Dešimtys hipotekos kreditorių paskelbia bankrotą per kelias savaites. Rinka yra užpildyta susirūpinimo dėl didelės pasaulinės kreditų krizės, kuri gali turėti įtakos visų kategorijų skolininkams. Centriniai bankai naudoja skubias išlygas, norėdami įnešti likvidumo į baimingas finansų rinkas. Nekilnojamojo turto rinkos smuko po daugelio metų rekordinių aukštumų. Rinkos uždarymo rodikliai dvigubai didesni nei per metus per antrąjį 2006 m. Pusmetį ir 2007 m.
Ataskaitos skamba bauginančiai, bet ką visa tai reiškia?
Šiuo metu esame sunkiai išgyvenami dėl finansinės krizės, susijusios su JAV būsto rinka, kur nuosmukis iš įšaldytos hipotekinių paskolų rinkos sklinda į kredito rinkas, taip pat į vidaus ir pasaulio akcijų rinkas. Skaitykite toliau, kad sužinotumėte daugiau apie tai, kaip rinka nukrito taip toli ir kas gali laukti.
Kelias į krizę
Ar tai buvo viena grupė ar viena įmonė, užmigusi prie vairo? Ar tai per mažos priežiūros, per daug godumo ar tiesiog nepakankamo supratimo rezultatas? Kaip dažnai būna, kai finansų rinkos klysta, atsakymas greičiausiai yra „visa tai, kas aukščiau“
Atminkite , kad rinka, kurią mes šiandien stebime, yra prieš šešerius metus sukurtos rinkos produktas. Atsigręžkite į 2001 m. Pabaigą, kai visuotinio teroro išpuolių baimė po rugsėjo 11-osios sukosi jau sunkiai įveikiamai ekonomikai, kuri dar tik pradėjo kilti iš nuosmukio, kurį sukėlė 1990 m. Pabaigos technologijų burbulas. (Apie tai skaitykite skyriuje „Didžiausi rinkos kritimai ir kai baimė ir godumas užvaldo“ .)
Reaguodamas į tai, 2001 m. Federalinis rezervų bankas pradėjo dramatiškai mažinti palūkanų normas, o 2003 m. Lėšų, kurioms tiekiamos lėšos, norma sudarė 1%, o tai centrinės bankininkystės vertybinių popierių dalyje iš esmės yra lygi nuliui. Žemos federalinių fondų normos tikslas yra išplėsti pinigų pasiūlą ir skatinti skolintis, o tai turėtų paskatinti leisti ir investuoti. Idėja, kad išlaidos buvo „patriotiškos“, buvo plačiai skleidžiama ir visi - nuo Baltųjų rūmų iki vietos tėvų ir mokytojų asociacijos - skatino mus pirkti, pirkti, pirkti.
Tai suveikė, o ekonomika pradėjo stabiliai plėstis 2002 m.
Nekilnojamasis turtas pradeda atrodyti patraukliai
Kai žemesnės palūkanų normos pakeitė ekonomiką, nekilnojamojo turto rinka ėmė patirti siaubą, nes 2002 m. Dramatiškai išaugo parduotų namų skaičius ir jų parduodamos kainos. Tuo metu 30 metų fiksuotų palūkanų hipoteka buvo žemiausia per beveik 40 metų, ir žmonės pamatė unikalią galimybę patekti į beveik pigiausią turimą nuosavybės šaltinį. (Susijusius straipsnius skaitykite skyrelyje „ Kodėl būsto rinkos burbulai populiarėja ir kaip palūkanų normos veikia akcijų rinką .“)
Investiciniai bankai ir turtu užtikrintas vertybinis popierius
Jei būsto rinka būtų buvusi išspręsta tik padoriai, tarkime, su žemomis palūkanų normomis ir augančia paklausa, visos problemos būtų buvusios gana švelnios. Deja, tai buvo padaryta fantastiška ranka, nes Wall Street gatvėje sukosi nauji finansiniai produktai. Šie nauji produktai pasklido toli ir plačiai ir buvo įtraukti į pensijų fondus, rizikos draudimo fondus ir tarptautines vyriausybes.
