Kas yra eksploatavimo išlaidų santykis (OER)?
Nekilnojamojo turto srityje eksploatavimo išlaidų koeficientas (OER) yra turto eksploatavimo išlaidų palyginimas su turto gautomis pajamomis. Jis apskaičiuojamas dalijant turto eksploatavimo sąnaudas (atėmus nusidėvėjimą) iš bendrųjų veiklos pajamų ir yra naudojamas panašių savybių palyginimui. Investuotojas turėtų ieškoti raudonų vėliavų, pavyzdžiui, didesnių priežiūros išlaidų, veiklos pajamų ar komunalinių paslaugų, kurios gali atgrasyti jį nuo konkretaus turto pirkimo.
Veiklos išlaidų santykis yra idealiausias tarp 60–80%, kur kuo jis mažesnis, tuo geriau.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Veiklos sąnaudų santykis yra vertinimas, kiek pelningas yra nekilnojamojo turto pajamų vienetas investuotojui. Jis apskaičiuojamas visas veiklos sąnaudas atėmus nusidėvėjimą iš veiklos pajamų. Mažesnė OER norima, nes tai reiškia, kad išlaidos yra sumažintos atsižvelgiant į pajamas.
OER formulė yra:
Visiem, kas noklusina, tacu OER = bendrosios pajamosVisos veiklos išlaidos - nusidėvėjimas
Kaip apskaičiuoti OER
Veiklos išlaidų santykis
Norėdami apskaičiuoti turto OER, turite žinoti eksploatavimo išlaidas. Tai apima įvairius mokesčius ir išlaidas, patiriamas kaip įprastos verslo išlaidos. Taip pat turėsite apskaičiuoti turto nusidėvėjimo sąnaudas, kurios skirsis atsižvelgiant į pasirinktą apskaitos metodą.
Ką jums pasakys eksploatavimo išlaidų santykis?
Apskaičiavus OER per kelerius metus, investuotojui gali būti lengviau pastebėti turto veiklos išlaidų tendencijas. Jei nekilnojamojo turto išlaidos kasmet didėja greičiau nei pajamos, OER didėja ir kiekvienais metais. Todėl investuotojas gali prarasti daugiau pinigų, tuo ilgiau jis turi turtą.
Turėdamas daugiabučio namo savininkas investuotojas turėtų laisvas darbo vietas skaičiuoti naudodamas faktines nuomos pajamas arba galimas nuomos pajamas atėmus laisvas darbo vietas ir kredito nuostolius, o ne potencialias nuomos pajamas. Kadangi laisvų darbo vietų valdymas yra įtrauktas į efektyvų turto valdymą, įskaitant laisvas darbo vietas OER suteikia tikslesnį veiklos išlaidų vaizdą ir parodo, kur galima patobulinti. Pvz., Blogai valdomoje nuosavybėje greičiausiai bus didesnis vakansijų lygis, kuris atsispindės OER.
Turto valdymo mokesčiai, komunalinės paslaugos, šiukšlių išvežimas, priežiūra, draudimas, remontas, turto mokesčiai ir kitos išlaidos yra įtraukiami į veiklos sąnaudų koeficientus. Papildomos veiklos išlaidos, kurias investuotojai turėtų įskaičiuoti į OER, yra turto valdymo mokesčiai, kraštovaizdžio tvarkymo darbai, advokato mokesčiai, savininko draudimas ir pagrindinis turto draudimas. Šios išlaidos padeda valdyti turtą kasdien. Dėl šios priežasties paskolos mokėjimai, kapitalo pagerinimas ir asmeninis turtas neįtraukiami į veiklos sąnaudas.
Mažesnis OER paprastai reiškia, kad turtas yra valdomas efektyviai ir yra pelningesnis investuotojams, o mažesnės turto pajamos padengia veiklos ir priežiūros išlaidas. Jei verslas yra keičiamas, savininkas gali padidinti kiekvieno vieneto nuomą, labai nepadidindamas veiklos išlaidų. Be to, OER gali parodyti, kur gali kilti problemų, tokių kaip komunaliniai mokesčiai žymiai padidėja, kad investuotojai galėtų greičiau išspręsti problemas ir apsaugoti savo pelno lygį.
Kaip naudotis OER pavyzdys
Paimkite hipotetinį pavyzdį, kai investuotojui A priklauso daugiabutis daugiabutis ir jis per mėnesį įneša 65 000 USD nuomos mokestį. Investuotojas taip pat sumoka 50 000 USD už veiklos išlaidas, įskaitant jo mėnesines hipotekos įmokas, mokesčius, komunalines paslaugas ir pan. Tikimasi, kad turtas šiemet nuvertės iki 85 000 USD.
Todėl metinis OER gali būti apskaičiuojamas taip:
Visiem, kas noklusina, tacu (65 000 × 12) = 66 proc.
Tai reiškia, kad veiklos išlaidos sunaudoja maždaug du trečdalius pajamų, gautų iš šio turto.
OER ir viršutinės ribos skirtumas
Kapitalizacijos norma (arba viršutinė riba) naudojama komercinio nekilnojamojo turto pasaulyje nurodant grąžos normą, kurią tikimasi sugeneruoti iš investicinio nekilnojamojo turto. Šis vertinimas, dažnai vadinamas „viršutine riba“, apskaičiuojamas remiantis grynosiomis pajamomis, kurias tikimasi gauti iš turto. Jis naudojamas norint įvertinti investuotojo galimą investicijų grąžą nekilnojamojo turto rinkoje.
Didžiausia riba paprastai parodo turto pajamingumą per vienerius metus, darant prielaidą, kad turtas perkamas grynaisiais, o ne paskolomis. Jis apibūdinamas pagal formulę:
Visiem, kas noklusina, tacu Apmokėjimo norma = grynosios veiklos pajamos ÷ dabartinė rinkos vertė
Nors investicinio turto pelningumo matavimas yra panašus į OER, jis skiriasi tuo, kad OER naudoja bendrąsias pajamas, o ne grynąsias pajamas, ir jas nurodo vardiklyje. OER taip pat neatsižvelgia į turto rinkos vertę.
OER apribojimai
Nekilnojamojo turto investuotojams OER yra du trūkumai. Pirma, kadangi joje nėra turto rinkos vertės (kaip ir viršutinės ribos norma), jis neinformuoja investuotojo apie santykinę turto vertę pirkimo ar pardavimo metu. Kalbama tik apie vykdomų operacijų efektyvumą. Taigi vertinant turto investiciją jis turėtų būti naudojamas kartu su kažkuo, pavyzdžiui, viršutine riba.
Antra, kadangi nusidėvėjimą galima apskaičiuoti keliais skirtingais būdais, OER galima įvertinti naudojant palankesnį nusidėvėjimo apskaitos metodą.
