Kas yra bendroji hipoteka (SAM)?
Bendro turto vertės padidėjimo hipoteka (SAM) yra tada, kai paskolos davėjas arba namo pirkėjas dalijasi procentą namo vertės padidėjimo su paskolos davėju. Mainais už šią papildomą kompensaciją skolintojas sutinka imti palūkanų normą, mažesnę už vyraujančią rinkos palūkanų normą.
Supratimas apie bendrą hipoteką
Turto perpardavimo metu bendro įvertinimo hipoteka (SAM) skiriasi nuo įprastos hipotekos. Turėdamas standartinę hipoteką, skolininkas sumoka skolintojui pagrindinę skolą už paskolą ir palūkanas per nustatytą metų skaičių. Kai skolininkas parduoda namą, pardavimo pajamos naudojamos hipotekai sumokėti, jei vis dar yra likutis skolingas bankui.
Tarkime, kad namo savininkas finansavo 300 000 USD, o pasibaigus hipotekai paskolos gavėjas sumokėjo paskolą. Tarkime, kad namo vertė išaugo nuo 300 000 USD iki 360 000 USD arba 20%. Skolininkas pasilieka 20% pelną ir pajamas iš pardavimo.
Su SAM paskolos gavėjas sutinka atiduoti dalį įvertintos namo vertės paskolos davėjui, kai skolininkas parduoda namą, taip pat sumokėti hipoteką. Įvertinta suma, sumokėta bankui, vadinama neapibrėžtomis palūkanomis, nes skolintojui suteikiate susidomėjimą įvertinta turto verte. Dėl neapibrėžtų palūkanų susitarta iš anksto ir jas moka skolintojas parduodant turtą. Bankas paprastai pasiūlys mažesnę SAM palūkanų normą.
Remdamiesi ankstesniu pavyzdžiu, pasakykime, kad paskolos gavėjas sudarė bendrą hipoteką su banku, kurio sąlyginė sąlyga yra 25%. Jei prisimenate, namo vertė padidėjo nuo 300 000 iki 360 000 USD, jei vertė padidėjo 60 000 USD. Remiantis SAM gairėmis, būsto savininkas mokės bankui 25% arba 15 000 USD iš 60 000 USD vertės padidėjimo.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Bendro turto vertės padidėjimo hipoteka (SAM) yra tada, kai paskolos davėjas ar namo pirkėjas pasidalija procentus, susijusius su būsto vertės padidėjimu su paskolos davėju. Mainais už šią papildomą kompensaciją skolintojas sutinka imti mažesnę palūkanų normą nei vyraujanti. rinkos palūkanų norma. Pasibaigus nustatytam metų skaičiui, bendro turto vertės hipoteka gali būti laipsniškai nutraukiama.
Bendro hipotekos varianto variantai
Bendrai vertinant hipotekas, į jas gali būti įmontuoti įvairūs kontingentai. Į SAM gali būti įtraukta laipsniško atsisakymo sąlyga, pagal kurią ji galėtų visiškai atsisakyti arba sumažinti skolintojui per tam tikrą laiką sumokėtą procentą. Ši sąlyga skatina savininką neparduoti turto ir grąžinti hipotekos paskolą. Taikant kai kurias išlygas, neapibrėžtosios palūkanos gali visiškai pasibaigti, kai būsto savininkas pardavimo metu nieko nėra skolingas.
Kitas laipsniško panaikinimo sąlygos variantas gali nustatyti, kad paskolos gavėjas moka procentą nuo namo kainos padidėjimo tik tuo atveju, jei būstas parduodamas per pirmuosius kelerius metus. Įprastas laipsniško atsisakymo terminas leistų nustatyti, kad skolintojui išmokama 25% vertės padidėjimo, jei skolininkas parduoda per penkerius metus.
Ideali skolininko padėtis būtų namą išlaikyti penkerius metus ir, jei vertė padidėja, parduoti po penkerių metų, nes skolininkas išlaikys visą kainos padidėjimą. Tačiau skolininkui gali kilti rizika. Jei paskolos gavėjas neparduoda būsto ir laiko turtą tol, kol hipoteka nesibaigia, jam vis tiek gali tekti sumokėti bankui savo įvertintos vertės dalį - jei nėra nutraukimo sąlygos.
Kita vertus, SAM skolintojams padeda susigrąžinti prarastas palūkanas, jei skolininkas parduoda turtą prieš sumokėdamas hipoteką. Bankai uždirba pinigus iš būsto paskolos palūkanų, o pirkėjui pardavus namą, bankas praranda visas būsimas palūkanų įmokas. Bendras vertės hipoteka padeda kompensuoti dalį paskolos palūkanų praradimo, jei turtas parduodamas.
Pasidalijamos įvertinimo hipotekos praktikoje
Pasidalijamojo įkeitimo paskolos kartais naudojamos su nekilnojamojo turto investuotojais ir namų savininkais. „Flippers“ yra tie investuotojai, kurie įsigyja ir atnaujina turtą tikėdamiesi gauti pelno. SAM apiplėšėjai dažniausiai veikia kylančioje nekilnojamojo turto rinkoje. Tačiau šios rūšies būsto paskolos dažnai turi grąžinti likutį. Iki nustatyto termino neparduotos savybės paprastai likusį balansą refinansuoja pagal vyraujančią rinkos normą.
Kitas hipotekos, kurią vertiname bendrai, panaudojimas yra tada, kai hipotekos paskola viršija būsto vertę arba ji yra povandeninė. Povandeninė hipoteka gali kilti, jei būsto rinka po namo pirkimo sumažėjo. Bankas gali pasiūlyti paskolos modifikaciją, kad sumažintų hipotekos skolą, kad ji atitiktų mažesnę būsto rinkos vertę. Savo ruožtu bankas galėjo paprašyti pakeisti paskolą į bendrą vertės hipoteką.
Tačiau SAM gali kilti įvairių mokesčių problemų, kai skolintojai gali netaikyti tokios pačios apmokestinamosios naudos kaip skolininkai. Todėl svarbu susisiekti su mokesčių konsultantu ar buhalteriu, kad išsiaiškintumėte, ar verta vykdyti bendrą hipoteką.
