Norite įsigyti gyvenamojo būsto nuomą? Pirmą kartą investuotojui ši idėja gali būti bauginanti. Nekilnojamasis turtas yra sunkus verslas, o laukas yra užpildytas sausumos minomis, kurios gali sunaikinti jūsų grąžą. Čia yra svarbiausi dalykai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį perkant turtą, kuriame gaunamos pajamos.
Pradėti paiešką
Galbūt norite, kad nekilnojamojo turto agentas padėtų jums užbaigti pirkimą, tačiau turėtumėte pradėti savarankiškai ieškoti nekilnojamojo turto. Agentas gali sukelti nereikalingą spaudimą pirkti, kol neradote sau tinkamiausios investicijos. Ir suradus šią investiciją, prireiks šiek tiek paslėpimo įgūdžių ir šiek tiek batų odos.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Kruopščiai apžiūrėkite kaimynystę. Jo gyvybingumas ir patogumai yra esminiai.Ar kaimynystėje esančių vakansijų lygis yra aukštas? Tai nėra geras ženklas.Patikrinkite vietines pardavimo kainas, kad suprastumėte vietos rinkos vertę. Sužinokite apie vidutinį nuomos mokestį rajone ir dirbkite iš ten, kad nustatytumėte, ar tai finansiškai įmanoma.
Jūsų pasirinkimas bus apribotas tuo, ar ketinate aktyviai valdyti turtą, ar pasamdyti ką nors kitą valdyti. Jei ketinate aktyviai valdyti, nenorite turto, esančio per toli nuo jūsų gyvenamosios vietos. Jei ketinate kreiptis į nekilnojamojo turto valdymo bendrovę, kuri prižiūrės, artumas yra ne tokia problema.
Pažvelkime į 10 geriausių dalykų, į kuriuos turėtumėte atsižvelgti, ieškodami tinkamo nuomojamo turto.
10 geriausių pelningo nuomos ypatybių
1. Kaimynystė. Kaimynystė, kurioje perkate, lems jūsų pritraukiamų nuomininkų tipus ir jūsų laisvų darbo vietų skaičių. Jei perkate netoli universiteto, yra tikimybė, kad studentai dominuos jūsų potencialių nuomininkų grupėje ir jūs stengsitės užpildyti laisvas darbo vietas kiekvieną vasarą. Taip pat atminkite, kad kai kurie miestai bando atsisakyti nuomos konversijų nustatydami didelius leidimų mokesčius ir kaupdamiesi biurokratijos.
2. Turto mokesčiai. Turto mokesčiai gali labai skirtis visoje jūsų tikslinėje srityje, ir jūs norite žinoti, kiek jiems prarasite. Dideli turto mokesčiai ne visada yra blogas dalykas puikioje kaimynystėje, kuri pritraukia ilgalaikius nuomininkus, tačiau yra ir nenuoseklių vietų, kuriose taikomi dideli mokesčiai. Savivaldybės vertinimo įstaigoje bus visa mokesčių informacija, kurią galite rasti, arba galite pasikalbėti su namų savininkais bendruomenėje. Taip pat protinga išsiaiškinti, ar artimiausiu metu tikėtina, kad padidės turto mokestis. Sunkumus patiriantis miestas gali padidinti mokesčius, viršijančius tai, ką nuomotojas gali realiai mokėti už nuomą.
3. Mokyklos. Jei jums rūpi šeimos namai, atsižvelkite į vietinių mokyklų kokybę. Nors jums labiausiai rūpės mėnesio grynųjų pinigų srautai, bendra jūsų nuomos turto vertė atsiranda tada, kai galiausiai jį parduosite. Jei netoliese nėra gerų mokyklų, tai gali paveikti jūsų investicijų vertę.
4. Nusikaltimas. Niekas nenori gyventi šalia nusikalstamos veiklos karštos vietos. Vietinėje policijoje ar viešojoje bibliotekoje turėtų būti tiksli rajonų nusikalstamumo statistika. Patikrinkite, ar nėra vandalizmo, sunkių nusikaltimų ir smulkių nusikaltimų, ir atkreipkite dėmesį, ar nusikalstama veikla juda aukštyn ar žemyn. Taip pat galite paklausti apie policijos buvimo jūsų kaimynystėje dažnumą.
