Turinys
- Hipotekos normos rodikliaiHipotekos normos nustatymasKredito balasStatyvusis pajamų ir užimtumo istorijaDetblų ir pajamų santykisPaskolos ir vertės santykis bei Pradinė įmokaPirkti paskolos davėjusNorėdami užregistruoti savo normą Derinkite savo normą
Įsigydami hipoteką, svarbiausia yra gauti kuo geresnes palūkanų normas. Palūkanų normos lemia jūsų hipotekos kainą paskolos galiojimo laikotarpiui, taigi, gavę žemiausią palūkanų normą, jūsų paskola tampa prieinamesnė.
Palūkanų norma (dar vadinama „hipotekos norma“) yra būsto paskolos palūkanos, apskaičiuojamos kaip procentas nuo jūsų bendros paskolos sumos. Paprastai skolintojai nustato palūkanų normas, kurios gali būti fiksuotos arba kintamos. Hipotekos normų vidurkiai svyruoja atsižvelgiant į rinkos sąlygas. Be to, jūsų finansai ir tinkamos paskolos rūšis lemia jūsų palūkanų normos įkainį.
Kitas tarifas leidžia geriau suprasti, kiek iš tikrųjų kainuoja hipoteka: metinė procentinė norma arba GPL. MNB įvertina visą hipotekos kainą ir yra apskaičiuojama kaip visos paskolos sumos procentas. Tai apima palūkanų normą, skolintojo mokesčius, nuolaidų taškus ir kitus paskolos mokesčius. Atkreipkite dėmesį į MN, nes tai yra holistiškesnis vaizdas, kiek jūsų paskola iš tikrųjų kainuoja per metus.
Jūsų mėnesinės hipotekos įmokos susideda iš dviejų dalių: pagrindinės sumos ir palūkanų.
Pagrindinis likutis yra paskolos suma, kuri sumažėja per jūsų hipotekos grąžinimo laikotarpį.
Palūkanos, kurias mokate paskolos pradžioje, paprastai būna didesnės už pagrindinę sumą, tačiau laikui bėgant palūkanų suma sumažėja, kai sumokite pagrindinį likutį.
Kiti jūsų mėnesio įkeitimo įmokų komponentai gali būti turto mokesčiai, privataus hipotekos draudimas (jei to reikalauja jūsų paskola), būsto savininko draudimas ir namo savininko asociacijos rinkliavos. Kai kuriuos iš šių elementų galima įtraukti į jūsų mėnesinę hipotekos įmoką arba mokėti atskirai.
Hipotekos normos rodikliai
Išsiaiškinti, kaip nustatomos hipotekos normos, gali atrodyti sudėtinga, tačiau yra svarbiausių rodiklių, į kuriuos reikia žiūrėti.
Viena iš jų yra pagrindinė palūkanų norma, kuri atspindi žemiausią vidutinę palūkanų normą, kurią bankai siūlo kredituoti. Bankai naudoja pagrindinę palūkanų normą tarpbankinėms paskoloms ir taip pat gali pasiūlyti pagrindines palūkanų normas savo kreditingiausiems skolininkams. Pagrindinė palūkanų norma paprastai atitinka Federalinių rezervų federalinių fondų normos tendencijas ir paprastai yra maždaug 3% didesnė už dabartinę federalinių fondų normą.
Kitas skolininkų rodiklis yra 10 metų iždo obligacijų pajamingumas. Jei obligacijų pajamingumas padidėja, paprastai taip pat kyla ir hipotekos normos. Atvirkštinė yra ta pati; Jei obligacijų pajamingumas kris, hipotekos normos paprastai bus tokios pačios. Nors dauguma hipotekų yra apskaičiuojamos pagal 30 metų laikotarpį, po 10 metų daugelis hipotekų yra arba išmokėtos, arba refinansuojamos pagal naują normą. Todėl 10 metų iždo obligacijų pajamingumas gali būti geras normos matavimo standartas. Mėnesio įmokų mokėjimui įvertinti galite naudoti „Investopedia“ hipotekos skaičiuoklę.
