Kas yra patikos aktas?
Patikėjimo aktas, taip pat žinomas kaip pasitikėjimo aktas, yra dokumentas, kartais naudojamas atliekant nekilnojamojo turto sandorius JAV. Tai dokumentas, kuris įsigalioja, kai viena šalis paėmė paskolą iš kitos šalies turtui įsigyti. Patikėjimo aktas reiškia paskolos gavėjo ir skolintojo susitarimą, kad turtas turi būti patikimas neutraliai ir nepriklausomai trečiajai šaliai, kol paskola bus išmokėta.
Nors pasitikėjimo aktai yra retesni nei kadaise, maždaug 20 valstybių vis tiek įgalioja naudoti ne hipoteką, o paskolą, kai finansuojamas nekilnojamasis turtas.
Pasitikėjimo aktai dažniausiai naudojami Aliaskoje, Arizonoje, Kalifornijoje, Kolorado, Aidaho, Ilinojaus, Misisipės, Misūrio, Montanos, Šiaurės Karolinos, Tenesio, Teksaso, Virdžinijos ir Vakarų Virdžinijos valstijose. Kelios valstijos, tokios kaip Kentukis, Merilandas ir Pietų Dakota, leidžia naudotis tiek pasitikėjimo aktais, tiek hipoteka.
„Key Takeaway“
- Vykdant finansuojamus nekilnojamojo turto sandorius, turto patikėjimo aktai perduoda teisėtą nuosavybės teisę trečiajai šaliai, pavyzdžiui, bankui, sąlyginio deponavimo ar nuosavybės teise priklausančiai įmonei, kad paskolos davėjas grąžintų skolą skolininkui. Patikėjimo aktai naudojami vietoje hipotekos keliose valstijose. Investicijos į pasitikėjimo aktus gali suteikti daug pajamų.
Kaip veikia patikėjimo aktas
Nekilnojamojo turto sandoryje, tarkime, būsto pirkimui, skolintojas skolininkui suteikia pinigų mainais už vieną ar kelis skolos raštus, susijusius su patikėjimo aktu. Šis aktas perduoda teisėtą nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą nešališkam patikėtiniui, paprastai nuosavybės teise priklausančiai įmonei, sąlyginio deponavimo įmonei ar bankui, laikantiems jį kaip užstatą už vekselius - paskolos užstatą. Skolininkui, kaip ir visiškam turto naudojimui bei atsakomybei už jį, išlieka nuosavybės teisė - teisė į visišką nuosavybę.
Tokia padėtis tęsiasi visą paskolos grąžinimo laikotarpį. Patikėtinis turi juridinę nuosavybę tol, kol skolininkas visiškai neapmokės skolos, o tada nuosavybės teisės į turtą tampa skolininkais. Jei skolininkas nevykdo paskolos, patikėtinis visiškai kontroliuoja turtą.
Patikėjimo aktas prieš hipoteką
Patikėjimo aktai ir hipotekos yra naudojami tiek banko, tiek privačiose paskolose, kad būtų galima suformuoti turto suvaržymą, ir abi šios paskolos paprastai yra apskaitomos kaip skola apskrityje, kurioje yra turtas.
Tačiau hipotekoje dalyvauja dvi šalys: skolininkas (arba hipotekos davėjas) ir skolintojas (arba hipotekos gavėjas). Priešingai, pasitikėjimo akte dalyvauja trys šalys: skolininkas (arba patikėtojas), skolintojas (arba naudos gavėjas) ir patikėtinis. Patikėtinis turi nuosavybės teisės paskolos davėjo naudai; skolininkui neįvykdžius įsipareigojimų, skolintojo prašymu jis inicijuos ir užbaigs rinkos ribojimo procesą.
Priešingai nei populiarus vartojimas, hipoteka nėra paskola turtui įsigyti; tai susitarimas, įkeičiantis turtą kaip paskolos užstatą.
Akcijų uždarymas ir pasitikėjimo aktai
Hipotekos ir patikėjimo aktai turi skirtingą rinkos uždarymo procesą. Teismo uždarymas yra teismo prižiūrimas procesas, vykdomas tada, kai skolintojas pateikia ieškinį skolininkui dėl hipotekos neįvykdymo. Šis procesas reikalauja daug laiko ir yra brangus. Be to, jei uždarytas turto aukcionas nepateiks pakankamai pinigų, kad sumokėtų skolos vekselį, skolintojas gali skolininkui pateikti sprendimą dėl trūkumų, pareikšdamas ieškinį dėl likuties. Tačiau net ir pardavus turtą skolininkas turi išpirkimo teisę: Jis gali grąžinti skolintojui per nustatytą laiką ir įsigyti nuosavybės teisę.
