Galbūt esate girdėję apie privatų hipotekos draudimą (PMI) - draudimą, kurį turite sumokėti, kai imate paskolą būstui, kurio įmoka yra mažesnė nei 20% iš įprasto skolintojo. Deja, nors Federalinė būsto tarnyba (FHA) daugeliu aspektų yra dosnesnė nei įprasti skolintojai, ji taip pat reikalauja hipotekos draudimo, kad gautų mažų įmokų paskolas., sužinosite, kas yra FHA hipotekos draudimas, kuo jis skiriasi nuo PMI, kam privaloma jį nešiotis ir kiek laiko, kiek tai kainuoja, ir jūsų galimybės to išvengti ar atsikratyti. Pradėkime.
TUTORIAL: hipotekos pagrindai
Kas yra FHA hipotekos draudimas?
Kaip ir PMI, FHA hipotekos draudimo tikslas yra apsaugoti skolintoją. Kai skolininkų namuose yra minimalus nuosavas kapitalas, rizika (skolintojui), kad skolininkas nevykdys įsipareigojimų, yra didesnė, nes skolininkas neturi tiek daug prarasti, kai išeina ir leidžia bankui uždaryti namus (tiesiog pažvelk į visi žmonės, kurie pasitraukė nuo hipotekos su 0% įnašu, būsto burbuliu). (Norėdami sužinoti daugiau apie FHA, būtinai perskaitykite supratimą apie FHA būsto paskolas .)
FHA paskoloms taikomi mažesni pradinių įmokų reikalavimai ir ne tokie griežti pajamų ir kredito reikalavimai nei įprastoms paskoloms. Tačiau jei kažkam paskolintumėte didelę pinigų sumą, pasižyminčią ne tobulais skolinimosi ypatumais, norėtumėte garantijos, kad grąžinsite taip ar kitaip. Su hipotekos draudimu, jei nustosite mokėti įmokas ir išeisite iš namų, draudikas padės jūsų skolintojui susigrąžinti nuostolius. Taigi, nors hipotekos draudimas gali atrodyti nepatogiai, nes jis neapsaugo pirkėjo, jei jo nebūtų, daugelis žmonių greičiausiai negalėtų gauti paskolų tol, kol neįmokėtų didesnių įmokų, nes bankai mano, kad paskolos yra per daug rizikingos. Daugelis žmonių mano, kad hipotekos draudimo įmokų mokėjimas yra geresnis pasirinkimas, nei laukti kelerius metus, kol jie turės pakankamai didelę įmoką, kad to būtų išvengta. (Ar geriausia naudoti antrą hipoteką norint išvengti PMI? Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite „ Outsmart“ privataus hipotekos draudimą .)
FHA taip pat reikalauja sumokėti tai, kas vadinama išankstiniu hipotekos draudimu (UFMI). Remiantis JAV būsto ir urbanistikos departamento (HUD) išleistu hipotekos rašte 2010–28, UFMI reikalauja, kad besikreipiantys į paskolą iš anksto sumokėtų 1% paskolos vertės. Jūs turite galimybę sumokėti šią sumą grynaisiais, kai uždarote paskolą, tačiau dauguma žmonių pasirenka ją įtraukti į bendrą hipotekos sumą.
Kuo FHA hipotekos draudimas skiriasi nuo privataus hipotekos draudimo?
Metinės FHA hipotekos draudimo išlaidos keičiasi atsižvelgiant į suteiktą įmoką. Nuo 2011 m. Balandžio mėn. HUD pakeitė FHA hipotekos draudimą į 1, 10%, o pradinė įmoka yra didesnė ar lygi 5%. Tiems, kurie turi mažiau nei 5% įmokos, privalo sumokėti 1, 15% draudimo įmoką. Taigi, jei būste yra 250 000 USD, o minimali įmoka yra 8 750 USD (3, 5%), jūsų mėnesinė hipotekos draudimo įmoka būtų pagrįsta 241 250 USD paskolos suma ir 231, 20 USD per mėnesį. Ši suma turi būti sumokėta kas mėnesį mokant hipoteką.
