Turinys
- Privalumai pardavėjams
- Kaip laimi pirkėjai
- MLS pareiškimas 8.0
- 8.0 MLS teiginio poveikis
- Lieka ne biržos aukcionai
- Kreipkitės į nekilnojamojo turto agentus
- Prisijungti prie interneto
- Kreipkitės į namų savininkus
- Žinokite procesą
- Esmė
Kadangi nekilnojamojo turto atsargos vis dar yra siauros daugelyje šalies rinkų, jūs, kaip potencialus namų pirkėjas, norite nepralenkti savo konkurencijos. Čia pateikiami ne biržos aukcionai. Taip pat žinomi kaip tylūs ar kišeniniai aukcionai. Šie namai gali būti parduodami, tačiau nėra įtraukti į daugialypės prekybos paslaugas (MLS). Tai reiškia, kad nekilnojamojo turto agentai, parduodantys šias savybes, privalo patys kovoti, kad surastų pirkėjus.
Namų išpardavimas iš rinkos praeityje buvo šiek tiek retenybė, tačiau pastaraisiais metais jie labiau traukė namų savininkus, todėl šie aukcionai tapo antrinės rūšies rinka - ypač atsižvelgiant į vis didėjančią paklausą.
Nauja Nacionalinės nekilnojamojo turto asociacijos asociacijos politika, vadinama „MLS Statement 8.0“, labai riboja ne biržos prekybos sąrašus.
Nepardavimų aukcionai pardavėjui gali atrodyti nesuderinami. Galų gale, yra daugiau paklausos nei atsargų, o tai reiškia, kad kainų siūlymo karai yra įprasti daugelyje rajonų. Taigi kodėl pardavėjai norėtų sudaryti slaptus aukcionus, o kaip jūs, pirkėjas, juos surandate?
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Ne biržos aukcionai yra parduodamos savybės, kurios nėra įtrauktos į keletą įtraukimo į sąrašą paslaugų. Kai kurie pardavėjai nori, kad vertybinių popierių biržos sąrašai būtų išbandyti vandenyse, išsaugoti privatumą, sutaupyti komisinius arba sukurti išskirtinumo jausmą, kuris galėtų sukelti didesnė pardavimo kaina.Pirkėjams ne biržos aukcionai suteikia prieigą prie papildomų atsargų, galimybę sutaupyti, jei komisiniai yra mažesni, taip pat galimybę išvengti konkurencijos dėl turto pageidaujamoje srityje.Pardavimai rinkoje, kuriuose dalyvauja tik vienas atstovas, gali kartais pirkėjams, norintiems susitarti dėl kainos, suteikiama labai mažai pasisukimo vietos. Norėdami gauti prieigą prie šių aukcionų, pirkėjai gali tiesiogiai kreiptis į atstovus ar namų savininkus arba pabandyti prisijungti.
Privalumai pardavėjams
Kai kurie namų pardavėjai pasirenka ne biržos prekybos sąrašą, norėdami išbandyti vandenis, o kiti nori labiau privataus pardavimo proceso ar galimybės derėtis dėl mažesnio pardavimo komisinio mokesčio, nes dalyvauja tik vienas atstovas.
Kai kurie namų savininkai manė, kad įrašymas iš kišenės sukuria viliojimą, kuris padidins jų kainą. Galų gale, jei namai bus įtraukti į sąrašą ir galų gale sėdės rinkoje ilgiau nei 30 dienų, yra nemaža tikimybė, kad potencialūs pirkėjai bandys pateikti „lowball“ pasiūlymus.. Neišjungus varnelės „dienos rinkoje“, nėra tiek daug šansų, kad pardavėjas bus priverstinai sumažintas.
Kaip laimi pirkėjai
Jums, kaip pirkėjui, ne biržos sąrašo pranašumai yra dvejopi. Pradedantiesiems jis suteikia prieigą prie atsargų, kurių nemato kiti namų pirkėjai. Jei perkate ypač karštoje rinkoje, kišeniniai aukcionai gali būti vienintelis būdas įsigyti būstą. Esant įprastam rinkos klimatui, jūs galite sudaryti sandorį iš dalies, nes komisiniai, kuriuos turi sumokėti pardavėjas, yra mažesni.
Ne visi namų pirkėjai ieško pagrindinės gyvenamosios vietos. Galbūt ieškote investicinio turto ar namų, norėdami nusipirkti pelną. Neprisijungimas į prekybos sąrašą puikioje kaimynystėje gali būti puikus būdas pasiekti šį tikslą.
MLS pareiškimas 8.0 Aiški bendradarbiavimo politika
Reikšmingą kliūčių vertybinių popierių prekybai kliūtis atnešė neseniai Nacionalinė maklerių asociacija priėmusi „MLS pareiškimą 8.0 Aiškus bendradarbiavimo principas“. Ši politika, įsigaliosianti nuo 2020 m. Sausio 1 d., O vietinis įgyvendinimas privalomas iki 2020 m. Gegužės 1 d., Reikalauja bet kuris nekilnojamojo turto brokeris, kuris dalyvauja daugialypio įtraukimo į apyvartą paslaugoje, per vieną darbo dieną nuo turto pardavimo visuomenei dienos pateikia savo sąrašą MLS.
Praktinis MLS teiginio poveikis 8.0
Verta paminėti, kad MLS 8.0 teiginys tradicine prasme nėra įstatymas. Pasak „RE / Max Victory“ nekilnojamojo turto agentūros Doug Wagner, „Nacionalinė maklerių asociacija yra valdančioji asociacija, o ne juridinis asmuo, tačiau visi MLS nariai, tarpininkai ir asociacijos atstovai privalo laikytis naujos politikos“.