Hipotekos normos nustatymas
Kai skolintojas jums siūlo hipoteką, jis prisiima tam tikrą rizikos laipsnį, kurį galite įvykdyti nevykdant įsipareigojimų, tai reiškia, kad negalėsite sumokėti paskolos. Kuo rizikingesnė paskola ar paskolos gavėjas, tuo didesnė skolintoja nustatys palūkanų normą, kad kompensuotų tą riziką. Didesnė norma padeda skolintojui greičiau susigrąžinti pradinę paskolos sumą, kad apsaugotų savo investicijas. Tačiau skolintojai savavališkai nepasirenka procentų. Jie atidžiai įvertina jūsų kredito ir finansinį profilį, taip pat jūsų pajamas ir paskolos tipą / sumą, kad galėtų įvertinti jūsų kreditingumą.
Kredito Taškai
Jūsų kredito balas padeda nustatyti palūkanų normą ir paskolos sumą. Didesnis kredito balas rodo, kad jūs kreditą naudojate atsakingai, paprastai mokate sąskaitas laiku ir nenaudojate viso turimo kredito. Tai taip pat reiškia, kad jūs labiau tikėtina, kad grąžinsite skolas, nei tas, kuris nuolat stengiasi laiku apmokėti sąskaitas ar išnaudoja savo kredito limitus.
Čia pažiūrėsime, kaip gali svyruoti paskolos kainos ir mėnesinės įmokos, atsižvelgiant į jūsų FICO balų diapazoną. FICO yra kredito taškų modelis, kurį dauguma skolintojų naudoja skolininkų vertinimui.
Žemiau pateiktas skaičiavimas yra šalies vidurkis, pagrįstas 300 000 USD paskolos suma už 30 metų fiksuotą paskolą nuo 2018 m. Kovo 12 d.
| FICO balas | Balandis | Mėnesinis mokestis | Visos sumokėtos palūkanos |
| 760–850 | 4, 117 proc. | 1 453 USD | 236 937 USD |
| 700–759 | 4.339 proc. | 1 491 USD | 236 937 USD |
| 680–699 | 4.516 proc. | 1 523 USD | 248 247 USD |
| 660–679 | 4, 73 proc. | 1561 USD | 262 078 USD |
| 640–659 | 5, 16 proc. | 1 640 USD | 290 374 USD |
| 620-639 | 5, 706 proc. | 1 742 USD | 327 243 USD |
Kaip matai, kuo žemesnis skolininko kredito reitingas, tuo aukštesnė GPL, padidinant mėnesinę įmoką ir sumokėtą palūkanų sumą per paskolos galiojimo laiką.
Prieš kreipdamiesi dėl hipotekos, nuskaitykite savo kredito ataskaitą (nemokamą dovaną gausite kartą per metus apsilankę svetainėje vuotcreditreport.com). Ieškokite klaidų ar raudonų vėliavų, pavyzdžiui, vėluojančios sąskaitos, pavėluoti mokėjimai ar sąskaitos kolekcijose. Jei radote klaidų, ginčykite jas su ataskaitą teikiančiu kreditoriumi ir kredito biuru. Jei turite vėluojančių mokėjimų, grįžkite į kelią mokėdami tas sąskaitas kiekvieną mėnesį laiku - pilnai, kai tik įmanoma, arba daugiau nei minimali. Taip pat turėsite surinkti savo kredito reitingus iš visų trijų pagrindinių kredito ataskaitas teikiančių agentūrų: „Equifax“, „Experian“ ir „Transunion“. Pasiteiraukite savo dabartinio banko ar kreditinių kortelių kompanijos, norėdami sužinoti, ar jie siūlo FICO balus nemokamai, ar galite įsigyti balus tiesiogiai iš kiekvienos iš trijų agentūrų už nominalų mokestį.
