Koks yra kombinuotas paskolos ir vertės santykis - CLTV santykis?
Bendras paskolos ir vertės santykis (CLTV) yra visų užtikrintų paskolų turtui santykis su turto verte. Skolintojai naudojasi CLTV santykiu, kad nustatytų būsimo būsto pirkėjo įsipareigojimų neįvykdymo riziką, kai naudojama daugiau nei viena paskola.
Apskritai skolintojai yra pasirengę skolinti aukšto kredito reitingo skolininkams, turintiems 80% ir didesnį CLTV santykį. CLTV skiriasi nuo paprasto paskolos ir vertės santykio tuo, kad į savo skaičiavimus LTV įtraukia tik pirmąją arba pirminę hipoteką.
CLTV formulė ir skaičiavimas
Visiem, kas noklusina, tacu CLTV = bendra turto vertėVL1 + VL2 +… + VLn kur: VL = paskolos vertė
Norėdami apskaičiuoti bendrą paskolos ir vertės santykį, padalinkite bendrą visų paskolų pagrindinius likučius iš turto pirkimo kainos arba tikrosios rinkos vertės. Taigi CLTV santykis nustatomas dalijant toliau nurodytų daiktų sumą iš mažesnės iš turto pardavimo kainos arba įvertintos turto vertės.
- būsto kredito linijos (HELOC) pirmosios hipotekos būdu surinktos dalies (negrąžintos pagrindinės sumos) pradinė paskolos suma, neapmokėtas visų uždarų paskolų, pvz., antrosios ar trečiosios hipotekos, neapmokėtas pagrindinis likutis (su uždaru galu) paskolos atveju paskolos gavėjas išima visas lėšas pirmąją dieną ir, uždarydamas paskolą, negali keisti jokių mokėjimo plano ar pasiekti bet kokio sumokėto pagrindinės sumos.)
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- CLTV yra panašus į LTV, tačiau apima visas hipotekas ar turto suvaržymus, o ne tik pirmąją hipoteką. Nuomininkai atsižvelgia į CLTV santykį, kad nustatytų, ar būsto pirkėjas gali sau leisti nusipirkti būstą. 2008–2009 m. Nekilnojamojo turto burbulas pabrėžė, kad svarbu išlaikyti būsto paskolą. atkreipkite dėmesį į CLTV santykį.
Ką rodo CLTV santykis
Bendras paskolos ir vertės santykis (CLTV) yra skaičiavimas, kurį naudoja hipotekos ir skolinimo specialistai, norėdami nustatyti bendrą būsto savininko turto procentą, kurį užkrauna turto suvaržymai (skoliniai įsipareigojimai). Skolintojai naudojasi CLTV santykiu kartu su daugybe kitų skaičiavimų, pavyzdžiui, skolos ir pajamų santykiu bei standartiniu paskolos ir vertės santykiu (LTV), kad įvertintų paskolos suteikimo paskolos gavėjui riziką.
Daugelis ekonomistų, be kitų veiksnių, švelnius CLTV standartus priskiria rinkos uždarymo krizei, kuri 2000 m. Pabaigoje ištiko JAV. Dešimtajame dešimtmetyje, ypač 2000-ųjų pradžioje ir viduryje, būsto pirkėjai vietoje įmokų dažnai imdavosi antrosios hipotekos. Skolintojai, norintys neprarasti šių klientų verslo konkurentams, sutiko su tokiomis sąlygomis, nepaisant padidėjusios rizikos.
Prieš nekilnojamojo turto burbulą, kuris išsiplėtė nuo 1990-ųjų pabaigos iki 2000-ųjų vidurio, įprasta praktika buvo, kad būsto pirkėjai atliktų įmokas, kurių bendra suma būtų bent 20% pirkimo kainos. Dauguma kreditorių išlaikė klientus pagal šiuos parametrus, ribodami LTV 80 proc.
Kai burbulas ėmė kaisti, daugelis tų pačių bendrovių ėmėsi priemonių, kad klientai galėtų suspėti sumažinti 20 proc. Kai kurie skolintojai padidino LTV viršutines ribas arba visiškai jų neatsisakė, siūlydami hipotekas, kurių įmokos buvo ne didesnės kaip 5%, o kiti laikėsi LTV reikalavimų, tačiau padidino CLTV viršutines ribas, dažnai iki 100%. Šis manevras leido klientams išsiimti antrą hipoteką, kad būtų galima finansuoti jų 20% įmokas.
