Kas yra grynosios veiklos pajamos - NOI?
Grynosios veiklos pajamos (NOI) yra skaičiavimas, naudojamas analizuoti pelną gaunančių nekilnojamojo turto investicijų pelningumą. NOI yra lygios visoms pajamoms iš turto, atėmus visas pagrįstai būtinas veiklos išlaidas. NOI yra skaičius prieš mokesčius, pasirodantis turto pajamų ir pinigų srautų ataskaitoje, neįtraukiantis paskolų pagrindinės ir palūkanų sumos, kapitalo išlaidų, nusidėvėjimo ir amortizacijos. Kai ši metrika naudojama kitose pramonės šakose, ji vadinama „EBIT“, reiškiančia „pajamas prieš palūkanas ir mokesčius“.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Grynosios veiklos pajamos įvertina pajamas gaminančio turto pelningumą prieš pridedant bet kokias finansavimo ar mokesčių sąnaudas. NOI metrikoje naudojamomis veiklos išlaidomis galima manipuliuoti, jei turto savininkas atideda arba padidina tam tikras pajamų ar išlaidų dalis.NUM metrikoje neįtraukiama. kapitalo išlaidos.
NOI formulė yra:
Visiem, kas noklusina, tacu Grynosios veiklos pajamos = RR − OE kur: RR = pajamos iš nekilnojamojo turtoOE = veiklos išlaidos
Grynosios veiklos pajamos
Ką tau sako NOI?
Grynosios veiklos pajamos yra vertinimo metodas, kurį naudoja nekilnojamojo turto specialistai, kad nustatytų tikslią savo pajamas gaunančio turto vertę. Norint apskaičiuoti NOI, turto veiklos išlaidos turi būti atimtos iš pajamų, kurias turtas sukuria.
Be pajamų už nuomą, nuosavybė taip pat gali gauti pajamų iš tokių patogumų kaip automobilių stovėjimo aikštelės, prekybos automatai ir skalbykla. Veiklos sąnaudas sudaro pastato eksploatavimo ir priežiūros išlaidos, įskaitant draudimo įmokas, teisinius mokesčius, komunalines paslaugas, turto mokesčius, remonto išlaidas ir mokestį už aptarnavimą. Kapitalo išlaidos, tokios kaip naujos pastato naujos oro kondicionavimo sistemos išlaidos, neįtraukiamos į skaičiavimą.
NOI padeda nekilnojamojo turto investuotojams nustatyti kapitalizacijos procentą, o tai savo ruožtu padeda jiems apskaičiuoti turto vertę, tokiu būdu leidžiant palyginti įvairius nekilnojamojo turto objektus, kuriuos jie galbūt ketina pirkti ar parduoti.
Finansuojamiems nekilnojamojo turto objektams NOI taip pat naudojamas skolos padengimo koeficiente (DCR), kuris skolintojams ir investuotojams nurodo, ar turto pajamos padengia jo veiklos sąnaudas ir skolų mokėjimus. NOI taip pat naudojamas apskaičiuojant grynųjų pajamų daugiklį, grynąją investicijų grąžą ir bendrą investicijų grąžą.
Grynųjų veiklos pajamų panaudojimo pavyzdys
Tarkime, kad jūs turite nuosavybę, iš kurios kasmet gaunama 120 000 USD pajamų, o veiklos išlaidos - 80 000 USD. Esant tokioms aplinkybėms, jo turimas NOI bus 40 000 USD (120 000 USD - 80 000 USD). Jei bendra suma yra neigiama, kai veiklos išlaidos yra didesnės nei pajamos, rezultatas vadinamas grynaisiais veiklos nuostoliais (NOL).
Kreditoriai ir komerciniai skolintojai labai pasikliauja NOI, kad nustatytų įkeičiamo turto pajamų generavimo galimybes, net labiau nei į juos įtraukdami investuotojo kredito istoriją. Paprasčiau tariant: ši metrika skolintojams padeda iš esmės įvertinti pradinę turto vertę prognozuojant jo pinigų srautus. Jei turtas laikomas pelningu, skolintojai taip pat naudoja šį skaičių norėdami nustatyti paskolos dydį. Kita vertus, jei turtas patiria grynuosius veiklos nuostolius, skolintojai greičiausiai atmes skolininko hipotekos paraišką.
Nekilnojamojo turto savininkai gali manipuliuoti savo veiklos išlaidomis atidėdami tam tikras išlaidas, o paspartindami kitas. NOI taip pat galima padidinti keliant nuomos ir kitus mokesčius, tuo pačiu sumažinant pagrįstai būtinas veiklos išlaidas. Kaip pastarojo pavyzdį apsvarstykite scenarijų, kai buto savininkas atsisako nuomininko metinės 12 000 USD nuomos mokesčio mainais į tą nuomininką, kuris veikia kaip turto valdytojas. Jei buto savininkas paprastai mokėtų pastato valdytojui 30 000 USD atlyginimą, jis gali iš pajamų atimti „pagrįstai būtinas“ 30 000 USD išlaidas, o ne faktines 12 000 USD. (Apie tai skaitykite skyrelyje „NOI vs. EBIT: skirtumų palyginimas“)
