Palūkanų normų poveikis patikėjimo fondams

Investicinis į nekilnojamąjį turtą fondas (REIT) turi išmokėti ne mažiau kaip 90% savo apmokestinamojo pelno kaip dividendus akcininkams, o tai padaro REIT palyginti aukšto pajamingumo priemones. Tiesą sakant, žiūrint iš bendros grąžos - dividendų ir kainos padidėjimo - REITs elgiasi kaip tipiškos mažų kapitalų akcijos. Tačiau skirtingai nuo mažos kapitalizacijos akcijų, didžioji dalis tikėtinos REIT grąžos gaunama ne dėl kainos padidėjimo, bet iš dividendų. Iš tikrųjų vidutiniškai apie du trečdalius REIT grąžos gauna dividendai. Vienas neigiamas aspektas investuotojams yra tas, kad tikimasi, kad REIT, kaip didelio pelningumo investicija, parodys jautrumą palūkanų normos pokyčiams., mes tyrinėjame šį santykį. (Norėdami perskaityti informaciją fone, žr. Kas yra REIT ?)

Palyginti didelis derlius

1 paveiksle pavaizduota kiekvieno REIT sektoriaus pajamingumo mediana nuo 2004 m. Rugsėjo mėn. Kaip rizikos, kurią gali kelti REIT, pavyzdys. Kiekvienos juostos viršutinė dalis yra 75%; dugnas yra 25% derlius; pertrauka nuo žalios iki mėlynos viduryje yra vidutinis derlius.

1 paveikslas: Derlingumas skirtinguose REIT sektoriuose

Galite pastebėti, kad derlius priklauso nuo sektoriaus. Nuo 2004 m. Rugsėjo mėn. Vidutinis visų REIT rodiklis (kraštinė, esanti labiausiai dešinėje) buvo apie 5, 5%, tačiau derlius buvo išsklaidytas: 25% išeiga (mėlynos dalies apačia) buvo apie 4%, o 75% derlius buvo didesnis nei 6, 5% (žaliosios dalies viršutinė dalis). Tai reiškia, kad tik pusė REIT pajamingumo buvo nuo 4% iki 6, 5%, o kita pusė REIT pajamingumo buvo už šio diapazono ribų. Tuo pat metu ilgalaikio JAV vyriausybės iždo pajamingumas buvo mažesnis nei 5%. Tai rodo, kad jei jūsų tikslas yra pajamos, galbūt geriau atliksite naudodamiesi REIT, tačiau prisiimsite papildomą riziką.

REIT bendras grąža, palyginti su palūkanų normomis

Įprasta išmintis sako, kad aukštesni tarifai REITs paprastai kenkia. Populiariausias REIT indeksas yra NAREIT Equity REIT indeksas. 2 paveiksle NAREIT indekso vertė palyginama su dešimties metų iždo obligacijomis (T-obligacijomis) nuo 1972 m. Pradžios iki beveik 2004 m. Pabaigos:

2 paveikslas. Autorių teisių NAREIT rodyklė

Metinė grąža laikotarpiui iki 2004 m. Rugsėjo mėn

1 metai	2 metai	3 metai	4 metai	5 metai	6 metai	7 metai
25, 6 proc.	26 proc.	20, 4 proc.	18, 6 proc.	18, 8 proc.	13, 7 proc.	9, 2 proc.

1 lentelė

REIT kainos grąža, palyginti su palūkanų normomis, deja, tikriausiai galime daryti prielaidą, kad tokios praėjusios grąžos, kaip ši, visos pramonės šakos ilgainiui negali atkartoti. Trumpalaikėje perspektyvoje bus išimčių.

Sutelkime dėmesį tik į REIT akcijų kainų komponentą. Žemiau 3 paveiksle mes lyginame tas pačias 10 metų iždo obligacijų palūkanų normas su tik kainos indeksu. Kitaip tariant, mes neįtraukiame dividendų ir išskiriame tik kainų pokyčius, kad pamatytume, kas nutiktų su 100 USD, jei jis būtų investuotas 1972 m.

3 paveikslas. Autorių teisių fondai iš operacijų (FFO).

Nors tokią naudą galima pakartoti vykstant į priekį, mažai tikėtina. Be to, visiškai įmanoma, kad kainos gali grįžti prie ankstesnių kartotinių (pavyzdžiui, kaina kaip FFO kartotinis).

Antra, pagal istorinius standartus vidutinės trukmės palūkanų norma yra žema. Visiškai tikėtina, kad ši palūkanų norma pakils aukštyn. Jei 15 metų atvirkštinė koreliacija tarp tarifų ir REIT kainų būtų tęsiama aukščiau, REIT kainos nukentėtų.

Santrauka

Aukščiau nagrinėtas 15 metų laikotarpis rodo, kad tarp REIT kainų ir palūkanų normų yra stiprus atvirkštinis ryšys. Vidutiniškai būtų saugu manyti, kad palūkanų normos padidėjimą greičiausiai patenkins sumažėjusios REIT kainos. Žinoma, sektorių reakcija skirsis. Pavyzdžiui, kai kurie teigia, kad gyvenamųjų ir biurų REIT atveju kylančios palūkanų normos padidintų REIT kainas, nes didėjančios normos atitinka ekonomikos augimą ir didesnę paklausą. Bet jūs turėsite būti išrankūs tokioje aplinkoje. Geros naujienos apie REIT yra tai, kad aukštas pajamingumas yra savotiškas apsidraudimas nuo kainų mažėjimo: jei perkate aukšto pajamingumo REIT, bet kokį kainos kritimą sušvelnins aukštos pajamos.

Norėdami sužinoti daugiau apie REIT, skaitykite „ Pagrindinis nekilnojamojo turto investavimo tresto“ (REIT) ir „ The REIT Way“ vertinimas .