Turinys
- Istoriniai REIT grąžinimai
- Mažmeninė prekyba
- Gyvenamasis nekilnojamasis turtas
- Sveikatos priežiūros REIT
- „Office REIT“
- Hipotekos REIT
- Įvertinti bet kokį REIT
- Apatinė eilutė
Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) yra svarbiausias dalykas kuriant nuosavybės ar fiksuotų pajamų portfelį. Jie suteikia didesnę diversifikaciją, potencialiai didesnę bendrą grąžą ir (arba) mažesnę bendrą riziką. Trumpai tariant, jų galimybė gauti pajamų iš dividendų kartu su kapitalo vertės padidėjimu daro juos puikia atsvara akcijoms, obligacijoms ir gryniesiems.
REIT paprastai valdo ir (arba) valdo komercinį nekilnojamąjį turtą, iš kurio gaunamas pajamas, nesvarbu, ar tai būtų patys nekilnojamasis turtas, ar tų nekilnojamojo turto hipotekos. Investuoti į bendroves galite individualiai, per fondą, kuriame prekiaujama biržoje, arba su savitarpio pagalbos fondu. Yra daugybė galimų REIT pavyzdžių.
Čia apžvelgiame keletą pagrindinių REITS kategorijų ir jų istorinę grąžą. Iki šio straipsnio pabaigos turėtumėte geriau suprasti, kada ir ką pirkti.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Naudodamiesi REIT investicijomis į nekilnojamąjį turtą, galite paįvairinti savo portfelį, tačiau ne visi REIT sukuriami lygiai. Kai kurie REIT investuoja tiesiai į nekilnojamąjį turtą, uždirbdami nuomos pajamas ir valdymo mokesčius. Kiti investuoja į nekilnojamojo turto skolas, ty į hipotekas ir su hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Be to, REIT paprastai orientuojasi į tam tikrą nekilnojamojo turto sektorių, pavyzdžiui, mažmeninės prekybos ar prekybos centrus, viešbučius ir kurortus, sveikatos priežiūros ir ligonines.
Istoriniai REIT grąžinimai
Turto investiciniai fondai istoriškai yra viena geriausių turto klasių. FTSE NAREIT Equity REIT indeksas yra tas, kurį dauguma investuotojų naudoja JAV nekilnojamojo turto rinkos rodikliams įvertinti. Nuo 1990 m. Iki 2010 m. Vidutinė metinė indekso grąža buvo 9, 9%, antra tik vidutinės kapitalizacijos akcijomis, kurios per tą patį laikotarpį vidutiniškai sudarė 10, 3% per metus.
Palyginimui, fiksuotų pajamų turtas valdė 7% metinę grąžą, o biržos prekės - tik 4, 5% per metus. Nekilnojamasis turtas buvo blogiausias aštuonių turto klasių veikėjas per vienerius dvejus metus iš 20. Kita vertus, fiksuotos pajamos šešis kartus per tą patį 20 metų laikotarpį buvo blogiausios.
Visai neseniai trejų metų REIT rodiklis nuo 2013 m. Kovo iki 2016 m. Kovo mėn. Atitiko 20 metų vidurkį ir per tą laiką buvo 10, 76%. Istoriškai investuotojai, norintys gauti pajamų, geriau investavo į nekilnojamąjį turtą nei fiksuotosios pajamos - tradicinė turto klasė šiam tikslui. Kruopščiai sudarytame portfelyje turėtų būti atsižvelgiama į abu dalykus.
5 REIT tipai ir kaip į juos investuoti
Mažmeninė prekyba
Maždaug 24% REIT investicijų yra prekybos centruose ir mažmeninėje prekyboje. Tai yra didžiausia investicija pagal rūšis Amerikoje. Kad ir kokį prekybos centrą dažnai lankytumėte, greičiausiai jis priklauso REIT. Svarstant apie investicijas į mažmeninį nekilnojamąjį turtą, pirmiausia reikia išnagrinėti pačią mažmeninės prekybos pramonę. Ar šiuo metu tai finansiškai sveika ir kokia yra ateities perspektyva?
Svarbu atsiminti, kad mažmeninės prekybos REIT darbuotojai uždirba pinigus iš nuomos mokesčio, kurį ima nuomininkai. Jei mažmenininkai patiria grynųjų pinigų srautų problemų dėl prastų pardavimų, gali būti, kad jie gali atidėti ar net nevykdyti šių mėnesinių mokėjimų, galiausiai priversti bankrutuoti. Tuo metu reikia susirasti naują nuomininką, kuris niekada nebūna lengvas. Todėl labai svarbu investuoti į REIT kartu su stipriausiais įmanomais nuomininkais. Tai apima maisto prekių ir namų apyvokos reikmenų parduotuves.
Kai atliksite pramonės vertinimą, jūsų dėmesys turėtų būti nukreiptas į pačias REIT. Kaip ir visos investicijos, svarbu, kad jos turėtų gerą pelną, tvirtą balansą ir kuo mažesnes skolas, ypač trumpalaikes. Prastos ekonomikos sąlygomis mažmeninės prekybos REIT, turinčių reikšmingas grynųjų pinigų pozicijas, bus suteikta galimybė nusipirkti gerą nekilnojamąjį turtą nepalankiomis kainomis. Geriausiai valdomos įmonės tuo pasinaudos.