Ir kaip mes dabar mokomės, daugelis šių produktų pasirodė nieko verti.
Paprasta idėja lemia dideles problemas
Turtu užtikrintas vertybinis popierius (ABS) egzistuoja dešimtmečius, o jo esmė yra paprastas investavimo principas: paimkite krūvą turto, turinčio nuspėjamus ir panašius pinigų srautus (pvz., Asmens būsto hipoteką), surinkite juos į vieną valdomą paketą kuris surenka visus individualius mokėjimus (hipotekos mokėjimus), ir panaudoja pinigus pinigams sumokėti investuotojams už valdomo paketo kuponą. Tai sukuria turtu užtikrintą vertybinį popierių, kuriame nekilnojamasis turtas yra įkeistas. (Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite Turto paskirstymas su fiksuotomis pajamomis .)
Kitas didelis pliusas buvo tas, kad kredito reitingų agentūros, tokios kaip „Moody's“ ir „Standard & Poor's“, ant daugelio šių vertybinių popierių uždės „AAA“ arba „A +“ patvirtinimo antspaudą, parodydamos, kad jų investicija yra santykinai saugi. (Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite Kas yra įmonės kredito reitingas? )
Investuotojo pranašumas yra tas, kad jis ar ji gali įsigyti diversifikuotą fiksuotų pajamų turto portfelį, kuris gaunamas kaip vienas kupono mokėjimas.
Vyriausybės nacionalinė hipotekų asociacija (Ginnie Mae) daugelį metų rinko ir parduoda vertybiniais popieriais pakeistas hipotekas kaip ABS; jų „AAA“ reitingai visada turėjo garantiją, kurią suteikė Ginnie Mae vyriausybės parama. Investuotojai uždirbo didesnį pelną nei iš iždo, o Ginnie Mae galėjo panaudoti finansavimą siūlyti naujas hipotekas.
Išplečiamos paraštės
Sprogstančios nekilnojamojo turto rinkos dėka taip pat buvo kuriama atnaujinta VVP forma, tik šiems VVP buvo suteikiamos hipotekos paskolas ar paskolos pirkėjams, kurių kreditai mažesni nei žvaigždės. (Norėdami sužinoti daugiau apie subprime, skaitykite subprime dažnai subprime ir subprime paskolą: pagalbos ranką ar nepakankamą? )
Aukštesnės rizikos paskolos kartu su daug didesne įsipareigojimų neįvykdymo rizika buvo priskiriamos skirtingoms rizikos klasėms arba dalims, kurių kiekviena turėjo savo grąžinimo grafiką. Viršutinės dalys galėjo gauti „AAA“ reitingus - net jei jose buvo paskolos su subprime), nes šioms dalims buvo pažadėti pirmieji doleriai, kurie pateko į užstatą. Norint kompensuoti padidėjusią įsipareigojimų neįvykdymo riziką, žemesnėms dalims buvo taikoma aukštesnė atkarpos norma. Apskritai, „nuosavo kapitalo“ dalis buvo labai spekuliacinė investicija, nes jos grynieji pinigų srautai iš esmės galėjo būti sunaikinti, jei visos ABS įsipareigojimų neįvykdymo lygis būtų didesnis nei žemas - nuo 5 iki 7%.. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite „Hipotekos scenos“ .)
Net netikėtai hipotekos paskolų davėjai turėjo galimybę parduoti rizikingą skolą, o tai savo ruožtu leido jiems dar agresyviau parduoti šią skolą. „Wall Street“ ten turėjo pasiimti savo subprime paskolas, supakuoti jas su kitomis paskolomis (kai kurios kokybės, kitos ne) ir parduoti investuotojams. Be to, beveik 80% šių susietų vertybinių popierių stebuklingai tapo investicinio laipsnio („A“ reitingo ar aukštesnio lygio) dėka reitingų agentūrų, kurios už savo darbą uždirbo pelningus mokesčius už ABS. (Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite skyriuje Ką reiškia investicinis laipsnis? )
Dėl šios veiklos tapo labai pelninga kurti hipotekas - net ir rizikingas. Neilgai trukus hipotekos kreditoriai neatsižvelgė net į tokius pagrindinius reikalavimus kaip pajamų įrodymas ir pradinė įmoka; Buvo suteikta 125% paskolos vertės hipoteka ir suteikta būsimiems namų savininkams. Remiantis logika, kai nekilnojamojo turto kainos kyla taip greitai (vidutinės būsto kainos iki 2005 m. Augo net 14 proc. Per metus), 125 proc. LTV hipoteka būtų virš vandens mažiau nei per dvejus metus.
