Kaip veikia nuomos turto nusidėvėjimas

Investavimas į nuomojamą turtą gali būti protingas finansinis žingsnis. Pradedantiesiems nuomojamas turtas gali suteikti pastovų pajamų šaltinį, kol jūs statote kapitalą, o turtas (idealiu atveju) vertinamas. Taip pat yra mokesčių lengvatų: galite išskaičiuoti nuomos išlaidas iš visų jūsų uždirbtų nuomos pajamų ir taip sumažinti mokesčių įsipareigojimą. Dauguma nekilnojamojo turto nuomos išlaidų, įskaitant hipotekos draudimą, turto mokesčius, remonto ir priežiūros išlaidas, namų biuro išlaidas, draudimą, profesionalios paslaugos ir kelionės, susijusios su valdymu, išlaidos - išskaičiuojamos tais metais, kuriais išleisite pinigus.

Tačiau kitas pagrindinis mokesčių atskaitymas, kuris yra skirtas nusidėvėjimui, veikia skirtingai. Nusidėvėjimas yra procesas, naudojamas išskaičiuojant nuomojamo turto pirkimo ir pagerinimo išlaidas. Užuot atlikęs vieną didelį išskaičiavimą per metus, perkančius turtą (ar jį patobulinę), nusidėvėjimas paskirsto atskaitą per visą turto naudingo tarnavimo laiką. Vidaus pajamų tarnyba (IRS) turi labai konkrečias taisykles dėl nusidėvėjimo, o jei jums priklauso nekilnojamasis turtas, svarbu suprasti, kaip šis procesas veikia.

Kuris turtas yra nudėvimas?

Remiantis IRS, jūs galite nusidėvėti nuomojamą turtą, jei jis atitinka visus šiuos reikalavimus:

• Jūs turite nuosavybę. (Jūs esate laikomas savininku, net jei turtas yra skolingas.) Turtą naudojate versle arba kaip iš pajamų gaunančią veiklą. Turto naudingo tarnavimo laikas yra nustatytas: tai reiškia, kad jis susidėvi, suyra., pripranta, pasensta arba praranda savo vertę dėl natūralių priežasčių. Tikimasi, kad turtas tęsis daugiau nei vienerius metus.

Net jei turtas atitinka visus aukščiau išvardintus reikalavimus, jo negalima nusidėvėti, jei tais pačiais metais atiduosite eksploatuoti ir atiduosite (arba nebebenaudosite verslo reikmėms). Žemė nėra laikoma nudėvima ir apskritai negalima nuvertinti valymo, sodinimo ir kraštovaizdžio tvarkymo išlaidų, nes ši veikla laikoma žemės kainos dalimi.

Kada prasideda nusidėvėjimas?

Galite pradėti skaičiuoti nusidėvėjimo atskaitymus, kai tik turtas bus pradėtas eksploatuoti ar paruoštas naudoti kaip nuomą. Štai pavyzdys: Jūs perkate nuomojamą turtą gegužės 15 d. Po kelių mėnesių darbo namuose jūs paruoškite jį išsinuomoti liepos 15 d., taigi jūs pradedate reklamuotis internete ir vietiniuose leidiniuose. Suradę nuomininką, nuoma prasideda rugsėjo 1 d. Kai turtas buvo pradėtas eksploatuoti, tai yra paruoštas nuomai ir naudojimui, liepos 15 d., Namą pradėsite nusidėvėti liepą, o ne rugsėjį, kai pradedi rinkti nuomą.

Tęsiate turto nusidėvėjimą, kol bus įvykdyta viena iš šių sąlygų.

• Jūs išskaičiavote visas savo išlaidas ar kitą turto pagrindą. Jūs atleidžiate turtą nuo tarnybos, net jei nevisiškai susigrąžinote jo kainą ar kitą pagrindą. Nuosavybė atimama iš tarnybos, kai ji nebenaudojama kaip pajamas duodantis turtas - arba, jei jūs ją parduodate ar keičiate, paverčiate asmeniniam naudojimui, atsisakyti arba sunaikinti.

Galite toliau reikalauti nusidėvėjimo už turtą, kuris laikinai nenaudojamas arba nenaudojamas. Pavyzdžiui, jei atliksite remontą, kai vienas nuomininkas išsikraustys, vis tiek galite nusidėvėti turtą, kol jį paruošite kitam.

Nusidėvėjimo metodas

Trys veiksniai, lemiantys nusidėvėjimo sumą, kurią galite atskaityti kiekvienais metais: jūsų pagrindas turte, atkūrimo laikotarpis ir naudojamas nusidėvėjimo metodas. Bet kuris gyvenamojo būsto nuomos turtas, pradėtas eksploatuoti po 1986 m., Yra nudėvimas naudojant modifikuotą pagreitintų išlaidų susigrąžinimo sistemą (MACRS) - apskaitos metodą, kuris paskirsto sąnaudas (ir nusidėvėjimo atskaitymus) per 27, 5 metus, tą laiką, kurį IRS laiko „naudingu tarnavimo laiku“. “Nuomojamo turto.