5. Darbo rinka. Vietos, kuriose auga įdarbinimo galimybės, pritraukia daugiau nuomininkų. Norėdami sužinoti, kaip rajone yra laisvų darbo vietų, pasidomėkite JAV darbo statistikos biure arba apsilankykite vietinėje bibliotekoje. Jei pamatysite pranešimą apie didelę įmonę, persikeliančią į rajoną, galite būti tikri, kad darbuotojai, ieškantys gyvenamosios vietos, plūsta į rajoną. Dėl to būsto kainos gali kilti aukštyn arba žemyn, atsižvelgiant į verslo, į kurį vykstama, tipą. Galite manyti, kad jei norėtumėte tos įmonės savo kieme, taip pat jūsų nuomininkai.
6. Patogumai. Apžiūrėkite kaimynystę ir apžiūrėkite parkus, restoranus, sporto aikšteles, kino teatrus, viešojo transporto nuorodas ir visas kitas nuomones viliojančias privilegijas. Rotušė gali turėti reklaminės literatūros, kuri suteiks jums idėją, kur galima rasti geriausią viešųjų patogumų ir privačios nuosavybės derinį.
7. Ateities plėtra. Savivaldybės planavimo departamentas turės informacijos apie naują plėtrą, kuri bus vykdoma ar buvo pritaikyta zonoje. Jei vyksta daug statybų, greičiausiai tai yra geras augimo plotas. Stebėkite naujus pokyčius, kurie galėtų pakenkti aplinkinių nekilnojamojo turto kainai. Papildomas naujas būstas taip pat galėtų konkuruoti su jūsų turtu.
8. Aukcionų ir laisvų darbo vietų skaičius. Jei kaimynystėje yra neįprastai daug sąrašų, tai gali signalizuoti apie sezoninį ciklą arba rajoną, kuriame mažėja. Turite išsiaiškinti, kas tai yra. Bet kuriuo atveju didelis laisvų darbo vietų lygis verčia savininkus mažinti nuomos mokesčius, kad pritrauktų nuomininkus. Žemas laisvų darbo vietų lygis leidžia savininkams padidinti nuomos kainas.
9. Vidutinės nuomos kainos. Nuomos pajamos bus jūsų duona ir sviestas, todėl jūs turite žinoti, kokia yra vidutinė nuoma rajone. Įsitikinkite, kad už bet kurį jūsų nuomojamą turtą bus pakankamai nuomos, kad padengtumėte hipotekos įmoką, mokesčius ir kitas išlaidas. Ištyrinėkite šią sritį pakankamai gerai, kad įvertintumėte, kur ji bus nukreipta per ateinančius penkerius metus. Jei dabar galite sau leisti rajoną, tačiau tikimasi, kad padidės mokesčiai, nebrangus turtas šiandien gali reikšti bankrotą vėliau.
10. Stichinės nelaimės. Draudimas yra dar viena sąskaita, kurią turėsite atimti iš savo grąžos, todėl jūs turite žinoti, kiek tai jums kainuos. Jei vietovė yra linkusi į žemės drebėjimus ar potvynius, padengimo išlaidos gali sugadinti jūsų nuomojamas pajamas.
Informacijos gavimas
Oficialūs šaltiniai yra puikūs, tačiau pasikalbėkite su kaimynais, kad gautumėte tikrąją košę. Kalbėkitės su nuomininkais ir namų savininkais. Nuomininkai bus nuoširdesni dėl neigiamų aspektų, nes neturi į tai investicijų. Apsilankykite rajone skirtingu metu skirtingomis savaitės dienomis, kad pamatytumėte būsimus kaimynus.
Turto pasirinkimas
Apskritai, geriausias investicinis turtas pradedantiesiems yra vienos šeimos būstas arba kooperatinis būstas. Kondicionieriai yra mažai prižiūrimi, nes namelių asociacija rūpinasi išorės remontu, todėl jums rūpi tik interjeras. Tačiau Condos linkę gauti mažesnes nuomos kainas ir vertinti lėčiau nei vienos šeimos namai.
Vienos šeimos namai linkę pritraukti ilgesnės trukmės nuomininkų. Šeimos ar poros yra geriau nuomininkai nei vienišiai, nes jie yra finansiškai stabilūs ir reguliariai moka nuomą.
Kai susiaurinsite kaimynystę, ieškokite turto, kurį būtų galima įvertinti ir numatyti gerą pinigų srautą. Peržiūrėkite brangesnes, nei galite sau leisti savybes, taip pat tas, kurias galite pasiekti. Nekilnojamasis turtas dažnai parduodamas žemiau kainos.