2008 m. Prasidėjęs rinkos uždarymo smaigalys pabrėžė, kodėl CLTV yra svarbi. Žaidimo oda, pavyzdžiui, 100 000 USD pradinės grynųjų pinigų išlaidos už 500 000 USD namą, suteikia namų savininkui didelę paskatą išlaikyti savo hipotekos mokėjimus. Jei bankas uždarytų pinigus, jis ne tik praranda namus, bet ir krūvą grynųjų, kuriuos sumokėjo uždaryti.
Turto nuosavybės reikalavimas taip pat izoliuoja kreditorius dėl žemų nekilnojamojo turto kainų. Jei turtas yra įvertintas 500 000 USD, o visos turto suvaržymo sumos siekia 400 000 USD, turtas gali prarasti iki 20% savo vertės, jei turto suvaržymo turėtojai negauna trumpo įmokos uždarymo aukcione.
Kodėl CLTV yra svarbu
Kai kurie būsto pirkėjai pasirenka mažesnę pradinę įmoką gaudami kelis nekilnojamojo turto įkeitimus, todėl pagrindinės hipotekos paskolos ir vertės santykis yra mažesnis. Taip pat dėl mažesnio LTV santykio daugelis būsto pirkėjų sėkmingai vengia privataus hipotekos draudimo (PMI). Ar geriau gauti antrą hipoteką, ar patirti PVI kainą, skiriasi kiekvienam asmeniui.
Taigi, kadangi antrasis hipotekos kreditorius prisiima daugiau rizikos, antrosios hipotekos palūkanų norma paprastai yra didesnė nei pirmosios hipotekos palūkanų norma. Patartina, kad vartotojai apsvarstytų kelių paskolų už vieną turtą pranašumus ir trūkumus. Vykdydami deramą kruopštumą, galėsite įsitikinti, kad tai, kas pasirinkta, yra geriausia atsižvelgiant į aplinkybes.
Paskolos vertės palyginimas su CLTV
Paskolos vertės (LTV) ir CLTV yra du dažniausiai pasitaikantys santykiai, naudojami hipotekos pasirašymo procese. Daugelis skolintojų abiem vertėms nustato maksimalias sumas, virš kurių būsimas paskolos gavėjas neturi teisės gauti paskolą. Į LTV koeficientą atsižvelgiama tik į pirminį hipotekos likutį. Todėl aukščiau pateiktame pavyzdyje LTV santykis yra 50%, o rezultatas - 100 000 USD pirminio hipotekos balanso padalijimas iš 200 000 USD būsto vertės.
Dauguma kreditorių nustato 80% LTV maksimalų dydį, nes „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ neperka hipotekų su didesniais LTV santykiais. Skolininkai, turintys gerą kredito profilį, gali apeiti šį reikalavimą, tačiau privalo mokėti privataus hipotekos draudimą (PMI), jei jų pirminis paskolos likutis viršija 80% būsto vertės. PMI apsaugo skolintoją nuo nuostolių, kai namo vertė nukrenta žemiau paskolos likučio.
Pagrindiniai skolintojai paprastai yra dosnesni laikydamiesi CLTV reikalavimų. Atsižvelgiant į aukščiau pateiktą pavyzdį, rinkos uždarymo atveju pagrindinis hipotekos turėtojas gauna visus savo pinigus prieš tai, kai antrasis hipotekos turėtojas ką nors gauna. Jei turto vertė sumažėja iki 125 000 USD prieš skolininkui nevykdant įsipareigojimų, pirminis turto sulaikymo savininkas gauna visą skolingą sumą (100 000 USD), o antrasis turto sulaikymo savininkas gauna tik likusius 25 000 USD, nepaisant to, kad yra skolingas 50 000 USD. Pagrindinis turto sulaikymo savininkas prisiima mažesnę riziką mažėjančio turto vertės atveju, todėl gali sau leisti skolinti didesnės kokybės CLTV.
CLTV santykio pavyzdys
Tarkime, kad asmuo perka būstą už 200 000 USD. Norėdami apsaugoti turtą, ji sumokėjo 50 000 USD įmoką ir gavo dvi hipotekas už 100 000 USD (pagrindinė) ir 50 000 USD (antrinė). Taigi jos bendras paskolos ir vertės santykis (CLTV) yra 75%: ((100 000 USD + 50 000 USD) / 200 000 USD).