Sverto kvadratas
Armatūrinė kilpa pradėjo suktis per greitai, bet kai Wall Street, Main Street ir visi, kas važiavo iš naudos, važiavo, kas ketino uždėti stabdžius?
Rekordiškai žemos palūkanų normos buvo derinamos su vis lengvesniais skolinimo standartais, kad nekilnojamojo turto kainos padidėtų iki rekordinių aukštumų daugelyje JAV. Dabartiniai namų savininkai refinansavo rekordiniu skaičiumi, pasinaudodami neseniai uždirbtu nuosavu kapitalu, kurį būtų galima turėti su keliais šimtais dolerių, išleistų namų vertinimui. (Apie tai skaitykite skyriuje „ Nuosavo kapitalo paskolos: išlaidos ir namų paskolos: kas tai yra ir kaip tai veikia“ .)
Tuo tarpu dėl likvidumo rinkoje investiciniai bankai ir kiti stambūs investuotojai galėjo skolintis vis daugiau ir daugiau (padidino finansinį svertą), kad sukurtų papildomus investicinius produktus, apimančius silpną subprincipinį turtą.
Įkeistas skolas sujungia bylą
Galimybė skolintis labiau paskatino bankus ir kitus stambius investuotojus sukurti įkeistus skolinius įsipareigojimus (CDO), kurie iš esmės rinko MBS akcijų ir „mezzanine“ (vidutinio ar žemo reitingo) dalis ir vėl jas perpakavo, šį kartą į mezzanine. CDO.
Taikydami tą pačią „žemų įmokų“ schemą, dauguma tarpinių CDO galėtų įgyti „AAA“ kredito reitingą, suteikdami jį rizikos draudimo fondų, pensijų fondų, komercinių bankų ir kitų institucinių investuotojų rankose.
Gyvenamosios šalies hipoteka garantuoti vertybiniai popieriai (RMBS), kurių grynųjų pinigų srautai gaunami iš būsto skolų, o CDO veiksmingai panaikino ryšio tarp paskolos gavėjo ir pradinio skolintojo linijas. Staiga stambūs investuotojai kontroliavo užstatą; dėl to buvo aplenktos derybos dėl pavėluotų hipotekos mokėjimų dėl investuotojo, kuris siekia sumažinti savo nuostolius, „tiesioginio rinkos uždarymo“ modelio. (Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite skyrelį „Taupykite namus nuo uždarymo“ .)
Tačiau šie veiksniai nebūtų sukėlę dabartinės krizės, jei 1) nekilnojamojo turto rinka toliau klestėtų ir 2) namų savininkai galėtų iš tikrųjų sumokėti savo hipotekas . Kadangi taip neatsitiko, šie veiksniai tik vėliau padėjo suvaržyti uždarytą turtą.
Žurnalų kainos ir ARM
Hipotekos skolintojai, eksportuodami didelę riziką, susijusią su subprincipų skolinimu investuotojams, galėjo laisvai pasiūlyti įdomias strategijas, kaip suteikti paskolas su laisvu kapitalu. Pasinaudodami trumpalaikėmis palūkanomis (specialios žemos normos, kurios galioja pirmaisiais ar dvejais hipotekos metais) hipotekose su reguliuojamu įkainiu (ARM), skolininkai gali būti pritraukti į hipoteką, kuri iš pradžių įperkama, kai mokėjimai smarkiai padidėja per tris, penkis arba septyneri metai. (Norėdami sužinoti daugiau, perskaitykite ARMed And Dangerous ir American Dream or Mortgage Nightmare? )
Nekilnojamojo turto rinkai pasiekus aukščiausią tašką 2005 m. Ir 2006 m., Būsto savininkai vis labiau spaudė mažesnes palūkanas, ARM ir paskolą „tik su palūkanomis“ (kai pirmuosius kelerius metus nemokama jokių principinių įmokų). Kadangi šios paskolos tapo įprastesnės, mažiau skolininkų abejojo tokiomis sąlygomis ir, priešingai, juos suviliojo galimybė per kelerius metus refinansuoti (su dideliu pelnu, nurodytas argumentas), suteikiant jiems galimybę atlikti bet kokias paskesnes įmokas. būtina. Tačiau į tai, į kurią skolininkai neatsižvelgė klestinčioje būsto rinkoje, buvo tai, kad dėl bet kokio būsto vertės sumažėjimo paskolos gavėjui bus paliktas nepataisomas baliono įmokos ir daug didesnės hipotekos įmokos derinys.
