Įkeitimu užtikrintas vertybinis popierius (MBS) - tai turtu užtikrintas vertybinių popierių tipas, užtikrinamas hipoteka ar hipotekų rinkimu. MBS galima prekiauti per brokerį. Ją išleidžia vyriausybės remiama įmonė (GSE), įgaliota federalinės vyriausybės agentūra arba privati finansinė įmonė.
MBS ypatybės
Nors MBS yra patrauklios dėl daugelio priežasčių, jos turi keletą unikalių savybių, kurios padidina papildomą riziką, palyginti su paprastomis vanilės obligacijomis.
- MBS įkeičiamos iš gyvenamųjų hipotekų fondo.Mėnesinės įmokos „pervedamos“ iš kilmės banko į trečiosios šalies investuotoją. Kartu su mėnesinėmis palūkanų įmokomis hipotekos amortizuojamos per visą jų gyvavimo laiką, tai reiškia, kad dalis pagrindinės sumos yra išmokėta kas mėnesį. skirtingai nuo obligacijos, kuri paprastai moka visą pagrindinę sumą išpirkimo metu. Be numatytų amortizacijų, investuotojai proporcingai gauna neplanuotas pagrindines išankstines įmokas dėl refinansavimo, rinkos uždarymo ir būsto pardavimo. Įprasta hipotekos trukmė gali būti 30 metų, tačiau hipotekos gana dažnai išmokamos greičiau. Dėl šių neplanuotų išankstinių mokėjimų yra sudėtinga numatyti MBS terminą.
Daugiausia dėmesio skiriant išankstinio apmokėjimo MBS aspektu, šiame straipsnyje bus pristatyta svertinio vidutinio gyvenimo (WAL) sąvoka ir paaiškinta jo panaudojimo apsauga nuo išankstinio mokėjimo rizika.
Kas yra vidutinis svertinis gyvenimas?
Statistika, kuri paprastai naudojama kaip efektyvaus MBS brandos matas, yra WAL, kartais vadinama tiesiog „vidutine gyvenimo trukme“. Norėdami apskaičiuoti WAL, padauginkite kiekvieno mokėjimo datą (išreikštą metų ar mėnesių dalimis) iš visos pagrindinės sumos, kuri tą dieną buvo išmokėta, procentine dalimi, tada sudėkite šiuos rezultatus. Taigi WAL užregistruoja pagrindinių išmokų poveikį per visą apsaugos laiką.
WAL gali būti vizualizuojamas kaip laikotarpio, skaičiuojančio nuo jo sukūrimo iki galutinio termino pabaigos, užmokestis. Fulcrumas „subalansuoja“ pagrindinius mokėjimus, kaip ir skirtingo svorio vaikai balansuoja ant žandikaulio, turėdami skirtingas pozicijas juostoje. 1 paveiksle pavaizduota 30 metų hipotekos fondo WAL.
figūra 1
Išeiga ir vidinė grąžos norma
MBS yra parduodamos ir gali prekiauti įmokomis, nuolaidomis ar nominalia verte, atsižvelgiant į dabartinių rinkos kursų pokyčius. Einamojo kupono apyvartos apyvarta nominalia verte, o aukšto kupono apyvarta prekiauja įmokomis, o žemo kupono vertybiniai popieriai - su nuolaidomis. Kotiruojamas pajamingumas yra vidinė grąžos norma, kuri lygi dabartinę visų būsimų pinigų srautų vertę dabartine vertybinio popieriaus kaina. Todėl kotiruojamas MBS pajamingumas visada priklauso nuo išankstinio mokėjimo prielaidos.
Išankstinio mokėjimo prielaida yra labai svarbi hipotekos pervedimo vertybiniams popieriams. Investuotojai iš anksto žino, kad išankstinis apmokėjimas gali ir įvyks, bet nežino, kada ir kiek. Tie kintamieji turi būti numatomi ir daroma prielaida. Taip pat nėra nė vienos konservatyvios prielaidos, kuri gali būti taikoma visiems praėjimams dėl asimetrinio efekto - yra paskata greičiau sumokėti iš anksto už papildomą MBS, tuo tarpu atvirkščiai - su nuolaida MBS.
