Palyginti su kitomis investavimo rūšimis, investuojant į nekilnojamąjį turtą yra santykinai palankus rizikos ir naudos santykis bei santykinai mažas likvidumas (paprastas įėjimas ir išplaukimas). Pažvelkime į keletą svarbiausių veiksnių, į kuriuos reikia atsižvelgti investuojant į nekilnojamąjį turtą.
1. Turto vieta
Kodėl tai svarbu? Senoji perforatoriaus eilutė „Vieta, vieta, vieta“ vis dar galioja ir tebėra svarbiausias pelningumo faktorius investuojant į nekilnojamąjį turtą. Pagrindiniai gyvenamojo turto įvertinimo veiksniai yra arti patogumų, taikiai besiribojančios teritorijos, kaimynystės statusas, vaizdingas vaizdas ir t. T. Netoli rinkų, sandėliams, transporto mazgams, greitkeliams, neapmokestinamoms teritorijoms ir tt tenka svarbus vaidmuo vertinant komercinį turtą.
Ko ieškoti? Vidutinės trukmės ir ilgalaikis vaizdas apie tai, kaip tikimasi vietovės pokyčių per investicinį laikotarpį. Šiandien taikiai atvira žemė gyvenamojo namo gale ateityje gali būti išplėtota kaip triukšminga gamybos įmonė, todėl būsto vertinimas bus mažiau pelningas. Patartina nuodugniai patikrinti kaimyninių teritorijų, įmonių ir laisvos žemės sklypo nuosavybę, tipą ir numatomą naudojimą toje vietoje.
2. Turto vertinimas
Kodėl tai svarbu? Nekilnojamojo turto finansavimas pirkimo metu, įtraukimo į kainą kaina pardavimo metu, investicijų analizė, draudimo įmoka ir apmokestinimas - visa tai priklauso nuo nekilnojamojo turto įvertinimo.
Ko ieškoti? Dažniausiai naudojamos vertinimo metodikos apima:
- Pardavimų palyginimo metodas: Paskutiniai palyginami panašių savybių nekilnojamojo turto pardavimai - labiausiai paplitę ir tinkami tiek naujiems, tiek seniems nekilnojamojo turto objektams. Kainų metodas: Visų išlaidų sumavimas atėmus nusidėvėjimą - tinkamas naujoms statybomsPajamų metodas: Remiantis numatomomis pinigų įplaukomis - tinkamas nuomai.
3. Investicijos tikslas ir investavimo horizontas
Kodėl tai svarbu? Atsižvelgiant į mažą likvidumą ir didelės vertės investicijas į nekilnojamąjį turtą, aiškumo netikslumas gali sukelti netikėtų rezultatų, įskaitant finansinius sunkumus, ypač jei investicija įkeičiama.
Ko ieškoti? Nurodykite, kuri iš šių plačiųjų kategorijų tinka jūsų tikslui, ir atitinkamai pasiruoškite:
- Taupymas dėl nuomos, naudos iš savęs panaudojimo ir vertės padidėjimo. Reguliarios pajamos ir ilgalaikis vertės padidėjimas. Reikalaujama, kad būtų išlaikytas savininko laipsnis - sprendžiant galimus ginčus ir teisinius reikalus, tvarkant nuomininkus, atliekant remonto darbus ir pan. Greitai, nuo mažo iki vidutiniškai pelno - paprastai perki statybiniuose objektuose ir parduodi šiek tiek aukšto, kai tik esi pasirengęs. Didelis vidinės vertės padidėjimas per ilgą laikotarpį; sprendimas ilgalaikiams tikslams, tokiems kaip pensijos planavimas, vaiko ugdymas ir kt.
4. Laukiami grynųjų pinigų srautai ir pelno galimybės
Kodėl tai svarbu? Investicijos tikslas ir panaudojimas daro įtaką pinigų srautams, taigi ir pelno galimybėms.