Dabar žinodami savo balus galite geriau planuoti savo namų pirkimo biudžetą ir tvarkaraštį. Pvz., Jei jūsų FICO balas yra mažesnis nei 620, jums bus sunkiau kvalifikuoti daugelį įprastų paskolų produktų, nors jūs turėsite teisę gauti FHA paskolą ir kitus produktus. Jums gali prireikti kelių mėnesių, kad galėtumėte padidinti savo kreditą, kad galėtumėte gauti geresnes palūkanų normas ir sąlygas. Žinoma, atsižvelgiant į rinkos sąlygas, palūkanų normos gali kilti aukštyn arba žemyn, todėl norėsite atidžiai stebėti visus didelius šuolius.
Supratimas, kaip jūsų balas gali paveikti jūsų normą, gali neleisti jums netyčia pasirašyti hipotekos, kuri yra mažiau palanki nei jūs to vertos. Kai kurie subprime skolintojai (finansavimo šaltiniai, teikiantys aukšto palūkanų normos hipoteką paskolų gavėjams, turintiems prastą kreditą) labai rinka būsimiems namų pirkėjams. Jūsų rinkos žinios apsaugos jus, jei į jus kreipsis vienas iš šių skolintojų ir turėsite kredito reitingus, kurie turėtų nusipirkti geresnes įkainius ir sąlygas, nei jums siūloma.
Stabili pajamų ir užimtumo istorija
Paprastai skolintojai nori matyti dvejus metus iš eilės pastovias pajamas ir užimtumą, kad užtikrintumėte, jog galite sau leisti mokėti hipoteką ir grąžinti paskolą per ilgą laiką. Jei esate atlyginimas, skolintojai paprašo W2 formų ir federalinių mokesčių deklaracijų per pastaruosius dvejus metus, kad patikrintų jūsų pajamas. Skolintojai taip pat klausia jūsų darbdavio, kad patikrintumėte, kiek laiko jūs ten dirbote. Jei jūsų pajamos sumažėjo arba per pastaruosius dvejus metus užimtumo spragos buvo blogos, skolintojai skeptiškai vertina jūsų galimybes leisti hipoteką ir jums gali kilti problemų norint gauti hipotekos išankstinį patvirtinimą.
Panašiai ir savarankiškai dirbantys skolininkai, norėdami gauti hipoteką, turi peršokti daugiau langelių. Jei esate savarankiškai dirbantis asmuo, tikitės mokėti didesnes palūkanas, nei matote internete; šios normos yra skolininkams, kurie laikomi labiau kreditingais dėl pastovių, patikrinamų pajamų ir puikių kredito rezultatų. Skolintojai taip pat paprastai turi griežtesnes savarankiško darbo pajamų tikrinimo taisykles. Jums ne tik reikės pateikti federalines mokesčių deklaracijas dvejus metus, bet ir turėsite pateikti pasirašytą buhalterio pareiškimą, pelno (nuostolių) lapą ir kitus dokumentus, kurie parodytų pakankamas verslo pajamas.
Skolintojai naudojasi jūsų užimtumo ir pajamų istorija, kad apskaičiuotų jūsų skolos ir pajamų santykį, kuris vaidina pagrindinį vaidmenį nustatant jūsų hipotekos normą. Jei galite parodyti savo pajamų įrodymą už paskolą su visa dokumentacija, gausite konkurencingesnes palūkanų normas ir sąlygas nei kitų rūšių paskolos savarankiškai dirbantiems skolininkams, pavyzdžiui, paskola be dokumentų arba nurodytos pajamos / deklaruota turto paskola.