PMI, priešingai, gali kainuoti net 1, 15% paskolos balanso per metus arba 231, 20 USD per mėnesį šiame pavyzdyje, atsižvelgiant į mūsų kredito balą. Skirtumas slypi reikalavimuose. PMI reikalauja, kad turėtumėte puikų kredito reitingą, viršijantį 720, kad gautumėte maždaug 1, 15% n normą pagal mėnesines priemokas ir PMINU mėnesines įmokas, pateiktas PMI 2011 m. Gegužės mėn. Jei jūsų kredito balas yra mažesnis, turėsite pateikti didesnę įmoką prieš jiems siūlydami bet kokį draudimą. Norint gauti 3, 5% įmoką, FHA hipotekos draudimui reikalingas tik mažiausias 580 kredito balas, tačiau dauguma skolintojų reikalauja 620–640 kredito balo, kuris vis tiek leidžia jums nusipirkti namą anksčiau. Taigi, jei turite turėti hipotekos draudimą, FHA hipotekos draudimas gali būti mažesnė iš dviejų blogybių. Pagal 2011 m. Federalinius įstatymus hipotekos draudimo įmokos yra išskaičiuojamos iš mokesčių, todėl nesvarbu, ar turite įprastą PMI ar FHA hipotekos draudimą, mokesčio atskaitymas gali sušvelninti smūgį, tačiau pasitarkite su savo buhalteriu, kad įsitikintumėte, ar įvykdote tinkamus reikalavimus, kad gautumėte šią mokesčių atskaitą. (Perskaitykite 6 priežastis, kodėl reikia vengti privataus hipotekos draudimo, kad sužinotumėte daugiau apie tai, kodėl FHA draudimas yra mažesnis iš šių blogybių.)
PMI pranašumas, palyginti su FHA hipotekos draudimu, yra tas, kad ne visiems kreditoriams reikia hipotekos draudimo įmokos iš anksto, kaip FHA UFMI.
Kas ir kiek laiko turi turėti FHA hipotekos draudimą?
Nuo 2011 m. Vasario mėn., Kai gausite FHA paskolą, galėsite sumokėti tik 3, 5 proc. Bet, kaip ir įprastų paskolų atveju, jūs turite mokėti hipotekos draudimą, kol jūsų paskolos ir vertės santykis yra pakankamai aukštas, kitaip tariant, jei jūs sumokėsite paskolą ir mainais už privilegiją nusimesti tiek mažai pinigų. tam tikra paskolos suma. Jūs taip pat turite sumokėti didesnę draudimo įmoką. Kai jūsų nuosavas kapitalas yra pakankamai didelis (FHA paskolos atveju - 22%), skolintojui tampa daug mažiau rūpesčių, kad išeisite iš namų, jei pradėsite mokėti kas mėnesį. Tame pačiame 250 000 JAV dolerių vertės name, remiantis ankstesniu pavyzdžiu, kai pirmą kartą jį įsigijote ir buvote įpareigotas apsidrausti hipotekos draudimu, vieninteliai jūsų nuostoliai, jei jūs nueitumėte toli nuo namo, būtų buvę jūsų 8750 USD (3, 5%) įmoka. Nors tai nėra mažas pokyčių gabalas, tai daug mažiau reikšminga nei pasivaikščiojimas nuo 55 000 USD (arba 22% visų išlaidų).
Remiantis HUD, asmenys, kurių paskolos yra didesnės nei 15 metų, privalo mokėti kas mėnesį hipotekos draudimo įmokas penkeriems metams ir turėti 78% paskolos ir vertės santykį (tai reiškia, kad jūs sumokėjote 22% pagrindinės paskolos sumos, įskaitant jūsų pradinė įmoka), prieš draudimą nebereikia. Jei turite paskolą su mažiau nei 15 metų, tuomet vienintelis reikalavimas yra 78% paskolos ir vertės santykis. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite LTV skaičiavimo užkariavimas .)
Kaip galima išvengti ar atsikratyti FHA hipotekos draudimo?