Nors apskaičiuojant nusidėvėjimą visada rekomenduojama dirbti su kvalifikuotu mokesčių apskaitininku, atlikite šiuos pagrindinius veiksmus:

1. Nustatykite turto pagrindą: Turto pagrindas yra jo kaina arba suma, kurią sumokėjote (grynaisiais, su hipoteka ar kitu būdu) turtui įsigyti. Į bazę įtraukiami kai kurie atsiskaitymo mokesčiai ir uždarymo išlaidos, įskaitant teisinius mokesčius, įrašymo mokesčius, apklausas, pervedimo mokesčius, nuosavybės draudimą ir bet kokią sumą, kurią pardavėjas turi sumokėti (pvz., Atgalinius mokesčius). Kai kurie atsiskaitymo mokesčiai ir uždarymo išlaidos negali būti įskaičiuoti į jūsų bazę, įskaitant priešgaisrinės draudimo įmokas, nuomą, susijusią su turto uždarymu iki uždarymo, ir mokesčius, susijusius su paskolos gavimu ar refinansavimu: taškai, hipotekos draudimo įmokos, kredito ataskaitos išlaidos, ir vertinimo mokesčiai. Atskirkite žemės ir pastatų kainą: Kadangi galite nusidėvėti tik pastato, o ne žemės kainą, turite nustatyti kiekvieno vertę, kad nusidėvėtumėte teisinga suma. Norėdami nustatyti vertę, galite naudoti tikrąją kiekvieno rinkos vertę tuo metu, kai įsigijote turtą, arba galite pagrįsti skaičių įvertintomis nekilnojamojo turto mokesčio vertėmis. Tarkime, kad nusipirkote namą už 110 000 USD. Naujausiame nekilnojamojo turto mokesčio įvertinime turtas įvertintas 90 000 USD, iš kurių 81 000 USD yra už namą, o 9 000 USD - už žemę. Todėl žemei galite skirti 90% (81 000– 90 000 USD) pirkimo kainos ir 10% (9 000– 90 000 USD) pirkimo kainos. Nustatykite savo namo pagrindą: Dabar, kai jūs žinote turto pagrindą (namas ir žemė) ir namo vertę, galite nustatyti savo pagrindą name. Remiantis aukščiau pateiktu pavyzdžiu, jūsų namo pagrindas - suma, kurią galima nusidėvėti - būtų 99 000 USD (90% iš 110 000 USD). Jūsų pagrindas žemėje būtų 11 000 USD (10% iš 110 000 USD). Jei reikia, nustatykite patikslintą pagrindą: gali tekti padidinti arba sumažinti savo bazę tam tikriems įvykiams, vykstantiems nuo turto pirkimo dienos iki jo paruošimo nuomai. Bazinio padidinimo pavyzdžiai apima bet kokių papildymų ar patobulinimų, kurių naudingo tarnavimo laikas yra mažiausiai vieneri metai, išlaidas, padarytas prieš pradedant eksploatuoti nekilnojamąjį turtą, pinigus, kuriuos išleidote sugadintam turtui atstatyti, komunalinių paslaugų pristatymo į nekilnojamąjį turtą išlaidas ir tam tikros teisinės rinkliavos.

Bazinės vertės sumažėjimo pavyzdžiai yra draudimo išmokos, kurias gaunate už sugadinimą ar vagystę, nuostoliai dėl nuostolių, nepadengti draudimu, už kurį atskaičiavote, ir pinigai, kuriuos gaunate už servituto suteikimą.

Kurią sistemą naudoti

Tolesni veiksmai yra nustatyti, kuris iš dviejų MACRS yra taikomas: Bendroji nusidėvėjimo sistema (GDS) arba Alternatyvioji nusidėvėjimo sistema (ADS). GDS taikoma daugumai atiduodamų eksploatuoti nuosavybių ir paprastai jūs turite ja naudotis, nebent jūs atšaukiate neatšaukiamus ADS rinkimus arba įstatymai įpareigoja naudoti ADS. ADS įpareigojama, kai turtas:

• 50 proc. Ar mažiau naudojasi kvalifikuotu verslu? Ar neapmokestinamas naudojimas finansuojamas iš neapmokestinamų obligacijų, daugiausia naudojamas žemės ūkyje

Paprastai naudosite GDS, nebent turite priežastį naudoti ADS. Vėlgi, rekomenduojama pasikonsultuoti su kvalifikuotu mokesčių apskaitininku, kuris gali padėti jums nustatyti palankiausią nuomos turto nuvertėjimo būdą.

Sužinoję, kuri MACRS sistema taikoma, galite nustatyti nuosavybės atkūrimo laikotarpį. Gyvenamųjų patalpų nuomos atveju atkūrimo laikotarpis naudojant GDS yra 27, 5 metų. Jei naudojate ADS, tos pačios rūšies turto atkūrimo laikotarpis yra 30 metų turtui, kuris buvo pradėtas eksploatuoti po 2017 m. Gruodžio 31 d., Arba 40 metų, jei jis buvo pateiktas. tarnyboje prieš tai.

Tada nustatykite sumą, kurią kiekvienais metais galite nusidėvėti. Kadangi daugumoje gyvenamųjų patalpų nuomojamo turto naudojamas GDS, mes sutelksime dėmesį į šį skaičiavimą.

Kiekvienais metais eksploatuojamas turtas nuvertės po lygią sumą: 3, 636% kiekvienais metais, jei ir toliau nusidėvinsite nekilnojamąjį turtą. Jei turtas buvo eksploatuojamas mažiau nei vienerius metus (pavyzdžiui, nusipirkote namą gegužę ir pradėjote jį nuomoti liepą), tais metais nuvertėsite mažesnę procentinę dalį, atsižvelgiant į tai, kada jis buvo pradėtas eksploatuoti. Pagal IRS gyvenamųjų patalpų nuomos GDS lentelę:

Sausio mėn	3, 455 proc.
Vasario mėn	3, 182 proc.
Kovas	2, 879 proc.
Balandis	2, 576%
Gegužė	2.273 proc.
Birželio mėn	1, 970 proc.
Liepa	1, 667 proc.
Rugpjūtis	1, 364 proc.
Rugsėjo mėn	1, 061%
Spalio mėn	0, 758 proc.
Lapkritį	0, 455 proc.
Gruodį	0, 152 proc.