Diskontuotų pinigų srautų analizė arba DCF yra labai dažnai naudojama vertinant investicijas į nekilnojamąjį turtą, nors diskonto normos nustatymas apima daugybę kintamųjų, kuriuos gali būti sunku tiksliai nuspėti. Diskontuotų grynųjų pinigų srautų analizė yra vertinimo metodas, kuriuo siekiama nustatyti investicijos pelningumą ar paprasčiausią gyvybingumą, ištyrus numatomas būsimas pajamas ar investicijos pinigų srautus, o tada diskontuojant tuos pinigų srautus, kad būtų galima apskaičiuoti dabartinę investicijos vertę.. Ši apskaičiuota dabartinė vertė paprastai vadinama grynąja dabartine verte arba NPV. Investicijų į nekilnojamąjį turtą įvertinimui diskonto norma paprastai yra norima arba tikėtina metinė grąžos norma.
Nekilnojamojo turto diskontuotų pinigų srautų apskaičiavimas
Investicijoms į nekilnojamąjį turtą į skaičiavimą reikia įtraukti šiuos veiksnius:
- Pradinės išlaidos - arba pirkimo kaina, arba įmoka už nekilnojamąjį turtą. Finansavimo išlaidos - Bet kokio pradinio ar numatomo finansavimo palūkanų normos išlaidos.Paskirties laikotarpis - Investicijoms į nekilnojamąjį turtą laikymo laikotarpis paprastai skaičiuojamas nuo penkerių iki penkerių metų. 15 metų, nors investuotojai ir konkrečios investicijos skiriasi. Papildomos išlaidos kiekvienais metais - į jas įtraukiamos numatomos priežiūros ir remonto išlaidos; turto mokesčiai; ir bet kurios kitos išlaidos, išskyrus finansavimo sąnaudas.Projektuoti pinigų srautai - bet kokių nuomos pajamų, gautų už nuosavybę, prognozė kiekvienais metais.Pardavimo pelnas - numatoma pelno suma, kurią savininkas tikisi gauti parduodamas turtą pabaigoje. numatomo laikymo laikotarpio.
Apskaičiuojant DCF reikia įvertinti keletą kintamųjų; jas gali būti sunku tiksliai nustatyti ir apima tokius dalykus kaip remonto ir priežiūros išlaidos, numatomas nuomos kainų padidėjimas ir turto vertės padidėjimas. Šie elementai paprastai įvertinami atlikus panašių savybių rajone tyrimą. Nors tikslių būsimų išlaidų ir pinigų srautų prognozavimo duomenų nustatymas gali būti sudėtingas, nustačius šias prognozes ir diskonto normą, grynosios dabartinės vertės apskaičiavimas yra gana paprastas, o kompiuteriniai skaičiavimai yra laisvai prieinami.
