Panašios rūšies mainai (dar vadinami 1031 skyriumi) leidžia nekilnojamojo turto investuotojams daryti panašų dalyką, atidedant kapitalo prieaugį ar nuostolius, perkant ar parduodant turtą. Iš esmės panašaus pobūdžio keitimas leidžia jums apsikeisti investiciniu turtu su kitu investuotoju ir neleisti taksistui sudaryti sandorio daug vėliau, kai turtas galiausiai bus parduotas už pinigus. Žinoma, procesas nėra toks lengvas kaip kelių beisbolo kortelių keitimas, tačiau šis straipsnis parodys, kaip tai daroma.
Kodėl turėtumėte apsvarstyti mainus Galimybė atidėti mokestinius įsipareigojimus per 1031 biržą (pavadintą Vidaus pajamų kodekso 1031 skyriui) skatina investuotojus iš naujo subalansuoti nekilnojamojo turto portfelius ir pelningiau panaudoti lėšas, kurias jie priešingu atveju mokėtų mokesčiais. Galimybė atstatyti balansą yra ypač svarbi nekilnojamojo turto srityje, nes skirtingai nei atskiros akcijos ir obligacijos, vienas turtas gali sudaryti didelę portfelio vertės dalį.
Kadangi investicijos į nekilnojamąjį turtą yra koncentruotos, portfelio valdytojams svarbu lanksčiai subalansuoti savo portfelius ir daryti taktines lažybas skirtinguose nekilnojamojo turto sektoriuose ar investiciniuose regionuose. 1031 birža skatina tokį balansavimą, leisdama investuotojams pereiti nuo nekilnojamojo turto pozicijų keičiantis vienam turtui į kitą, nekeliant naštos nedelsiant mokėti kapitalo prieaugio mokesčius. Nuolat naudodamiesi 1031 birža, įsigydami ir disponuodami turtu, investuotojai gali atidėti kapitalo prieaugio mokestį, kol ateis laikas likviduoti visą ar visą portfelį, įvyks palankus mokesčių įstatymas arba jie sukaupė pakankamai kapitalo nuostolių, kad kompensuoti kapitalo prievolės įsipareigojimą. (Norėdami daugiau sužinoti apie tai, kaip 1031 skyrius bus naudingas jums, skaitykite intelektualiojo nekilnojamojo turto operacijas .)
Apžvalga Norėdami gauti tokį mokesčių režimą, investuotojai turi laikytis tam tikrų reikalavimų ir apribojimų, susijusių su turto, kurį jie gali keistis, rūšimis, jų buvimo vieta ir tam tikrų pagrindinių įvykių laiku. Kitame skyriuje bus pateiktas išsamus įvairių reikalavimų aprašymas, tačiau pirmiausia svarbu atkreipti dėmesį, kad pagrindinė gyvenamoji vieta nėra tinkama, todėl, deja, negalėsite pakeisti savo priemiesčio gyvenamojo namo į paplūdimio namą Malibu. (Norėdami sužinoti daugiau apie asmeninės gyvenamosios vietos pardavimą, skaitykite „ Ar jūsų namų pardavimas paliks jus dėl mokesčių šoko? Ar tiesa, kad galite parduoti savo namą ir nemokėti jokio kapitalo prieaugio mokesčio?“ )
Koordinuoti reikiamus elementus gali būti gana bauginanti užduotis. Norint palengvinti reikalingų sandorių sudarymą ir dokumentaciją, reikalaujama, kad investuotojai naudotųsi trečiųjų šalių kliringo namais, vadinamais „kvalifikuotu tarpininku“, kuris tvarko visas lėšas, susijusias su turto pirkimu, pardavimu ir keitimu. Kadangi lėšos neplaukia tiesiogiai per mokesčių mokėtojo sąskaitas ir mokesčių mokėtojas niekada negali valdyti jokių iš sandorio uždirbtų pinigų, investuotojas faktiškai įtraukė kapitalo prieaugį į keičiamą turtą ir gali atidėti kapitalo prieaugio mokestį iki pardavimo. nekilnojamojo turto turtas už grynuosius pinigus.
1031 mainų nustatymas ir vykdymas bei atitinkamas operacijos apmokestinimas gali būti labai sudėtingas. Kitame skyriuje bus pateiktas trumpas ir supaprastintas reikalavimų ir žingsnių, reikalingų 1031 keitimui vykdyti, aprašymas.
Sandorių reikalavimai
Tinkamos savybės Ši birža veikia tik investiciniam ar verslo turtui. Investicinis turtas yra tas, kuris perkamas siekiant išnuomoti ir gauti pajamų. Verslo turtas yra tas, kurį valdo ir naudoja verslas, ir yra laikomas balanse kaip turtas. Visi nekilnojamasis turtas JAV, nesvarbu, ar patobulintas, ar nepataisytas, paprastai yra panašaus pobūdžio. Nekilnojamasis turtas už JAV ribų laikomas „nepanašiu“ turtu. 1031 skyrius netaikomas atsargų, akcijų, obligacijų, vekselių, kitų vertybinių popierių ar bet kokio pobūdžio asmeninio turto mainams. (Norėdami pamatyti įvairių rūšių nekilnojamąjį turtą, skaitykite mūsų vadovėlį „ Investicijų į nekilnojamąjį turtą tyrimas ir investavimas į nekilnojamąjį turtą“ .)
