Turinys
- 1. Reguliuojamo dydžio hipotekos
- 2. Jokio išankstinio mokėjimo
- 3. Melagingos paskolos
- 4. Atvirkštinės hipotekos
- 5. Ilgesnis amortizavimas
- 6. Egzotiniai hipotekos produktai
- Esmė
Didžiojo nuosmukio metu JAV ekonomika smarkiai nukentėjo dėl hipotekų ribojimo. Visoje šalyje besiskolinantiems buvo sunku sumokėti savo hipotekas. Tuo metu aštuoni iš 10 skolininkų bandė refinansuoti savo hipoteką. Net aukštos klasės namų savininkams kilo problemų dėl rinkos apribojimo. Kodėl tiek daug piliečių turėjo problemų dėl savo hipotekos? Čia yra šešios priežastys.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Reguliuojamo dydžio hipotekos siūlo žemą pradinę palūkanų normą, dėl kurios mažesni mokėjimai; tačiau palūkanų norma iš naujo nustatoma praėjus tam tikram laikotarpiui. Nesumokėjus įmokos už hipoteką, gali būti didesnė tikimybė, kad paskolos gavėjo namas atsidurs „povandeniniame vandenyje“. Atvirkštinės hipotekos turi dideles išankstines išlaidas, yra apmokestinamos daugybiniais mokesčiais ir gali sukelti prarandami nuosavybės vertybiniai popieriai savo namuose. Ilgesni hipotekos terminai lemia mažesnį nuosavybės vertybinį popierių namuose ir daugiau mokamų palūkanų - savininkui tampa sunku judėti. Dėl egzotiškų hipotekos produktų pirkėjai gali sukurti neigiamą nuosavybę.
1. Reguliuojamo dydžio hipotekos
Reguliuojamos palūkanų normos (ARM) gali atrodyti kaip namo savininko svajonė. Šios hipotekos pradeda skolininkų paskolą su mažomis palūkanų normomis per pirmuosius dvejus – penkerius metus. Jie leidžia jums nusipirkti didesnį namą, nei įprastai galite gauti, ir gauti mažesnes, labiau prieinamas įmokas. Vis dėlto po dvejų – penkerių metų palūkanų norma vėl tampa rinkos norma, kuri paprastai yra didesnė. Tai nėra problema, jei skolininkai gali tiesiog pasiimti kapitalą iš savo namų ir refinansuoti mažesne palūkanų norma, kai jis atsistato. Arba, jei pirkėjas ilgai neišbuvo namuose, jis gali būti jau parduotas tuo metu, kai kaina būtų pasikeitusi. (Šio tipo hipoteka gali būti geras pasirinkimas tiems, kurių darbas reikalauja dažnai persikelti.)
Tačiau ne visada tai pavyksta. Kai būsto kainos krinta, skolininkai linkę pastebėti, kad jie negali refinansuoti turimų paskolų. Dėl to daugelis skolininkų susiduria su didelėmis hipotekos įmokomis, kurios yra du ar tris kartus didesnės už pradines įmokas.
Geriausi žingsniai, kuriuos galite padaryti, kad gautumėte teisingą ir praktišką hipoteką, apsipirkdami pas įvairius skolintojus, pateikdami išsamią ir teisingą informaciją apie savo hipotekos paraišką ir spręsdami iškilusias kredito problemas.
2. Jokio išankstinio mokėjimo
Vienas iš subprincipinių paskolų krizės sukėlėjų buvo tas, kad daugelis kompanijų pasiūlė paskolos gavėjams nemokamų paskolų. Štai kodėl tai tapo problema.
Pradinio įnašo tikslas yra dvejopas. Pirma, tai padidina jūsų namuose esančio kapitalo kiekį, tuo pačiu sumažinant pinigų sumą, kurią esate skolingi. Antra, įmoka užtikrina, kad žaidime yra šiek tiek odos.
Skolininkai, mokantys dideles įmokas, yra daug linkę išbandyti viską, kas įmanoma, kad sumokėtumėte hipotekos įmokas, nes jie nenori prarasti savo investicijų. Kita vertus, daugelis skolininkų, kurie beveik nieko nenuvertina savo namų ir atsiduria aukštyn kojomis dėl hipotekos, baigiasi tiesiog pėsčiomis, nes jie skolingi daugiau pinigų nei namai yra verti. Kuo daugiau skolininkas skolingas, tuo didesnė tikimybė, kad jie pasitrauks, užleisdami hipoteką.
3. Melagingos paskolos
Sąvoka „melagingos paskolos“ gali atrodyti nesiginčijama, tačiau tokios paskolos buvo nepaprastai populiarios nekilnojamojo turto bumo metu iki subprincipinių paskolų žlugimo, kuris prasidėjo 2007 m. Hipotekos skolintojai greitai jas perleido, o skolininkai greitai jas priėmė. Melagiška paskola reikalauja mažai dokumentų arba jų nereikia patvirtinti. Paskola yra pagrįsta paskolos gavėjo nurodytomis pajamomis, nurodytu turtu ir nurodytomis išlaidomis.