Skolos ir pajamų santykis
Skolintojams rūpi, kiek turite skolų, palyginti su bendromis mėnesio pajamomis. Norėdami apskaičiuoti paskolos gavėjo skolos ir pajamų santykį arba DTI, skolintojai įvertina dvi formules: „pirminio laikotarpio santykį“ ir „galutinio laikotarpio santykį“. Priemonės santykis (dar vadinamas būsto santykiu) sujungia visus mėnesinius rodiklius. būsto išlaidos (hipotekos mokėjimas, būsto savininko draudimas, turto mokesčiai, HOA mokesčiai ir kt.) tada sumą padalija iš jūsų bendrųjų mėnesinių pajamų. Kita vertus, galutinis santykis (arba visa skola) sujungia visas mėnesines įmokas ir atnaujinamas skolas (pagalvokite, kreditinės kortelės, paskolos automobiliams ir studentų paskolos), taip pat siūlomą hipotekos mokėjimą ir sumą padalija iš jūsų bendro mėnesio. pajamos.
Vertindami šiuos koeficientus, skolintojai daro prielaidą, kad kuo didesnis jūsų DTI santykis, tuo didesnė tikimybė, kad neteksite paskolos. Apskritai skolintojai nori, kad pirminio laikotarpio santykis būtų ne didesnis kaip 28%, o maksimalus - 36%. Kai kurie paskolų produktai leidžia skolininkams turėti didesnį DTI santykį. Pvz., FHA paskolos sudaro net 43 proc.
Paskolos ir vertės santykis ir įmoka
Kai perkate namą, tikimasi, kad atliksite pradinį įnašą kaip išankstinį namo įnašą. Nors paskolų produktams taikomi įvairūs įmokų reikalavimai, kuo didesnė jūsų įmoka, tuo mažesnis paskolos ir vertės santykis, arba LTV. Mažesni LTV santykiai (paprastai nesiekiantys 80% paskolos sumos) uždirba mažesnes hipotekos normas. Vėlgi, tai sumažina skolintojo riziką. Jei jūsų namuose yra daugiau išankstinio kapitalo, nes jūs įdėjote daugiau pinigų ir turite mažesnį LTV santykį, skolintojai mažiau nerimauja dėl jūsų įsipareigojimų neįvykdymo rizikos. Tačiau, jei jūs mažai sutaupėte išankstinio mokėjimo ir finansuojate didžiąją dalį (ar net visos) paskolos sumos, skolintojai praranda daugiau pinigų, jei negrąžinsite savo hipotekos, todėl jie ims didesnes palūkanas.
Pradinių įmokų programos padeda daugeliui pirkėjų, kurie neišsaugojo daug grynųjų, tačiau šie pirkėjai paprastai moka didesnes palūkanų normas nei tie, kurie ateina prie uždarymo stalo su didesne įmoka.
Apsipirkimo skolintojai
Užsisakant mažiausius įkainius ir pasirenkant geriausią hipoteką, reikia atlikti namų darbus. Apsipirkinėkite pas kelių tipų kreditorius ir ieškokite įvairių paskolų produktų, kad surastumėte mažiausius įkainius ir geriausias sąlygas. Taip pat atkreipkite dėmesį į skolintojo mokesčius ir uždarymo išlaidas, kurios gali būti pridėtos prie uždarymo stalo. Nors kai kurie kainų nustatymo skirtumai popieriuje gali neatrodyti dideli, jie gali padėti sutaupyti daug lėšų per visą jūsų paskolos laiką. Atminkite, kad kai kurie skolintojai jums pasiūlys nuolaidų „taškus“ - tai būdas nusipirkti palūkanų normą iš anksto, o tai padidina uždarymo išlaidas. Ir kiti skolintojai, skatinantys mažas ar visai nereikalaujančias uždarymo išlaidas, paprastai imasi didesnių palūkanų normų, kad kompensuotų paskolos galiojimo laiką.
