Kas yra supirkimas?
Įsigijimas yra nuolaidų rūšis, susijusi su būsto hipotekos paskolomis. Tai reiškia, kad skolintojas siūlo išankstinę paskata paskolos gavėjui mainais už didesnės paskolos palūkanų normos priėmimą.
Paprastai pirkimas yra naudingesnis paskolos gavėjui, jei jis tikisi perparduoti įsigytą turtą per trumpą laiką. Svarbu tai, kad paskata grynaisiais pinigais negali viršyti atsiskaitymo išlaidų, susijusių su paskola.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Įsigijimas yra nuolaidų rūšis, kai hipotekos paskolos paskolos gavėjas priima didesnę palūkanų normą mainais į išankstinę piniginę paskatą. Santykis tarp piniginės paskatos dydžio ir palūkanų padidėjimo dydžio deramasi tarp skolintojas ir skolininkas. Tačiau tipiška formulė yra tokia, kad kiekviena grynųjų pinigų paskatos procentinė dalis padidina 0, 25% palūkanų normą. Pirkimas taip pat kartais mokamas hipotekų makleriams ir bankų paskolų valdytojams. Todėl skolininkai turi būti atidūs nustatydami, ar tokia tvarka paveikė jiems nurodytą palūkanų normą.
Pirkimo supratimas
Įsigijimais paprastai naudojasi hipotekos paskolų gavėjai, norintys sumažinti savo atsiskaitymo už „kišenę“ išlaidas. Dėl supirkimo padidėja paskolos palūkanų norma, todėl paskolos gavėjas faktiškai skolinasi pinigus ta aukštesne palūkanų norma ir naudoja juos kai kurioms ar visoms atsiskaitymo išlaidoms padengti.
Kadangi aukštesnė palūkanų norma taikoma visam hipotekos balansui, išpirkimas paprastai yra ekonomiškas tik tuo atveju, jei skolininkas neketina ilgą laiką laikyti hipotekos. Tokiomis situacijomis išankstinė piniginė paskata gali daugiau nei kompensuoti padidėjusias palūkanų sąnaudas, atsižvelgiant į tai, kad tos palūkanų išlaidos bus mokamos tik ribotą laiką.
Kitas dalykas, kurį reikia žinoti, yra tas, kad supirkimas taip pat kartais mokamas hipotekos tarpininkams. Tokiomis situacijomis brokeris gali būti veiksmingai skatinamas, kad skolininkai galėtų pritarti hipotekinių paskolų palūkanoms, viršijančioms rinkos normas, kurios taip pat žinomos kaip pajamingumo skirtumas (YSP). Jei pirkėjui šios pirkimo sąlygos nebus aiškiai atskleistos, jos gali sukelti interesų konfliktą tarp dviejų šalių.
Iki 2010 m. Hipotekų maklerių pirkimo nuolaidos dažnai buvo užtemdomos parduodamų hipotekų paskolų sąlygomis, todėl skolininkams buvo sunku nustatyti, kada jie mokėjo YSP už savo hipotekos paskolas. Nuo to laiko pasikeitus federalinėms naujų paskolų įverčių gairėms reikalaujama, kad hipotekos maklerių YSP būtų aiškiai atskleista pirkėjui.
Nepaisant šių patobulinimų, galimų konfliktų rizika vis dar išlieka. Konkrečiai kalbant, supirkimo nuolaidos ir kitos tokios paskatos taip pat kartais suteikiamos paskolų pareigūnams pačiose skolinimo įstaigose. Tokiomis aplinkybėmis paskolos gavėjui gali būti mažai galimybių nustatyti, ar šios paskatos daro įtaką jų mokamai palūkanų normai. Siekdami atsargumo priemonių, skolininkai turėtų užduoti kruopščius ir tiesioginius klausimus savo paskolų pareigūnams, kokie yra jų paskolos skatinimo programos, jei tokių yra.
Realiojo pasaulio supirkimo pavyzdys
Norėdami iliustruoti, apsvarstykite pirkėją, kuris nori užsitikrinti 100 000 USD hipoteką. Banko siūloma standartinė palūkanų norma yra 4, 50%. Tačiau pirkėjas nori naudoti supirkimo nuolaidą, lygią 2, 50% paskolos vertės. Tokiu atveju pirkėjas gautų 2500 USD piniginę paskatą mainais už didesnės nei įprasta palūkanų normos priėmimą.
Nors dėl tikslaus naujos palūkanų normos lygio reikėtų tartis, tipinė formulė yra tokia, kad kiekvienas nuolaidos procentas padidina hipotekos palūkanų normą 0, 25%. Todėl aukščiau pateiktame pavyzdyje 2, 50% paskata grynųjų pinigų kursui padidėtų 0, 625%. Taigi naujoji palūkanų norma būtų 5, 125%.