(Norėdami sužinoti daugiau apie šio finansinės analizės metodo naudojimą, skaitykite „Vidinis pelningumo rodiklis“ .)
Koks yra realus derlius?
Realizuotas pajamas iš įplaukos, gautos perleidžiant vertybinius popierius, yra tas pelnas, kurį pirkėjas faktiškai gauna išlaikydamas vertybinį popierių, remdamasis faktiškai pagrindinėmis išankstinėmis įmokomis, o ne numatomomis išankstinėmis įmokomis, kurios buvo naudojamos kotiruojamai pajamai apskaičiuoti. Išankstiniai mokėjimai, kurie yra greitesni ar lėtesni nei tikėtasi, asimetriškai veikia priemokų ir nuolaidų įmokas.
Tarkime, kad perėjimo vertybiniais popieriais prekiaujama su priemoka. Išankstiniai mokėjimai nominalia verte lemia pinigų srautus, kuriuos galima reinvestuoti tik pagal mažesnę dabartinę normą. Taigi, greičiau nei spėjama, išankstiniai mokėjimai paneigia investuotojo didelius pinigų srautus, kurie visų pirma pateisino priemokos kainą. Kita vertus, lėtesni išankstiniai mokėjimai suteikia investuotojui daugiau laiko uždirbti aukštesnę kupono normą. Dėl to lėtesni išankstiniai mokėjimai padidina realizuotą pajamingumą virš kotiruojamo, o greitesni išankstiniai mokėjimai sumažina realizuotą pajamingumą.
Pervedimas su nuolaida suteikia naudos iš greičiau nei tikėtasi išankstinių mokėjimų, nes tuos pinigų srautus galima reinvestuoti nominalia verte į trumpalaikio kupono vertybinius popierius. Iš tikrųjų investuotojas gali paprasčiausiai pakeisti žemą kuponą į didesnį, nes išankstinė įmoka yra lygi nominaliai vertei. Taigi realizuotas pajamingumas viršys kotiruojamą. Priešingai, atvirkščiai nutinka, kai išankstiniai mokėjimai vyksta lėčiau, nei tikėtasi. Investuotojas ilgesniam laikui įstrigo su mažesniais kuponais, taip sumažindamas realų pelną.
Kas yra išankstinio apmokėjimo prielaida?
Bėgant metams buvo sukurta daugybė įprastų numanomų išankstinio mokėjimo normų specifikacijų. Kiekvienas iš jų turi savo privalumų ir trūkumų.
Standartinis hipotekos pajamingumas
Pirmasis ir paprasčiausias apibūdinimas yra „standartinis hipotekos pajamingumas“ arba „iš anksto sumokėtas per 12 metų“. Šioje specifikacijoje daroma prielaida, kad išankstiniai mokėjimai nėra vykdomi iki dvyliktų metų, kai visos baseino hipotekos iš anksto mokamos visa.
Ši specifikacija turi skaičiavimo paprastumo pranašumą ir atitinka tikrovę, kad daugumos hipotekos fondų faktinis terminas yra daug trumpesnis nei galutinė išpirkimo data. Negana to, negalima pasakyti apie šią prielaidą. Tai visiškai nepaiso išankstinių mokėjimų, kurie atsiranda pirmaisiais hipotekos fondo metais. Todėl remiantis šia „standartine“ išankstinio mokėjimo prielaida apskaičiuotas ir kotiruojamas pelnas rimtai sumažina potencialų pajamingumą išleidžiant vertybinius popierius, naudojant didelę nuolaidą, ir pervertina potencialų pelną, gaunamą iš premijų pervedimo.