Rinkos, esančios taip arti namų kaip nekilnojamasis turtas, neįmanoma ignoruoti, kai ji šaudo ant visų cilindrų. Per penkerius metus namų kainos daugelyje sričių pažodžiui išaugo dvigubai ir beveik visi, kurie nebuvo nusipirkę būsto ar nesumokėję finansavimo, laikėsi savęs nugalėtojais užsidirbdami pinigų šioje rinkoje. Hipotekos kreditoriai tai žinojo ir stumdėsi vis agresyviau. Naujų namų nebuvo galima pastatyti pakankamai greitai, o statybininkų atsargos labai išaugo.
CDO rinka (užtikrinta daugiausia su subprincipinėmis skolomis) vien tik 2006 m. Išleido daugiau nei 600 milijardų JAV dolerių - daugiau nei 10 kartų daugiau nei prieš dešimtmetį išleista suma. Šie vertybiniai popieriai, nors ir nelikvidūs, nekantriai buvo renkami antrinėse rinkose, kurios mielai įtraukė juos į didelius institucinius fondus pagal jų rinkoje kintančias palūkanų normas.
Įtrūkimai pradeda atsirasti
Tačiau 2006 m. Viduryje pradėjo atsirasti įtrūkimai. Naujų namų pardavimas sustojo, o vidutinės pardavimo kainos sustabdė kilimą. Palūkanų normos, nors istoriškai vis dar buvo žemos, augo, o infliacijos baimė grėsė jas pakelti. Visi lengvai įkeičiami hipotekos ir refinansavimo būdai jau buvo atlikti, o pirmasis iš drebinamųjų ginklų, parašytų 12–24 mėnesiais anksčiau, buvo pradėtas iš naujo nustatyti.
Įsiskolinimo procentai pradėjo staigiai kilti. Staiga CDO neatrodė toks patrauklus investuotojams ieškant pelno. Galų gale, daugelis CDO buvo perpakuoti tiek kartų, kad buvo sunku pasakyti, kiek iš tikrųjų juose buvo subprincipinių paskolų.
Lengvo kredito krizė
Neilgai trukus naujienos apie sektoriaus problemas perėjo nuo diskusijų posėdžių salėje iki antraščių.
Hipotekos skolintojų skaičius - nebenorint antrinių rinkų ar investicinių bankų, kad galėtų parduoti savo paskolas - buvo pašalintas iš to, kas tapo pagrindiniu finansavimo šaltiniu, ir buvo priversti nutraukti operacijas. Todėl CDO perėjo iš nelikvidžių į neprekybinius.
Atsiradus šiam finansiniam netikrumui, investuotojai vengė daug rizikuoti ir stengėsi atsisakyti galimai pavojingų MBS pozicijų bei bet kokio fiksuotų pajamų vertybinio popieriaus, nemokančio tinkamos rizikos premijos už suvoktą rizikos lygį. Investuotojai masiškai balsavo, kad rizikingų paskolų rizika nėra verta.
Neskaičiuodami šios kokybės, trijų mėnesių iždo vekseliai tapo naujuoju „privalu turėti“ fiksuotų pajamų produktu, o pajamingumas per kelias dienas sumažėjo šokiruojančiai - 1, 5%. Dar labiau pastebimas nei vyriausybės (ir tuo pačiu trumpalaikių) obligacijų pirkimas buvo skirtumas tarp panašios trukmės įmonių obligacijų ir iždo vekselių, kurie padidėjo nuo maždaug 35 bazinių punktų iki daugiau nei 120 bazinių punktų mažiau nei perpus. savaitė.