Paprašykite hipotekos tarpininko ne tik susisiekti su dabartine finansų įstaiga (banku ar kredito unija), bet ir nusipirkti įkainius jūsų vardu. Hipotekos makleriai nėra skolintojai; jie veikia kaip degtukai tarp jūsų ir skolintojų jų tinkle. Jie gali sutaupyti jūsų laiko ir pinigų palygindami kelis skolintojus, kurie turi jūsų poreikius atitinkančių produktų. Taip pat verta susisiekti su kai kuriais tiesioginiais skolintojais - tiek internetu, tiek asmeniškai - norėdami sužinoti, ką jie siūlo. Nėra stebuklingo skolintojų skaičiaus, kurį turėtumėte apsipirkti, tačiau trys ar penki paskolų įvertinimai turėtų suteikti tvirtą palyginimo pagrindą.
Kreipdamiesi dėl hipotekos pas kelis skolintojus, gausite paskolos įvertinimus, kad galėtumėte palyginti palūkanų normas ir uždarymo išlaidas. Be to, jei perkate didžiąją dalį įkainių normos per 30 dienų, paskolos davėjų atlikti keli kredito patikrinimai bus laikomi vienu sunkiu paklausimu ir mažai tikėtina, kad sumažins jūsų kredito rezultatą.
Užfiksuokite savo normą
Kai gausite priimtą pasiūlymą, turėsite galimybę užfiksuoti paskolos davėjo palūkanų normą. Palūkanų normos fiksavimas yra tada, kai skolintojas sutinka garantuoti tam tikrą palūkanų normą fiksavimo metu tam tikram laikotarpiui. Tai suteikia laiko pabaigti ir uždaryti namus ir paskolas bei gauti tą pačią palūkanų normą, neatsižvelgiant į tai, ar palūkanų normos laikui bėgant didėja, ar mažėja. Palūkanų normos fiksavimas apsaugo jus, jei palūkanų normos padidėja prieš jums užsibaigiant; atvirkščiai, jei palūkanų normos sumažės, naudos negausite. Paprastai palūkanų normos fiksatoriai galioja iki 60 dienų, tačiau šis laikotarpis gali būti ilgesnis arba trumpesnis, atsižvelgiant į skolintoją.
Paprastai protingiau fiksuoti įkainį po to, kai pasirašote pirkimo sutartį. Jei nerandate namo iškart, laikas pažymimas jūsų tarifų užrakto susitarime ir jis gali pasibaigti prieš pateikiant pasiūlymą. Tuomet turėtumėte mokėti už pratęsimą, kuris gali būti brangus. Kalbant apie išlaidas, standartinės spynos per 60 dienų paprastai yra nemokamos, arba skolintojas už šią paslaugą ims fiksuotą mokestį arba procentą nuo paskolos sumos. Įvertinimo spynos paprastai kainuoja nuo 0, 25 iki 0, 50% paskolos sumos (maždaug keli šimtai dolerių). Jei paprašysite ilgesnio laikotarpio tarifų užrakto, tikėkitės sumokėti didesnį mokestį.
Derybos dėl jūsų normos
Su skolintojais galima susitarti dėl mažesnių palūkanų normų, tačiau norint tai padaryti sėkmingai, reikia palyginti parduotuvę. Skolininkai, turintys tvirtą kreditą, stabilią pajamų ir užimtumo istoriją, žemi LTV ir DTI santykiai, paprastai turi daugiau derybinių galių nei kiti skolininkai. Jei turite paskolas iš kelių skolintojų, galite pabandyti paprašyti kai kurių skolintojų sumažinti kainas arba sumažinti kai kuriuos uždarymo mokesčius, kad laimėtumėte savo verslą. Nėra garantijos, kad jums pasiseks, tačiau nekankina klausti, ar esate aukštos kvalifikacijos skolininkas.
Kita strategija norint gauti mažesnę palūkanų normą yra nusipirkti ją sumokant „taškus“. Taškai iš esmės yra iš anksto sumokėtos palūkanos, o sumokėję šias išlaidas iš anksto galite sutaupyti tūkstančius per visą paskolos laiką, jei planuojate likti atiduoti. Vienas taškas yra lygus 1% pasiskolintos sumos. Pvz., Jei jūsų paskolos suma yra 200 000 USD, vienas nuolaidos taškas yra 2 000 USD, o du nuolaidos taškai yra 4 000 USD. Paprastai mokėdami vieną nuolaidos tašką, hipotekos norma gali sumažėti 0, 25%, tačiau ši suma gali skirtis priklausomai nuo skolintojo.