Wagneris pažymi, kad licencijuotiems agentams, kurie nėra Nekilnojamas (ne NAR narys), ši politika nėra privaloma. Tačiau atsižvelgiant į tai, kad 89 proc. Paskutinių namų pirkėjų naudojosi nekilnojamuoju turtu ar makleriu ir kad beveik 7 iš 10 licencijuotų nekilnojamojo turto agentų yra nekilnojamojo turto agentai, praktinis poveikis yra tas, kad 8.0 teiginys taikomas daugumai gyvenamojo nekilnojamojo turto sandorių.
Lieka ne biržos aukcionai
Laimei, „MLS 8.0“ pareiškimas nereiškia ne biržos sąrašų pabaigos. Naujojoje NAR politikoje yra integruotos parinktys, leidžiančios agentams nariams ir brokeriams tvarkyti tiek ribotus, tiek visus ne biržos sąrašus.
Pavyzdžiui, pagal MLS 8.0 pareiškimą pardavėjai gali atsisakyti MLS IDX arba interneto ekrano. Taip pat pardavėjai, norintys išsaugoti privatumą, gali pasirinkti ir kitą variantą, vadinamą „biuro išskirtiniu“ sąrašu. Išskirtinio biuro atveju atstovas gali pasidalinti aukcionu su kitais biure esančiais agentais arba vienas su kitu su pirkėjais.
8.0 pareiškimas nebeleidžia naudoti tam tikrų kitų ne rinkos galimybių, kurias anksčiau galėjo gauti brokeriai, pavyzdžiui, „privataus prekybos tinklai“. Kiti, įskaitant „greitai pasirodys“ ir „atidėtas rodymas“, bus kontroliuojami vietinių MLS, tačiau įtrauks naujus apribojimus, kurie neleidžia agentams dalytis jais su pirkėjais.
Pasak Wagnerio, internetinei svetainei „Zillow“, kuri remiasi MLS duomenimis, tačiau ji nėra NAR narė, netrukdoma tęsti vidaus rinkos programas, tokias kaip „Priversk mane judėti“, „Netrukus“, „FSBO“ ir „iBuyer“.
Kreipkitės į nekilnojamojo turto agentus
Norint rasti tradicinį, išskirtinį, ne rinkos namą, reikia šiek tiek namų darbų ir daug tinklų. Kai tiksliai nurodysite kaimynystę, kurią norite įsigyti, turėsite sudaryti geriausių nekilnojamojo turto agentų sąrašą ir susisiekti su jais dėl bet kokių išskirtinių biurų sąrašų, kuriuos jie gali turėti.
Prisijungti prie interneto
Be to, kad pirkėjai tiesiogiai susisiekia su nekilnojamojo turto agentais, jie turi internete prieinamų įrankių, kad galėtų rasti ne MLS aukcionus, tokius kaip „Parduodama savininkui“ (FSBO), laikraščių skelbimus ar net „Craigslist“. Kaip minėta aukščiau, internetinėje svetainėje „Zillow“ yra keletas ne rinkos programų, prieinamų potencialiems pardavėjams ir pirkėjams.
Kreipkitės į namų savininkus
Jei yra sritis ar kaimynystė, kuri jus ypač domina, vienas iš variantų yra susisiekti tiesiogiai su namų savininkais. Galbūt pavyks rasti pavyzdį, beldžiant į duris ar siunčiant laiškus. Nors tai kainuos jums laiką ir pinigus - ir negarantuos sėkmės - yra maža tikimybė, kad bent vienas asmuo atsakys.
Neatmeskite apleistų savybių, ypač jei žinote, kad galite sau leisti remontuoti. Galbūt yra namų savininko, kuris taip pribloškė priežiūros išlaidas, ir to, kuris niekada netikėjo, kad kada nors gali parduoti, - neprašytas pasiūlymas bus laikomas palaiminimu.
Tiesiog, kad nenusibostumėte bankui, būtinai atspausdinkite pigius ir efektyvius laiškus. Galų gale jūs norite atrodyti kuo profesionaliau. Ir niekada nežinai, kol nepaklausi, tiesa?
Žinokite procesą
Ne biržos akcijų suradimas yra tik pusė kovos. Matyti, kaip vyksta sandoris, yra pagrindinis dalykas, todėl ne biržos aukcionų pirkėjai turi žinoti proceso pranašumus ir trūkumus. Kai sudarysite sutartį, tai yra įprastas susitarimas, tačiau kadangi agentas greičiausiai atstovauja jums abiem, jis gali tapti šiek tiek niūrus.
Žinomas kaip dviejų agentų pardavimas, nors ir visiškai teisėtas, pirkėjui gali būti sunku pasakyti, ar agentas turi omenyje savo geriausius interesus. Kuo didesnė pardavimo kaina, tuo greitesnis komisinis atlyginimas agentui. Jei perkate mažai atsargų turinčioje rinkoje, gali būti nesvarbu, ar gausite geriausią pasiūlymą tol, kol gausite namus, tačiau verta žinoti apie bet kokius interesų konfliktus.
Esmė
Nekilnojamojo turto rinka vis dar karšta daugelyje šalies sričių, kur paklausa didesnė nei atsargų. Nusivylusiems pirkėjams, pasiūliusiems pasiūlymą iš namų, reikia kokių nors pranašumų. Nors MLS 8.0 teiginys griežtai riboja prieigą prie ne biržos prekybos sąrašų, jis jų visiškai neuždraudžia. Atlikite namų darbus, supraskite, kad yra rizika, ir žinokite, kad rasti savo kitus namus ne biržoje, gali būti verta pastangų.