Nekvalifikuotas turtas ir pradinis turtas Jei sandoris susijęs su nekvalifikuotu turtu (ne natūra) ar grynaisiais pinigais, investuotojas turi pripažinti pardavimo pelną ir atitinkamai sumokėti mokesčius. Darant prielaidą, kad vieno iš keičiamų savybių vertė yra didesnė už kito turto, nekvalifikuotinas turtas, naudojamas vertei išlyginti tarp mainų, vadinamas „įkrova“ ir vis tiek apmokestinamas įprastais kapitalo prieaugio mokesčiais.
Laikas
Nors operacijos nebūtinai turi būti vykdomos vienu metu, tam tikriems operacijų laiko elementams taikomi apribojimai. Pvz., Norėdamas, kad sandoris būtų laikomas 1031 biržos pakeitimu, investuotojas prieš uždarydamas turi nustatyti turtą, kuriuo bus keičiamasi, ir per 45 dienas nuo pirmojo turto pardavimo pabaigos identifikuoti pakaitinį turtą. Be to, pakaitinio turto įsigijimo operacija turi būti įvykdyta per 180 dienų nuo pirmojo sandorio pardavimo. Daugumai investuotojų viena iš sunkiausių užduočių yra nustatyti pakaitinį turtą per 45 dienas nuo atsisakyto turto pardavimo. Vis dėlto svarbu, kad jie tai darytų, nes šie laiko apribojimai yra labai griežti ir IRS nesuteikia pratęsimo.
Kvalifikuotas tarpininkas Dėl šių susitarimų sudėtingumo ir reikalavimų bei apribojimų, susijusių su birža, biržą remiantys investuotojai turi pasitelkti kvalifikuotą tarpininką, kad palengvintų sandorį. Kvalifikuotas tarpininkas, apibrėžtas kaip korporacija, kuri visą darbo dieną palengvina 1031 mainus, neteikia teisinių ar mokesčių patarimų. Tai negali būti verslo šalis, tokia kaip CPA įmonė, advokatas ar nekilnojamojo turto agentas, turėjęs kokių nors ryšių su apmokestinamąja šalimi per 24 mėnesius prieš pirmąjį turto sandorį. Pageidautina, kad QI būtų trečiųjų šalių verslas, kuris anksčiau neteikė nė vienos iš šių paslaugų nė vienam sandorio dalyviui.
QI teikia įvairias tarpininkavimo paslaugas ir yra tiltas tarp dalyvaujančių šalių, kad padėtų susisteminti ir vykdyti mainus. Jos pareigas sudaro:
- Parengti visą reikalingą dokumentaciją ir veikti kaip kliringo rūmams, siekiant užtikrinti, kad visos tinkamos šalys gautų dokumentus.Užtikrinti, kad lėšos būtų saugomoje ir apdraustoje banko sąskaitoje ir kad visos sąskaitos būtų išmokėtos depozitoriumo sąskaitose, kai operacijos bus baigtos. visą mokesčių mokėtojų įrašų operacijų apskaitą ir mokesčių mokėtojams bei IRS pateikdami 1099 formą, kurioje būtų nurodyti visi reikalaujami mokesčiai ir sumokėti kapitalo prieaugio mokesčiai.
Griežtos IRS taisyklės dėl tam tikrų reikalavimų pabrėžia kvalifikuoto tarpininko vertę ir tinkamo pasirinkimo svarbą. Viena pagrindinių QI paslaugų yra išlaikyti sandorių dalyvius kelyje ir užtikrinti, kad jie atitiktų reikalavimus, būtinus mokesčių mokėtojams, kad jiems būtų suteiktas lengvatinis apmokestinimas už jų nekilnojamojo turto pelną, todėl svarbu, kad investuotojai kruopščiai ištirtų ir pasirinktų savo sandorio tarpininką. (Norėdami perskaityti informaciją apie tai, skaitykite „Nekilnojamojo turto advokato“ naudojimo pranašumus .)
Kitame skyriuje bus aptartos daugiabučio nekilnojamojo turto biržos, kurių investuotojai turi laikytis.
Keli nekilnojamojo turto mainai Panašios rūšies biržoje investuotojas neprivalo keistis turtu „vienas už vieną“. Kelios savybės gali būti naudojamos bet kurioje mainų pusėje, jei laikomasi šių taisyklių. Šios taisyklės paprastai vadinamos „trijų savybių“, „95 proc.“ Ir „200 proc.“ Taisyklėmis.
