Kas yra terminalo kapitalizacijos norma?
Galutinė kapitalizacijos norma, dar vadinama pasitraukimo norma, yra norma, naudojama turto perpardavimo vertei įvertinti laikotarpio pabaigoje. Laukiamos grynosios veiklos pajamos (NOI) per metus padalijamos iš terminalo viršutinės ribos (išreikštos procentais), norint gauti galutinę vertę. Galutinės kapitalizacijos normos yra apskaičiuojamos remiantis palyginamais duomenimis apie sandorius arba tuo, kas, manoma, yra tinkama tam tikros nuosavybės vietai ir požymiams.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Galutinė kapitalizacijos norma naudojama norint įvertinti turto perpardavimo vertę laikymo laikotarpio pabaigoje. Pradinė viršutinė riba yra numatomas turto pirmųjų metų NOI, padalytas iš turto pirkimo kainos.Jei ši terminalo kapitalizacijos norma yra mažesnis nei pradinis įkainis, paprastai tai reiškia, kad investicijos į turtą buvo pelningos.
Terminalų kapitalizacijos normos supratimas
Pradinė viršutinė riba yra numatomos pirmųjų metų grynosios veiklos pajamos (NOI), padalytos iš pradinių investicijų ar pirkimo kainos. Priešingai, galutinis kapitalizacijos koeficientas yra prognozuojamas praėjusių metų (išėjimo metų) NOI, padalytas iš pardavimo kainos. Jei ši norma yra žemesnė už viršutinę viršutinę ribą, tai paprastai reiškia, kad investicijos į turtą buvo pelningos.
Dauguma nekilnojamojo turto investuojančių specialistų sutinka, kad svarbu suderinti terminalo kapitalizacijos koeficientą su dabartine rinkos norma, turint omenyje, kad gali būti saugesnis bandymas, norint šiek tiek pakreipti terminalo viršutinę ribą. Dinaminė skaičiuoklė gali būti naudinga norint išbandyti plėtros projektą nepalankiausiomis sąlygomis, kad būtų nustatyta aukščiausia terminalo kapitalizacijos norma, kuri vis tiek suteiktų pakankamą aukštumą investuotojams.
Patikimi nekilnojamojo turto investuotojai ieško rinkų ir turto rūšių, kuriose tikimasi, kad rinkos kapitalizacijos rodikliai kris, nes žemesnė terminalo kapitalizacijos norma, palyginti su įstatinio kapitalo didinimo norma, lems kapitalo prieaugį, darant prielaidą, kad grynosios veiklos pajamos nebus sumažėjimas per laikymo laikotarpį. Kai kurie duomenys, į kuriuos reikia atsižvelgti, apima kiekvienos kategorijos erdvės pasiūlos ir paklausos metriką, taip pat paslaugas ir išlaidas, kurios, kaip manoma, susijusios su kiekviena veiklos sritimi.
Nors ateitis visada neaiški, bet kokį sulaikymo laikotarpio pabaigą neabejotinai turi du dalykai: pastatai sensta ir rinkos pasikeis. Taigi labai svarbu, kad visi nekilnojamojo turto investuotojai sukauptų ir išanalizuotų kuo daugiau duomenų, kad tiksliai nustatytų projekto terminalo kapitalizacijos procentą.
Terminalo kapitalizacijos normos pavyzdys
Investuotojas perka visiškai užimtą turtą už 100 milijonų dolerių. Pirmųjų metų NOI yra 5, 0 mln. USD. Taigi viršutinė viršutinė riba yra 5, 0%. Po septynerių metų investuotojas mano, kad terminalo kapitalizacijos norma yra maždaug 4, 0%. Prognozuojama, kad praėjusių metų NOI, kuris atsižvelgė į padidėjusį nuomos mokestį, sudarys 5, 5 mln. USD (vėlgi, darant prielaidą, kad bus užimtas visas). Numatoma, kad perpardavimo vertė bus 137, 5 mln. USD (5, 5 mln. USD NOI padalinta iš 4, 0% terminalo kapitalizacijos arba išėjimo normos).