Stebėkite kitų nekilnojamojo turto kainų sąrašus ir paklauskite pirkėjų apie galutinę pardavimo kainą, kad suprastumėte, kokia rinkos vertė iš tikrųjų yra kaimynystėje.
Norėdami įvertinti, ar jūs ieškote turto, kuris, atlikus keletą kosmetinių pakeitimų ir šiek tiek atnaujinus, pritrauks nuomininkus, norinčius mokėti didesnę nuomos kainą. Tai taip pat padidins turto vertę, jei nuspręsite jį parduoti po kelerių metų.
Žinoma, pagrindinis žingsnis siekiant užtikrinti pelningą siekį yra įsigyti pagrįstos kainos turtą. Rekomenduojama išsinuomoti turtą mokėti ne daugiau kaip 12 kartų viršijant metinę nuomos kainą, kurią tikitės gauti.
Nuomos nustatymas
Taigi kaip nustatomas galimas nuomos mokestis? Turėsite pagrįstai atspėti. Neapsirikite pernelyg optimistiškomis prielaidomis. Skubėdami, jei nuomos mokestis bus per didelis ir mėnesiui nereikės mokėti tuščio vieneto, jis sunaikins bendrą pelną.
Pradėkite nuo vidutinės seniūnijos nuomos ir dirbkite iš ten. Apsvarstykite, ar jūsų vieta verta šiek tiek daugiau, ar šiek tiek mažiau, ir kodėl.
Norėdami išsiaiškinti, ar nuomos numeris tinka jums, kaip investuotojui, išsiaiškinkite, kiek vieta jums iš tikrųjų kainuos. Atimkite tikėtiną mėnesinę hipotekos įmoką, turto mokesčius, padalytus iš 12 mėnesių, draudimo išlaidas, padalytas iš 12, ir didelę pašalpą už priežiūrą ir remontą.
Negalima nuvertinti priežiūros ir remonto išlaidų. Šios išlaidos priklauso nuo turto amžiaus ir to, kiek planuojate padaryti pats. Naujesniam pastatui tikriausiai reikės mažiau nei senesniam. Butas senjorų komplekse greičiausiai nepadarys tokios pačios žalos, kaip ir už universiteto ribų esantis universitetinis būstas.
Patys atlikdami remontą, žymiai sumažinsite išlaidas, tačiau tai reiškia ir budėjimą visą parą, jei reikia avarinių situacijų. Kitas variantas yra samdyti turto valdymo įmonę. Firma tvarko viską - nuo sugadintų tualetų iki kiekvieno mėnesio nuomos mokesčio. Tikimasi, kad už šią paslaugą sumokėsite apie 10% bendrųjų nuomos pajamų.
Jei visi šie skaičiai paaiškės net arba, dar geriau, šiek tiek liko, dabar galite paprašyti, kad jūsų nekilnojamojo turto agentas pateiktų pasiūlymą.
Pirkimo atlikimas
Bankai turi griežtesnius reikalavimus suteikti paskolas investiciniam turtui nei pirminiam būstui. Jie daro prielaidą, kad jei laikai pasidaro sunkūs, žmonės yra mažiau linkę į pavojų savo namams nei verslo turtas. Būkite pasirengę mokėti bent 20–30% už įmoką ir uždarymo išlaidas. Prieš pasirašant, paprašykite, kad turtas būtų kruopščiai apžiūrėtas ir advokatas viską patikrintų.
Nepamirškite būsto savininkų draudimo. Nuomininko draudimas padengia nuomininko daiktus, tačiau pats pastatas yra savininko pareiga, o draudimas gali būti brangesnis nei panašaus savininko naudojamiems namams. Turto hipoteka, draudimas ir nusidėvėjimas yra apmokestinami iki tam tikros sumos.
Esmė
Kiekviena valstybė turi gerus miestus, kiekviena miesto dalis turi gerus rajonus ir kiekviena seniūnija turi gerų savybių. Norint susieti visus tris, reikia daug darbo ir tyrimų.
Suradę savo idealų nuomojamą turtą, išlaikykite realius lūkesčius ir įsitikinkite, kad jūsų finansai yra pakankamai sveiki, kad galėtumėte laukti, kol turtas pradės generuoti grynuosius pinigus, o ne jums to nereikės.