Priešingai, pasitikėjimo aktas leidžia skolintojui pradėti greitesnį ir pigesnį neteisminio rinkos uždarymą, apeinant teismų sistemą ir laikantis patikėjimo akte ir valstybės įstatymuose nustatytų procedūrų. Jei paskolos davėjas neduoda paskolos trumpalaikiam turtui, turtas parduodamas aukcionui parduodant patikėtinį. Nuosavybės teisė perleidžiama iš patikėtinio naujajam savininkui per patikėtinio aktą po pardavimo. Kai parduodant patikėtinį nėra pasiūlymų teikėjų, turtas grąžinamas skolintojui per patikėtinio aktą. Pardavus turtą, skolininkas neturi išpirkimo teisės.
Be to, patikėtinis yra atsakingas už pajamų, gautų iš pardavimo, sumokėjimą paskolos gavėjui ir skolintojui po pardavimo pabaigos. Patikėtinis sumokės skolintojui likusią skolos sumą ir sumokės skolininkui viską, kas viršija tą sumą, tokiu būdu suteikdamas skolintojui galimybę įsigyti turtą.
Investicijų į pasitikėjimo aktus privalumai ir trūkumai
Investuotojai, ieškantys sultingo pajamingumo, kartais kreipiasi į nekilnojamojo turto sektorių, ypač pasitikėjimo aktais.
Patikėdamas investuodamas investuotojas skolina pinigus vystytojui, dirbančiam prie nekilnojamojo turto projekto. Investuotojo vardas ir pavardė yra pasitikėjimo, kaip skolintojo, aktas. Investuotojas renka palūkanas už savo paskolą; projektui pasibaigus, visas vykdytojas jam grąžinamas. Pasitikėjimo akto tarpininkas paprastai palengvina sandorį.
Argumentai už
-
Didelis pajamų srautas
-
Portfelio diversifikavimas
Minusai
-
Likvidumas
-
Jokio kapitalo vertės padidėjimo
Koks kūrėjas įtraukia šią tvarką? Bankai dažnai nelinkę skolinti tam tikros rūšies pokyčių, tokių kaip vidutinio dydžio komerciniai projektai - per maži dideliems skolintojams, per dideli mažiems - arba vystytojai, turintys prastą patirtį ar per daug paskolų. Atsargūs skolintojai taip pat gali per lėtai vystytis kūrėjams, per trumpą projekto pradžios ar pabaigos terminą.
Taigi šie kūrėjai dažnai patiria truputį sunkumų. Dėl šių priežasčių investuotojai pasitikėjimo aktais dažnai gali tikėtis aukštų pinigų palūkanų normų. Jie gali gauti naudos iš diversifikavimo į kitą turto klasę, nebūdami nekilnojamojo turto statybos ar valdymo ekspertai: Tai yra pasyvi investicija.
Investavimas dėl pasitikėjimo akto turi tam tikrų rizikų ir trūkumų. Skirtingai nuo akcijų, nekilnojamojo turto investicijos nėra likvidžios, ty investuotojai negali susigrąžinti pinigų pareikalavus. Be to, investuotojai gali tikėtis tik palūkanų, kurias sukuria paskola, o papildomas kapitalo padidėjimas yra mažai tikėtinas. Investuotos šalys gali išnaudoti bet kokius teisinius pasitikėjimo akto neatitikimus, sukeldamos brangius teisinius įsipainiojimus, kurie gali kelti pavojų investicijai. Paprastas investuotojas, turintis mažai patirties, gali turėti sunkumų, nes norint rasti patikimus ir patikimus kūrėjus, projektus ir tarpininkus reikia tam tikrų žinių.
Tikrojo akto realiame pasaulyje pavyzdys
Pvz., Teksaso Ostino grafystėje naudojamas trumpas patikėjimo akto dokumentas apima daugumos kreditorių reikalavimus. Forma pradedama nuo terminų apibrėžimo ir vietos skolininkui, skolintojui ir patikėtiniui užpildyti savo vardus. Taip pat turi būti įrašyta pasiskolinta suma ir turto adresas.
Po šio skirsnio dokumente toliau nurodomas teisių į nuosavybę ir vienodų sutarčių perdavimas, įskaitant:
- Išsami informacija apie pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimąAtsiskolintos lėšosĮkeistos nuosavybės draudimas ir struktūros priežiūraStruktūros užimtumas - jei paskolos gavėjas privalo gyventi per 60 dienų
Į formą taip pat įeina nevienodi susitarimai, kuriuose nurodoma bet kurių sutarties sąlygų nevykdymas ar pažeidimas. Taip pat yra specifikacija, kad paskola, kuria nagrinėjama dokumentas, nėra būsto paskola - tai yra kažkas, iš ko paskolos gavėjas gaus grynųjų pinigų - paskola skirta turtui įsigyti.
Patikėjimo aktas baigiasi vieta skolininko parašui, kurį jie privalo padaryti dalyvaujant notarui ir dviem liudytojams, kurie taip pat pasirašo.