Šie pokyčiai gali atrodyti minimalūs arba nesugadinti neįgudusių žmonių akių, tačiau šiuolaikinėse fiksuotų pajamų rinkose, kur svertas yra karalius, o pigus kreditas yra tik dabartinis klastotojas, tokio masto žingsnis gali padaryti daug žalos. Tai parodė kelių rizikos draudimo fondų žlugimas. (Norėdami sužinoti daugiau apie šiuos griūtis, skaitykite „Amaranth“ lošimo ir didžiulio rizikos draudimo fondo nesėkmių praradimas .)
Daugelis institucinių fondų susidūrė su nervinių bankų reikalaujamais įkainiais ir įkaitais, kurie privertė juos parduoti kitą turtą, pavyzdžiui, akcijas ir obligacijas, surinkti grynuosius pinigus. Padidėjęs pardavimo spaudimas užfiksavo akcijų rinkas, nes pagrindiniai akcijų vidurkiai visame pasaulyje smarkiai krito per kelias savaites, o tai iš tikrųjų sustabdė stiprią rinką, kuri 2007 m. Liepos mėn. „Dow Jones“ pramonės vidurkį pakėlė į visų laikų aukštumas..
Siekdami sustabdyti krizės padarinius, JAV, Japonijos ir Europos centriniai bankai, atlikdami kelių šimtų milijardų dolerių grynųjų pinigų injekcijas, padėjo bankams spręsti jų likvidumo problemas ir padėjo stabilizuoti finansų rinkas. Federalinis rezervų bankas taip pat sumažino nuolaidų lango normą, dėl kurios finansų įstaigoms buvo pigiau skolintis lėšas iš Fed, didinti jų operacijų likvidumą ir padėti sunkumus patiriančiam turtui. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite „ Susipažink su pagrindiniais centriniais bankais“ .)
Padidėjęs likvidumas padėjo tam tikru laipsniu stabilizuoti rinką, tačiau dar nėra aiškus šių įvykių poveikis.
Išvada
Užstato skolos įsipareigojimas ar jo finansiniai giminaičiai iš esmės neturi nieko blogo ar blogo. Tai natūralus ir protingas būdas įvairinti riziką ir atverti kapitalo rinkas. Kaip ir bet kas kitas - „dotcom“ burbulas, ilgalaikio kapitalo valdymo žlugimas ir devintojo dešimtmečio pradžios hiperinfliacija - jei strategija ar priemonė bus netinkamai naudojama ar perdėta, reikės gerai išstumti areną. Tai vadinkime natūraliu kapitalizmo pratęsimu, kai godumas gali įkvėpti naujoves, tačiau jei jis nebus patikrintas, reikia didelių rinkos jėgų, kad sistema atstatytų pusiausvyrą.
Kas toliau?
Taigi kur mes einame iš čia? Atsakymas į šį klausimą bus skirtas išsiaiškinti, koks bus tolimas poveikis tiek JAV, tiek visame pasaulyje. Geriausia visų dalyvaujančių šalių padėtis išlieka tokia, kurioje JAV ekonomikai sekasi, nedarbas išlieka žemas, asmeninės pajamos neatsilieka nuo infliacijos, o nekilnojamojo turto kainos yra žemiausios. Tik tada, kai įvyks paskutinė dalis, galėsime įvertinti bendrą subprincipinių paskolų subyrėjimo poveikį.
Po šio fiasko tikriausiai griežtins reguliavimo priežiūrą, turbūt išlaikydami skolinimo apribojimus ir obligacijų reitingus per ateinančius kelerius metus. Vykdydama bet kokią pamoką, „Wall Street“ toliau ieškos naujų būdų, kaip įvertinti riziką ir supakuoti vertybinius popierius, o investuotojo pareiga yra pamatyti ateitį per vertingus praeities filtrus.
Jei norite sužinoti apie „aukštos kokybės hipotekų hipotekos“ principą, patikrinkite „ Subprime hipotekų“ funkciją .