Jie taip vadinami, nes skolininkai linkę meluoti, padidindami savo pajamas, kad galėtų nusipirkti didesnį namą. Kai kurie asmenys, gavę melagingą paskolą, net neturėjo darbo. Bėda prasideda pirkėjui patekus į namus.
Kadangi hipotekos įmokos turi būti mokamos iš faktinių pajamų, o ne nurodytų pajamų, skolininkas negali nuosekliai atlikti hipotekos mokėjimų. Jie atsilieka nuo mokėjimų ir susiduria su bankrotu ir rinkos ribojimu.
4. Atvirkštinės hipotekos
Norint gauti atvirkštinę hipoteką, yra daug trūkumų. Yra didelių išankstinių išlaidų. Pradėjimo mokesčiai, hipotekos draudimas, nuosavybės teisių draudimas, įvertinimo mokesčiai, advokato mokesčiai ir kiti mokesčiai gali greitai suvaldyti kapitalą. Skolininkas praranda visas nuosavybės teises į namus.
Kai įsigalioja hipoteka, visa skolininko nuosavybė išnyksta iš jų namų; bankas tai dabar valdo. Jų gavėjai turi teisę į bet kokį likusį kapitalą, kai visi skolininko turto pinigai buvo panaudoti hipotekai, rinkliavoms ir palūkanoms sumokėti. Jų vaikai, norėdami išlaikyti šeimos namus, gali bandyti sudaryti sutartį su banku ir sumokėti hipotekos įmokas.
5. Ilgesnis amortizavimas
Galbūt pamanėte, kad 30 metų buvo ilgiausias laiko tarpas, kurį galėjote gauti įkeisdami paskolą, tačiau kai kurios hipotekos kompanijos dabar siūlo paskolas, kurių trukmė yra 40 metų. Dar daugiau: 35 ir 40 metų hipotekos pamažu populiarėja. Kodėl? Jie leidžia asmenims nusipirkti didesnį namą už daug mažesnes išmokas.
40 metų hipoteka gali būti prasminga 20-mečiui, kuris ketina likti namuose ateinančius 20 metų, tačiau kitiems žmonėms tai neturi prasmės. 40 metų hipotekos palūkanų norma bus šiek tiek didesnė nei 30 metų. Tai reiškia daug daugiau palūkanų per 40 metų laikotarpį, nes bankai nesiruošia skolininkams 10 papildomų metų sumokėti savo hipoteką neišmokant paskolos pabaigos.
Skolininkai taip pat turės mažiau kapitalo savo namuose. Didžiąją dalį mokėjimų per pirmuosius 10–20 metų pirmiausia mokės mažesnės palūkanos, todėl skolininkui bus beveik neįmanoma judėti. Tai taip pat apsunkina išėjimą į pensiją, jei mokate įmokas į 70-ies metų amžiaus.
6. Egzotiniai hipotekos produktai
Kitų tipų hipotekos, sukurtos prieš Didįjį nuosmukį, taip pat lėmė rinkos panaikinimą. Skolintojai sugalvojo visokiausių egzotinių gaminių, kurie svajonę apie namų valdymą pavertė realybe. Kai kurie namų savininkai tiesiog nesuprato, į ką jie įsitraukė. Du pavyzdžiai:
- Tik palūkanos, suteikiančios paskolas, gali sumažinti mokėjimus nuo 20% iki 30%. Šios paskolos leidžia skolininkams keletą metų gyventi namuose ir mokėti tik palūkanas. Paskolos, pagal kurias moki pagal pavadinimą, leidžia skolininkams tiksliai nuspręsti, kiek jie nori mokėti už savo hipoteką kiekvieną mėnesį.
Abiejų produktų laimėjimas yra tas, kad didelė baliono pagrindinė išmoka turi būti sumokėta po tam tikro laikotarpio. Visi šie produktai yra žinomi kaip neigiamos amortizacijos produktai. Užuot kaupę nuosavą kapitalą, skolininkai kaupia neigiamą nuosavybę. Jie kiekvieną mėnesį didina skolingas sumas, kol jų skola užklups juos kaip plytų krūva. Dėl egzotinių hipotekos produktų daugelis paskolos gavėjų liko po vandeniu.
Esmė
Kelias į namų savininkus yra apgaubtas daugybe spąstų. Jų vengimas yra vienas iš raktų, kad nepatektumėte į finansines bėdas. Galbūt geras posakis, kurio reikia atsiminti, yra tai, kad jei kažkas atrodo per daug gerai, kad būtų tiesa, greičiausiai taip ir yra.
