Kas yra „Propco“ (turto įmonė)?
„Proco“, nekilnojamojo turto įmonė arba „prop“ įmonė yra antrinis subjektas, kurį sukūrė įmonė, kad galėtų valdyti ir valdyti verslui priklausantį nekilnojamąjį turtą. „Propcos“ dažniausiai steigiamos kaip dukterinė įmonė, egzistuojanti patronuojančios įmonės ar „opco“ (veikiančios įmonės) pajamas gaunančio nekilnojamojo turto valdymui ar valdymui. Turto bendrovė valdo visą nekilnojamąjį turtą ir su juo susijusią skolą, teikdama patronuojančiai ar valdančiai įmonei pranašumų, susijusių su finansavimu ir kredito reitingais.
Propcos supratimas
Propco susitarimai beveik visada daromi siekiant užtikrinti palankesnį finansavimą tiek propco, tiek opco. „Propco“ gali finansuoti daug didesnę savo turimo nekilnojamojo turto sumą, naudodamasi daug konkurencingesnėmis palūkanų normomis, nes bankas priima sprendimą dėl fizinio turto, iš kurio gaunamos pajamos, o ne dėl sklandesnio verslo operacijų vertinimo pasaulio. Tai sukuria aiškumą finansuojančiam bankui, o savo ruožtu opco pašalina savo nekilnojamojo turto apskaitines išlaidas iš artimiausių knygų.
Nekilnojamojo turto bendrovės aiškiau supranta finansavimą.
Propco susitarimo rizika
Šis „propco-opco“ tipo susitarimas leidžia veikiančiai įmonei išsinuomoti turtą iš nekilnojamojo turto bendrovės. Praktiškai tai atrodo kaip išpardavimas ir išperkamoji nuoma. Tačiau įmonė niekada neatsisako turto jokiu būdu, nes „propco“ ir „opco“ priklauso tai pačiai įmonių grupei. Nors tai iš tikrųjų atrodo kaip tortas, kurį turite turėti savo tortą ir jį valgyti, atitikmuo, tačiau gali būti neigiama pusė kuriant „propco“.
Jei verslas veikia ne keliose vietose, o ne pagrindinėje, „propco“ sistema užkerta įmonę į situaciją, kai uždaryti bet kurią vietą tampa sunkiau. Pvz., Tradicinėje verslo struktūroje įmonė gali uždaryti silpnai veikiančią vietą ar biurą ir tikriausiai parduoti turtą.
Priešingai, susitardamas dėl „proco“, „proco“ valdo turtą ir gali nesirinkti turto parduoti, jei rinka negrįš pakankamai padengdama skolas. Dėl to gali būti reikalaujama, kad opco sumokėtų nekilnojamojo turto nuomą, net jei jis jo nenaudoja, nes propco priklauso nuo tų pajamų, kad būtų galima aptarnauti iš skolų finansuojamą turtą. Tiesą sakant, „propco-opco“ padalijimas paprastai atliekamas siekiant kapitalizuoti visą įmonę plėtrai, taigi įmonės per procesą dažnai susidurs su keliomis vietomis.
„Propco to REIT“ perėjimai
Kadangi „propco“ gali apriboti opco lankstumą tam tikrose situacijose, veikianti įmonė kartais nustumia nekilnojamojo turto bendrovę kaip nekilnojamojo turto investicijų patikėjimo fondą (REIT), kad ji taptų savo įmone. Sukūrus REIT, mokestiniai pranašumai gali būti taikomi patronuojančiai bendrovei, nes tai pašalina bet kokias dvigubo apmokestinimo problemas, kurios gali kilti dėl „propco-opco“ susitarimo. Išjungęs „propco“ gali veikti kaip bet kuris kitas REIT, savo portfelyje pridėdamas savybių, nesusijusių su opco verslu.
