Kas yra žemės nuoma?
Žemės nuoma - tai sutartis, pagal kurią nuomininkui leidžiama nuomos laikotarpiu sukurti nekilnojamąjį turtą, po kurio žemė ir visi jos pagerinimai perduodami turto savininkui.
Kaip veikia žemės nuoma
Žemės nuoma rodo, kad pagerinimai priklausys nekilnojamojo turto savininkui, nebent bus sukurta išimtis, ir nurodoma, kad visus atitinkamus mokesčius, susijusius su nuomos laikotarpiu, sumokės nuomininkas. Kadangi žemės nuoma leidžia savininkui atlikti visus patobulinimus pasibaigus nuomos terminui, jis gali parduoti turtą didesne kaina. Žemės nuoma taip pat dažnai vadinama žemės nuoma, nes savininkai nuomoja tik žemę.
Nors jie daugiausia naudojami komercinėje patalpoje, žemės nuoma labai skiriasi nuo kitų rūšių komercinės nuomos, tokios kaip nuoma prekybos kompleksuose ir biurų pastatuose. Šios kitos nuomos sutartys paprastai neįpareigoja nuomininko prisiimti atsakomybės už vienetą. Šiems nuomininkams imamas mokestis už nuomą, kad jie galėtų vykdyti savo verslą. Žemės nuoma apima žemės nuomą ilgalaikiam laikotarpiui, paprastai nuo 50 iki 99 metų, nuomininkui, kuris pastato pastatą.
99 metų nuoma paprastai yra ilgiausias įmanomas nekilnojamojo turto dalies nuomos terminas. Pagal bendrąją teisę tai būdavo ilgiausia. Tačiau 99 metų nuoma ir toliau yra įprasta, tačiau pagal įstatymus ji nėra ilgesnė.
Žemės nuomos sutartyje apibrėžiama, kam priklauso žemė, o kam pastatas, ir turto pagerinimai. Daugelis žemės savininkų naudojasi žemės nuoma kaip būdą išsaugoti nuosavybės teises į planavimo sumetimus, išvengti bet kokio kapitalo padidėjimo ir gauti pajamų. Paprastai nuomininkai prisiima atsakomybę už visas išlaidas. Tai apima statybos, remonto, renovacijos, patobulinimus, mokesčius, draudimą ir visas su turtu susijusias finansavimo išlaidas.
Paprastai nuomininkai prisiima atsakomybę už visus žemės nuomos finansinius aspektus, įskaitant nuomą, mokesčius, statybą, draudimą ir finansavimą.
Žemės nuomos pavyzdys
Žemės nuoma dažnai naudojasi franšizės ir didžiosios dėžės parduotuvės, taip pat kiti komerciniai subjektai. Paprastai įmonės būstinė nusipirks žemę ir leis nuomininkui (projektuotojui) pastatyti ir naudoti objektą. Yra didelė tikimybė, kad šalia jūsų esančius „McDonald's“, „Starbucks“ ar „Dunkin Donuts“ sieks žemės nuoma.
2016 m. Liepą Niujorke įsikūrusi investicinė įmonė „AllianceBernstein“ įsigijo 99 metų žemės nuomos sutartį iš „BLDG Management“ Niujorko „George Washington Hotel“ 100, 4 mln. USD vertės sandoriu. Iš pradžių BLDG įsigijo viešbutį, kai jis buvo uždarytas 1994 m. Nors pastatas buvo naudojamas Manhetene įsikūrusioje Vizualiųjų menų mokykloje kaip studentų bendrabutis, 2016 m. Balandžio mėn. BLDG pateikė planus atkurti viešbutį su restoranu ir baru. ir antžeminės parduotuvės. Šiuo metu Niujorko Flatirono rajone veikia butikas „Freehand Hotel“.
Kai kurie bet kurios žemės nuomos pagrindai turėtų apimti:
- Nuomos sąlygosNuomotojo ir nuomininko teisėsFinansavimo sąlygosNaudojamos nuostatosMokėsDėl draudimo draudimasNumatytasis
Subordinuota ir nesubordinuota žemės nuoma
Žemės nuomos nuomininkai dažnai finansuoja patobulinimus prisiimdami skolas. Subordinuotos žemės nuomos atveju nuomininkas sutinka su mažesne pretenzijų į turtą prioritetu tuo atveju, jei nuomininkas netenka paskolos patobulinimams. Kitaip tariant, subordinuotas žemės nuomos sutarties savininkas iš esmės leidžia nekilnojamojo turto aktą naudoti kaip užstatą tuo atveju, jei nuomininkas nevykdo jokios su pagerinimu susijusios paskolos. Dėl tokio tipo žemės nuomos nuomotojas gali tartis dėl didesnių nuomos mokesčių už riziką, prisiimtą tuo atveju, jei nuomininkas nevykdo savo įsipareigojimų. Tai gali būti naudinga ir savininkui, nes statant pastatą ant jo žemės padidėja jo turto vertė.