FHA patirties metodas
Kitame spektro gale yra išankstinio apmokėjimo specifikacija, pagrįsta faktine Federalinės būsto administracijos (FHA) patirtimi. FHA kaupia istorinius duomenis apie faktinį išankstinio apmokėjimo už hipotekos paskolas, kurias jis apdraudžia, dažnį. Šie duomenys apima platų išleidimo datų ir kuponų normų diapazoną.
FHA patirties metodas akivaizdžiai pagerino įprastą hipotekos pajamingumą, nes jis pateikė realias ir istoriškai patvirtintas prielaidas, tačiau jis neturi savo problemų. Kadangi FHA beveik kasmet išleidžia naują seriją, antrinėje hipotekos rinkoje susidūrė su painiava, kai vertybiniai popieriai buvo sudaryti iš skirtingų metų serijų.
(apie antrinę hipotekos rinką jūsų hipotekos scenose .)
Pastovi išankstinio apmokėjimo norma
Kita specifikacija, kuri buvo naudojama, yra pastovi išankstinio apmokėjimo norma (CPR), dar vadinama „sąlyginio išankstinio mokėjimo norma“. Šioje specifikacijoje daroma prielaida, kad pagrindinio likučio procentinė dalis, iš anksto sumokėta per tam tikrus metus, yra pastovi.
CPR metodą lengviau analizuoti nei FHA patirtį, nes kiekvienais metais taikoma išankstinio mokėjimo norma yra vienas nuoseklus skaičius, o ne vienas iš 30 skirtingų skaičių. Taigi lengviau palyginti kotiruojamą tam tikro laikymo laikotarpio pajamingumą su skirtingomis išankstinio mokėjimo prielaidomis. Vienas subtilių CPR metodo pranašumų yra tas, kad jis atskleidžia subjektyvų išankstinio mokėjimo prielaidos pobūdį. FHA patirties metodas reiškia tam tikrą tikslumą, kuris gali būti visiškai nepagrįstas.
CPR variantas vadinamas „vieno mėnesio mirtingumu“ (SMM). SMM yra tiesiog mėnesinis metinio CPR analogas. Daroma prielaida, kad pagrindinio likučio procentas, iš anksto sumokėtas per tam tikrą mėnesį, yra pastovus.
PSA standartinio išankstinio apmokėjimo modelis
Dažniausiai naudojama išankstinio apmokėjimo normos prielaida yra standartinė išankstinio apmokėjimo patirtis, kurią siūlo Viešųjų vertybinių popierių asociacija (PSA), pramonės prekybos grupė. PSA tikslas buvo standartizavimas rinkoje. Per pirmuosius 30 standartinės išankstinio apmokėjimo mėnesių reikia nuolat didėti CPR, pradedant nuo nulio ir didėjant 0, 2 procento kiekvieną mėnesį; vėliau naudojamas šešių procentų CPR. Tačiau kartais pajamingumas grindžiamas greitesne ar lėtesne išankstinio mokėjimo prielaida nei šis standartas. Šis išankstinio apmokėjimo prielaidos pokytis nurodomas nurodant procentą, kuris yra didesnis ar mažesnis nei 100 procentų.
- MBS, kurio kotiruojama 200 procentų PSA, daro prielaidą, kad mėnesinių CPR padidės 0, 4 procento per pirmuosius 30 mėnesių, tada CPR lygis bus 12 procentų. MBS, kurio kotiruojamos 50 procentų PSA, prielaida, kad BVP padidės 0, 1 procento per mėnesį 0, 1 procento, iki trijų procentų CPR. lygis yra pasiektas.
Esmė
Kaip jau buvo aptarta, vidutinio svertinio gyvenimo vertės naudojimas yra susijęs su daugybe prielaidų ir toli gražu nėra tikslus. Tačiau tai padeda investuotojams realiau prognozuoti MBS pajamingumą ir terminą, o tai padeda sumažinti įgimto išankstinio mokėjimo riziką.
(Norėdami sužinoti daugiau apie MBS, skaitykite skyriuje „ Pelnas iš hipotekos skolos naudojant MBS“ .)