Kadangi FHA hipotekos draudimas labai padidina būsto nuosavybės išlaidas, jums tikriausiai kyla klausimas, ar galite ką nors padaryti, kad sumažintumėte ar išvengtumėte, ir kada jums leidžiama jo atsikratyti.
Paprasčiausias būdas išvengti hipotekos draudimo, žinoma, yra 20 proc. Tai galite padaryti laukdami pirkimo, kol turėsite daugiau santaupų, arba kai kuriais atvejais, nusipirkdami pigesnį turtą, kuriame galite sau leisti nusimesti 20 proc. Žinoma, realiai, jei žiūrite į FHA paskolą, kurios sumažinimas yra 3, 5%, tikriausiai einate tiesia linija tarp galimybės sau leisti bet kokią hipoteką ir nuolatinio nuomos.
Jei būsto kainos žymiai padidės, nusipirkę galite galbūt refinansuoti savo kelią iš PMI. Kad tai veiktų, jūsų namo vertė turės būti pakankamai padidinta, kad jūs namuose suteiktumėte 22% nuosavo kapitalo.
Kai kurie skolintojai gali pasiūlyti specialias paskolų programas, kurioms nereikia mokėti mėnesinių hipotekų draudimo įmokų, nepaisant to, kad leidžiama mokėti mažą įmoką. Pavyzdžiui, „Quicken Loans“ turi programą, vadinamą „PMI Buster“, skirtą skolininkams, galintiems sumokėti bent 5 proc. Tačiau skolininkai turėtų tikėtis, kad nors skolintojams, siūlantiems panašias į šią programą, gali būti nereikalaujama tradicinio PVI, jie atlygins padidėjusią paskolų jums riziką kitu būdu, pavyzdžiui, siūlydami jums aukštesnes palūkanas. Iš tikrųjų taip yra su PMI „Buster“ paskolų produktu, kuris reklamuoja „mažesnę įmoką pašalinant tradicinį PMI su skolintojo mokamu hipotekos draudimu (LPMI). LPMI gali būti integruotas į jūsų hipotekos normą“.
Jei viskas nepavyksta, vieną dieną pasieksite 78% paskolos ir vertės santykį, tiesiog atlikdami mėnesinius įmokas. Dėl būsto įsigijimo 250 000 USD, apie kurį diskutavome visame šiame straipsnyje, po 11 metų ir devynių mėnesių pasieksite 22% nuosavo kapitalo. Tai reiškia, kad iš viso mokėsite 32 599, 20 USD (141 x 231, 20 USD = 32 599, 20 USD) mėnesio hipotekos draudimo įmokas, kol galėsite atšaukti draudimą.
Pastaba: turėtų būti, kad jūsų skolintojas automatiškai atsisako hipotekos draudimo, kai pasieksite šį tašką su FHA paskola.
Tai verta?
Kai svarstote galimybę įsigyti paskolą, įmokant mažą įmoką, pagalvokite, ar verta mokėti papildomas išankstinio būsto draudimo ir mėnesines hipotekos draudimo įmokas, kad greičiau įsigytumėte namą. Ilgainiui dėl šios tvarkos sunku apskaičiuoti, ar laimėsite, ar pralaimėsite, nes negalite numatyti, koks būsto vertės padidėjimo koeficientas bus nuo laiko, kai turėsite atiduoti 3, 5%, iki to laiko, kai turėsite 20 proc. Jūs taip pat negalite tiksliai numatyti, kiek metų jums prireiks sutaupyti papildomus 16, 5%, nes pajamos ir išlaidos gali keistis tiek į gerąją, tiek į blogąją pusę, kurios niekas negali numatyti. Dėl šių priežasčių gali būti geriausia psichologiškai nuspręsti, ar jums patinka mokėti papildomus pinigus, reikalingus hipotekos draudimui, kad turėtumėte vietą, kur paskambinti savo.
Jei norite sužinoti daugiau apie pirmųjų namų įsigijimą, būtinai perskaitykite „Pirmojo būsto pirkėjų finansavimo pagrindus“ .