Esmė
Norint rasti mažiausią hipotekos normą, reikia atlikti tyrimus ir apsipirkti. Ir tai nėra vienintelis dalykas ieškant tinkamos būsto paskolos. Atidžiai stebėkite uždarymo išlaidas, į kurias įeina skolintojo mokesčiai. Paskolos sąmatoje visos šios eilutės bus išdėstytos eilutėmis. Norėdami įsitikinti, kad gaunate geriausias įmanomas sąlygas ir įkainius, kreipkitės į hipoteką pas kelis skolintojus, kad galėtumėte palyginti pasiūlymus kartu.
Pirkinių palyginimas padės nustatyti raudonas vėliavas, pvz., Padidintus skolintojo mokesčius ar rizikingų paskolų ypatybes, ir padės susiaurinti pasirinkimą. Atminkite, kad tvirtas kredito profilis, žemi DTI ir LTV santykiai bei stabili pajamų ir užimtumo istorija daro jus patrauklesniais paskolos paskolų davėjams - ir suteikia daugiau derybinių galių, kai ateina laikas derėtis.
Skaityti toliau:
Galutinis hipotekos vadovas
Kaip gauti išankstinį patvirtinimą dėl hipotekos?
Kaip išsirinkti geriausią hipoteką
Pirmųjų namų pirkėjų turėtų vengti 11 klaidų
Kiek pinigų man reikia atiduoti?
Kas yra hipotekos draudimas ir kokios yra mano galimybės?
Kokios yra uždarymo išlaidos?
Kokie yra pagrindiniai kreditorių tipai?
susiję straipsniai
Namų nuosavybė
Kaip gauti išankstinį patvirtinimą dėl hipotekos
Hipoteka
Ar hipotekos įmonė gali pakeisti sąlygas?
Hipoteka
Kaip išsirinkti geriausią hipoteką
Hipoteka
Kiek hipotekos galite sau leisti?
Hipoteka
5 žingsniai norint įvertinti hipoteką
Taupymas
Kaip nusipirkti savo pirmojo namo biudžetą
Partnerių nuorodosSusijusios sąlygos
Federalinė būsto administracijos paskola (FHA paskola) Federalinė būsto administracijos (FHA) paskola yra FHA apdrausta hipoteka, skirta mažesnes pajamas gaunantiems skolininkams. daugiau Kaip veikia paskolos ir vertės santykis Paskolos ir vertės santykis yra apibrėžiamas kaip skolinimo rizikos įvertinimo santykis, kurį finansinės institucijos ir kiti skolintojai išnagrinėja prieš patvirtindami hipoteką. daugiau Iš anksto sudarytas hipotekos draudimas (UFMI) Išankstinis hipotekos draudimas yra draudimo įmoka, renkama už Federalinės būsto administracijos (FHA) paskolas tuo metu, kai paskolos suteikiamos. daugiau Uždarymo išlaidos Apibrėžimas Uždarymo išlaidos yra išlaidos, kurios viršija nekilnojamojo turto kainą ir kurias pirkėjai ir pardavėjai patiria užbaigdami nekilnojamojo turto sandorį. daugiau Skolos ir pajamų santykis (DTI) Priemonės ir pajamų santykis (DTI) yra skolos ir pajamų santykio tipas, kuris apskaičiuoja, kiek asmens bendrųjų pajamų sudaro būsto išlaidos. daugiau Penki kredito kreditai Penki kredito kreditai (pobūdis, pajėgumas, kapitalas, užstatas ir sąlygos) yra sistema, kurią skolintojai naudoja skolininkų kreditingumui įvertinti. daugiau