, jei padidės pagrindinė palūkanų norma.
Konsoliduodami dvi paskolas, galėtumėte sutaupyti daugiau nei 100 USD kiekvieną mėnesį ir užfiksuoti savo palūkanų normą, o ne žiūrėti, kaip ji didėja, jei premija padidėja. Kita vertus, galbūt jūs norite greičiau išmokėti paskolas ir norite geresnių sąlygų, kurios jums padės tai padaryti. Kaip veikia tokio tipo konsolidacija ir ar tai gera idėja?
Žinokite, nuo ko pradedate
Norėdami suprasti, kas nutinka konsoliduojant, turite žinoti keletą dalykų apie turimas paskolas. Jei eidami konsoliduoti paskolas suprantate, kad jūsų antroji hipoteka buvo naudojama gryniesiems pinigams ištraukti iš jūsų namų dėl tam tikrų priežasčių, vadinamų grynųjų pinigų išėmimo paskola, tai gali padidinti naujos paskolos kainą ir sumažinti sumą, už kurią jūs kvalifikuoti. Kreditoriai teigia, kad paskolos grynaisiais pinigais yra didesnės, nes statistiškai labiau tikėtina, kad paskolos gavėjas vengs paskolos, jei pateks į bėdą.
Tada yra norma / terminas refinansuoti (refi). Šios paskolos rūšis yra tiesiog dabartinės paskolos palūkanų normos ir sąlygų koregavimas. Paskola laikoma saugesnė paskolos davėjui, nes skolininkas neskiria pinigų ar mažina nuosavybėje esančio turto sumą. Galbūt refinansavote neseniai, kai hipotekos normos nukrito iki istorinių žemiausių ribų.
Kodėl šie skirtumai yra svarbūs? Pasak Casey Fleming, patariamo „C2 FINANCIAL CORPORATION“ hipotekos patarėjo ir „Paskolos vadovo: kaip gauti geriausią įmanomą hipoteką“ autoriaus, jie yra svarbūs, nes sąlygos ir suma, kurią mokėsite už naują hipoteką, gali būti labai skirtingi.
Tarkime, kad jūs ir jūsų kaimynas gausite 75% paskolų vertės paskolą pagal paskolos limitą - 417 000 USD. Tavo pinigų išėmimas, jo nėra. 2015 m. Balandžio mėn. Jūsų paskola kainuos 0, 625 punkto daugiau nei jūsų kaimyno. Ir 1 balas sudaro 1% paskolos sumos, taigi, jei jūsų paskolos suma yra 200 000 USD, jei viskas bus lygi, sumokėtumėte daugiau nei 1 250 USD (200 000 USD x 0, 00625). už tokią pačią palūkanų normą kaip ir jūsų kaimynas.
Pagalvok apie tai šitaip. Jei iš pradžių abi paskolas įsigijote įsigiję namą, tai nėra grynųjų pinigų išėmimo paskola, nes būstui įsigyti buvo naudojama antroji hipoteka - neištraukite iš jos pinigų. Bet vėliau, jei gavote pinigų kaip antrą hipoteką, tai buvo grynųjų pinigų išėmimo paskola, taigi nauja konsoliduota paskola bus laikoma ta pati.
Yra dar viena priežastis, kodėl šis skirtumas tampa svarbus. Kadangi paskolos grynaisiais pinigais yra rizikingesnės skolintojui, jos gali paskolinti tik nuo 75% iki 80% jūsų namų nuosavybės, palyginti su 90% pagal palūkanų normą / terminą. Flemingas pateikia šią kalbą paprastai taip: „Jei jūsų paskola bus laikoma grynųjų pinigų išėmimo paskola, jums reikės daugiau nuosavybės lėšų savo turtui gauti.“
Kaip konsoliduoti
Skolintojas atliks visus sudėtingus dokumentus, susijusius su paskolų konsolidavimu. Jūsų darbas yra būti informuotu vartotoju. Nekalbėk su vienu skolintoju - kalbėk su keliais.
Kadangi dviejų paskolų konsolidavimas yra sudėtingesnis nei paprastas būsto įkeitimas, geriau kalbėti asmeniškai su net trimis ar keturiais kreditoriais. Galite pasikalbėti su savo banku ar kredito unija, hipotekos makleriu ar pasikliauti pramonės profesionalų, kuriais pasitikite, rekomendacijomis.
Žinoma, paklauskite jų, ar naujoji paskola taps grynųjų pinigų išėmimo paskola ar palūkanų normos / termino refi. Ar tai fiksuotos ar kintamos palūkanų paskolos? 15 ar 30 metų?
Kai būsite patenkinti tam tikru skolintoju, jie padės jums per procesą. Nieko nepasirašykite, prieš tai neskaitydami ir įsitikinkite, kad suprantate mokėjimo grafiką.
Jei jūsų paskola yra grynųjų pinigų išėmimo paskola, Casey Fleming sako, kad gali būti būdas ją konvertuoti į kursą / terminą refi po metų.
„Konsoliduokite paskolas kaip grynųjų pinigų išėmimą, bet gaukite skolintojo kreditą, kuris padengia visas su sandoriu susijusias išlaidas. Palaukite vienerius metus ir vėl refinansuokite. Kadangi tuo metu refinansuojate tik vieną paskolą, tai nėra grynųjų pinigų išėmimo paskola. Dabar galite išleisti pinigus už taškus norėdami nusipirkti palūkanų normą, nes paskolą išlaikysite ilgesnį laiką. “Flemingas pataria tai daryti tik tuo atveju, jei manote, kad palūkanų normos yra stabilios arba gali kristi.
Esmė
Niekada nepriimkite sprendimo refinansuoti ar konsoliduoti paskolas tik dėl sumažintos jūsų mėnesinės įmokos. Daugeliu atvejų per savo gyvenimą naujai paskolai išleisite daugiau nei paprasčiausiai sumokėsite esamas paskolas “, - sako Flemingas. „Milijonai vartotojų ir toliau įkeičia savo ateitį ir išeina į pensiją dešimtimis ar net šimtais tūkstančių dolerių mažiau“.
Vietoj to, nustatykite, kiek laiko manote, kad liksite name, ir palyginkite dabartinės (-ių) hipotekos (-ų) kainą su nauja hipoteka ir pridėkite visas su naująja paskola susijusias išlaidas per tą laiką, kurį laikysite paskolą. Jei išlaidos būtų mažesnės, konsolidacija tikriausiai yra gera idėja.