- Trijų nuosavybės taisyklė - bet kuri trys nuosavybė gali būti kvalifikuojama nepriklausomai nuo rinkos vertės. 95% taisyklė - bet koks nekilnojamojo turto skaičius gali būti laikomas tol, kol nekilnojamojo turto tikroji rinkos vertė (FMV), gauta iki mainų laikotarpio pabaigos, yra ne didesnė kaip 95% visų nustatytų galimų pakaitinių savybių kumuliacinės FMV. 200% taisyklė - bet kokį savybių skaičių galima pakeisti tuo atveju, jei kumuliacinis pakaitinių savybių FMV pradinės perdavimo datos metu yra ne didesnis kaip 200% visų pasikeistų savybių kombinuoto FMV.
Nors IRS yra gana lankstus turto, kurį jis galės keistis, skaičiumi, kad būtų galima atidėti kapitalo prieaugio mokestį, labai griežtai nustatoma, kada reikia nustatyti šias savybes ir vykdyti mainus.
Operacijų planas ir tvarkaraštis Nors 1031 mainų operacijų planas ir tvarkaraštis gali tapti labai sudėtingas, kai kurie elementai yra pagrindinio formato ir yra panašūs daugumos operacijų metu.
- Iš pradžių investuotojas, norintis pradėti panašaus pobūdžio mainus, nustatys parduodamą turtą ar savybes - „atsisakytą turtą“ - ir paskui, pasitelkęs tarpininką, parduos jį trečiajai šaliai. Tarpininkas gauna lėšas kaip pardavėjas ir apsaugo visas depozitoriumo lėšas. Turėdamas depozitinių lėšų, investuotojas turi 45 dienas, kad galėtų pasirinkti vieną ar kelis mainų „pakaitinius ypatumus“, kuriuos perka iš trečiųjų šalių pardavėjų per 180 dienų. dienos po pirmojo sandorio. Tarpininkas veikia kaip pirkėjas, užsitikrina lėšas sąlyginio deponavimo metu ir tada atitinkamas lėšas perduoda pardavėjui ar pardavėjams. (Norėdami rasti pagalbos pakeitimą, peržiūrėkite 10 pelningiausio nuomojamo turto ypatybių ir ieškokite likimo komerciniame nekilnojamajame turte .) Toliau QI mokesčių mokėtojams parengia visus apskaitos dokumentus, kurie rodo, kad lėšos perėjo QI kliringo namuose. ir kad mokesčių mokėtojo / investuotojo sąskaitos negavo lėšų. QI taip pat parengia 1099 formą, kurioje nurodomas bet koks kapitalo prieaugis, gautas sukuriant nekvalifikuotiną „įkrovą“, ir visus mokesčius, sumokėtus kaip operacijos dalis, ir perduoda formą IRS.Iš tikrųjų mokesčių mokėtojas IRS 8824 formą pateiks IRS., pridėjus bet kurį panašų dokumentą, kurio reikalauja valstybė, kurioje yra nekilnojamasis turtas arba gyvena mokesčių mokėtojas. Be to, kad palengvins mainus, kvalifikuotas tarpininkas taip pat pateiks visus mainų dokumentus, kurių reikalaujama pagal operacijas, pavyzdžiui, turto dokumentus ir nekilnojamojo turto sutartis.
Kadangi QI kontroliavo lėšas tiek parduodant, tiek įsigyjant keičiamą turtą, ir todėl, kad investuotojas gavo turtą vietoj pinigų už atsisakytą turtą, kapitalo prieaugis atidedamas. Kapitalo prieaugis, išskyrus bet kokį „įkrovimą“, gali būti atidedamas nuolat keičiantis panašaus pobūdžio mainams, kol galiausiai turtas bus parduotas už grynuosius pinigus. Tuo metu sukauptas kapitalo prieaugis bus apmokestinamas taikant vyraujančius apmokestinimo metodus.
Išvada Panašūs mainai gali būti ne tokie lengvi kaip jūsų jaunystės beisbolo kortelių mainai, tačiau tai leidžia prekiauti savo investiciniu turtu ir išvengti taksisto. Nuolat dalyvaudami tokiose panašaus pobūdžio biržose, investuotojai gali vykdyti nekilnojamojo turto perleidimus, kad padidintų ar sumažintų tam tikrų nekilnojamojo turto sektorių pozicijas, ir tuo pačiu atidėti kapitalo prieaugį, kol turtas galų gale bus parduotas už grynuosius pinigus. Kai suprantate žaidimo taisykles, tai yra puikus būdas efektyviai subalansuoti savo nekilnojamojo turto portfelį.
Norėdami sužinoti daugiau strategijų, kaip likti vienu žingsniu priekyje mokesčių mokėtojo, skaitykite mokesčių patarimus individualiam investuotojui ir pinigų taupymo patarimus metų pabaigoje .