Priešingai, nesubordinuota žemės nuoma leidžia nuomotojui išlaikyti svarbiausią pretenzijų į turtą prioritetą tuo atveju, jei nuomininkas netenka paskolos patobulinimams. Kadangi paskolos davėjas gali neprisiimti nuosavybės teisės į žemę, jei paskola nebus sumokėta, paskolų specialistai gali dvejodami pratęsti hipoteką patobulinimams. Nors nuomotojas išlaiko nuosavybės teises į šį turtą, paprastai nuomininkui jie turi mokėti mažesnę nuomos sumą.
Žemės nuomos pranašumai ir trūkumai
Žemės nuoma gali būti naudinga tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.
Nuomininko išmokos
Žemės nuoma leidžia nuomininkui pastatyti turtą toje vietoje, kurios jie patys negalėjo įsigyti. Dėl šios priežasties dideli parduotuvių tinklai, tokie kaip „Whole Foods“ ir „Starbucks“, dažnai naudojasi žemės nuoma savo verslo plėtros planuose.
Žemės nuoma taip pat nereikalauja, kad nuomininkas sumokėtų pradinę įmoką už žemės apsaugą, nes to prireiktų perkant turtą. Todėl įsigyjant žemės nuomos, reikia mažiau nuosavo kapitalo, kuris išlaisvina grynuosius pinigus kitiems tikslams ir pagerina žemės naudojimo pajamingumą.
Bet kokia nuoma, mokama už žemės nuomos mokestį, gali būti atskaityta iš valstybinių ir federalinių pajamų mokesčių, tai reiškia, kad sumažėja bendra nuomininko mokesčių našta.
Savininko išmokos
Žemės savininkas nuolat gauna pajamų iš nuomininko, išlaikydamas nuosavybės teises į šį turtą. Žemės nuomos sutartyje paprastai yra eskalavimo sąlyga, užtikrinanti nuomos mokesčio padidėjimą ir iškeldinimo teises, užtikrinančias apsaugą nuomos ar kitų išlaidų nevykdymo atveju.
Taip pat mokesčių sutaupytos yra savininkui, kuris naudojasi žemės nuoma. Jei jie parduoda nekilnojamąjį turtą nuomininkui iš karto, jie realizuos pardavimo pelną. Vykdydami tokio tipo nuomos sutartis, jie vengia pranešti apie bet kokį padidėjimą. Bet tai gali turėti tam tikrų mokesčių padarinių jų gaunamai nuomai.
Atsižvelgiant į žemės nuomos nuostatas, nuomotojas taip pat gali išlaikyti tam tikrą turto kontrolę, įskaitant jo naudojimą ir jo plėtrą. Tai reiškia, kad dvarininkas gali patvirtinti ar atmesti bet kokius žemės pakeitimus.
Nuomininkų trūkumai
Kadangi prieš atliekant bet kokius pakeitimus nuomotojams gali reikėti patvirtinimo, nuomininkas gali susidurti su kliūtimis naudodamas ar plėtojant turtą. Dėl to nuomininkui gali būti daugiau apribojimų ir mažesnis lankstumas.
Išlaidos, susijusios su žemės nuomos procesu, gali būti didesnės nei tuo atveju, jei nuomininkas pirktų nekilnojamąjį turtą iš karto. Nuomos mokesčiai, mokesčiai, patobulinimai, leidimai, taip pat bet koks laukimo laikas savininko patvirtinimui gali būti brangus.
Žemės savininko trūkumai
Nuomotojai, neįtraukę į nuomą tinkamų atidėjimų ir sąlygų, praranda kontrolę nuomininkams, kurių nuosavybė tobulinama. Štai kodėl abiem šalims visada svarbu prieš pasirašant peržiūrėti savo nuomones.
Priklausomai nuo to, kur yra turtas, žemės nuomos naudojimas gali turėti didesnį mokestinį poveikį savininkui. Nors jie gali nesinaudoti pelnu iš pardavimo, nuoma laikoma pajamomis. Taigi nuoma apmokestinama įprastu tarifu, o tai gali padidinti mokesčių naštą.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Žemės nuoma - tai sutartis, pagal kurią nuomininkas gali išsinuomoti turtą per nuomos laikotarpį, po kurio jis perduodamas turto savininkui. Žemės nuoma paprastai vyksta tarp komercinių patalpų savininkų, kurie paprastai nuomoja žemę nuo 50 iki 99 metų nuomininkams, kurie statykite nuosavybėje pastatus. Nuomininkai, kurie negali sau leisti nusipirkti žemės, gali statyti turtą su žemės nuoma, o savininkai gauna stabilias pajamas ir išlaiko savo turto naudojimo ir plėtros kontrolę.