Ko ieškoti? Parengti šių pelno ir išlaidų rūšių projekcijų projektus:
- Tikėtini grynųjų pinigų srautai iš nuomos pajamų - infliacija savininkams teikia nuomos pajamasNumatomas tikrosios vertės padidėjimas dėl ilgalaikio kainų padidėjimoNusidėvėjimo nauda (ir turimos mokesčių lengvatos) Renovacijos prieš pardavimą sąnaudų ir naudos analizė siekiant geresnės kainos Hipotekinių paskolų naudos ir naudos analizė palyginti su vertės padidėjimu
5. Būkite atsargūs naudodamiesi svertu - žinokite apie spąstus
Kodėl tai svarbu? Paskolos yra patogios, tačiau gali būti brangios - jūs įsipareigojate gauti savo būsimas pajamas, kad gautumėte naudą jau šiandien, jei palūkanų sąnaudos pasiskirsto per daugelį metų. Supratimas, kaip elgtis su tokio pobūdžio paskolomis, leidžia maksimaliai iš to gauti naudos. Nepaisydami rizikos, gali kilti didelių problemų.
Ko ieškoti? Atsižvelgdami į jūsų dabartinį ir numatomą būsimą uždarbį bei mokėjimo galimybes, atsižvelkite į šiuos dalykus:
- Nuspręskite, kokia būsto paskolos rūšis geriausiai tinka jūsų situacijai (fiksuota palūkanų norma, reguliuojama kintama palūkanų norma, tik palūkanos ar nulinė pradinė įmoka). Žinokite apie finansininkų taikomas taisykles ir kitas rinkliavas. Medžiokite ir naudokitės geriausiu sandoriu naudodamiesi įrankiu. kaip hipotekos skaičiuoklė, kad surastumėte mažesnes palūkanų normas. Taip pat ieškokite mažesnių draudimo įmokų.
6. Investicijos į naujas statybas palyginti su esamomis įstaigomis
Kodėl tai svarbu? Naujos statybos savybės paprastai siūlo patrauklią kainą, pritaikymo galimybę, aiškiai dokumentuotus patogumus ir aiškius pavadinimus. Investuotojas turi kovoti tik su statybų bendrove kaip partneriu. Rizika apima vilkinimą turint turtą, padidėjusias išlaidas, nesuvokimą apie kaimynystę ir kt.
Tie, kurie perparduoda, turi atvirkščių veiksnių, todėl gali reikėti nuodugniau patikrinti nuosavybės, dokumentus ir teisinius dalykus.
Ko ieškoti?
- Patikrinkite ankstesnius projektus ir statybų bendrovės reputaciją, kad būtų investuojama į naujas statybas. Peržiūrėkite turto dokumentus, naujausią apžiūrą ir senų konstrukcijų įvertinimo ataskaitą. Žinokite apie mėnesio priežiūros išlaidas, nesumokėtas buvusių savininkų rinkliavas ir mokesčius. Šios išlaidos gali smarkiai paveikti įprastus pinigų srautusInvesticijos į nuomojamą turtą (kurį turi kiti) - ar jis kontroliuojamas nuomos, stabilizuotas nuomos ar laisvosios rinkos? Ar baigiasi nuomos sutartis? Ar jis gali atnaujinti nuomininko galimybes? Ar interjero daiktai priklauso nuomininkui ar savininkui? tt yra keletas detalių, kuriuos reikia žinoti. Kokybės patikrinimo elementai (baldai, armatūra ir įranga), jei jie yra parduodami
7. Netiesioginės investicijos į nekilnojamąjį turtą
Ilgalaikis fizinių savybių valdymas yra ne visiems. Taip pat yra keletas alternatyvų, leidžiančių netiesiogiai investuoti į nekilnojamojo turto sektorių ir siekti naudos.
Kokios yra parinktys?
- Nekilnojamojo turto bendrovių akcijos - Nekilnojamojo turto bendrovių nuosavybės vertybinių popierių atsargos gali būti perkamos ir parduodamos biržose. Nekilnojamojo turto sektoriaus investiciniai fondai / ETF - konkretiems sektoriams skirti fondai, tokie kaip „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)“, siūlo diversifikavimo ir profesionalių pinigų pranašumą. valdymas, padengdamas fondo išlaidų mokesčius. Hipotekos obligacijos - užtikrintos fiziniu turtu, siūlo mažesnę grąžos normą, palyginti su įmonių obligacijomis. „Real Estate Investment Trust“ (REIT) - siūlo aukštą pajamingumą, mokestinį atlygį ir aukštą likvidumą, nes prekiauja vertybinių popierių biržose.
Esmė
Investicijos į nekilnojamąjį turtą suteikia gerą didelės vertės rizikos ir grąžos profilį. Jei apgalvotumėte minėtus veiksnius, investuotojai galėtų pasinaudoti nauda ir sumažintų riziką.