Vis dėlto mažmeninės prekybos „REIT“ erdvei kyla ilgalaikių problemų, nes pirkimas vis labiau keičiasi internetu, o ne prekybos centro modeliu. Kosmoso savininkai ir toliau diegė naujoves, kad užpildytų savo erdvę biurų ir kitų, ne mažmeninės prekybos, nuomininkų paslaugomis, tačiau subsektoriui daromas spaudimas.
Gyvenamasis nekilnojamasis turtas
Tai yra REIT, kurie valdo ir valdo daugiabučius daugiabučius namus, taip pat gaminamus būstus. Kai ketinate investuoti į tokio tipo REIT, prieš pradėdami investuoti, turėtumėte atsižvelgti į keletą veiksnių. Pvz., Geriausios butų rinkos dažniausiai būna ten, kur būsto įperkamumas yra žemas, palyginti su likusia šalies dalimi. Tokiose vietose kaip Niujorkas ir Los Andželas dėl didelių vienkiemių kainos verčia nuomotis daugiau žmonių, o tai didina kainą, kurią savininkai gali imti kiekvieną mėnesį. Dėl šios priežasties didžiausi gyvenamieji REIT yra linkę sutelkti dėmesį į didelius miesto centrus.
Kiekvienoje konkrečioje rinkoje investuotojai turėtų ieškoti gyventojų skaičiaus ir darbo vietų skaičiaus augimo. Paprastai, kai į miestą patenka grynas žmonių srautas, nes darbo vietos yra lengvai prieinamos ir ekonomika auga. Mažėjantis laisvų darbo vietų lygis kartu su kylančiomis nuomos kainomis rodo, kad paklausa gerėja. Kol butų pasiūla tam tikroje rinkoje išlieka maža, o paklausa ir toliau auga, gyvenamųjų patalpų REIT turėtų būti gerai. Kaip ir visose įmonėse, geriausiai sekasi toms, kurių balansas yra didžiausias ir turimas kapitalas yra didžiausias.
Sveikatos priežiūros REIT
Sveikatos priežiūros REIT bus įdomus subsektorius, kurį bus galima stebėti, kai amerikiečių amžius ir sveikatos priežiūros išlaidos didės. Sveikatos priežiūros REITs investuoja į ligoninių, medicinos centrų, slaugos įstaigų ir senelių namų nekilnojamąjį turtą. Šio nekilnojamojo turto sėkmė tiesiogiai susijusi su sveikatos priežiūros sistema. Dauguma šių objektų operatorių naudojasi užimtumo mokesčiais, „Medicare“ ir „Medicaid“ kompensacijomis bei privačiu užmokesčiu. Kol sveikatos priežiūros finansavimas yra klaustukas, taip yra ir sveikatos priežiūros REIT.
Dalykai, kurių turėtumėte ieškoti sveikatos priežiūros REIT, apima įvairią klientų grupę, taip pat investicijas į daugybę skirtingų nuosavybės rūšių. Dėmesys tam tikru mastu yra geras, tačiau taip ir plinta rizika. Apskritai padidėjęs sveikatos priežiūros paslaugų poreikis (tai turėtų nutikti senėjančiai visuomenei) yra naudingas sveikatos priežiūros paslaugų nekilnojamajam turtui. Todėl, be klientų ir turto tipo diversifikavimo, ieškokite įmonių, kurių sveikatos priežiūros patirtis yra reikšminga, kurių balansai yra stiprūs ir kurių prieiga prie pigių lėšų yra aukšta.
„Office REIT“
„Office REITs“ investuoja į biurų pastatus. Nuomos pajamas jie gauna iš nuomininkų, paprastai pasirašiusių ilgalaikę nuomos sutartį. Visiems, kurie domisi investicijomis į biurą REIT, ateina keturi klausimai
- Kokia yra ekonomikos padėtis ir koks aukštas yra nedarbo lygis, koks yra laisvų darbo vietų lygis? Kaip ta sritis, kurioje REIT investuoja, ekonomiškai? Kiek kapitalo turi įsigijimai?
Pabandykite surasti REIT, kurie investuoja į ekonomikos tvirtoves. Geriau turėti didelę vidutinių pastatų krūvą Vašingtone, nei turėti, pavyzdžiui, svarbiausias biurų patalpas Detroite.
Hipotekos REIT
Maždaug 10% REIT investicijų yra hipoteka, palyginti su pačiu nekilnojamuoju turtu. Labiausiai žinomos, bet nebūtinai didžiausios investicijos yra „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ - vyriausybės remiamos įmonės, perkančios hipotekas antrinėje rinkoje.
Bet vien todėl, kad tokio tipo REIT investuoja į hipotekas, o ne į nuosavybę, dar nereiškia, kad ji ateina be rizikos. Palūkanų normos padidėjimas reikštų hipotekos REIT buhalterinės vertės sumažėjimą, o akcijų kainos sumažėtų. Be to, hipotekos REIT nemažą savo kapitalo dalį gauna iš užtikrintų ir neužtikrintų skolų. Jei palūkanų normos kils, būsimas finansavimas bus brangesnis, todėl sumažės paskolų portfelio vertė. Esant žemų palūkanų normų aplinkai, kai kyla palūkanų normos, dauguma hipotekos REIT akcijų parduoda su nuolaida, tenkančia vienos akcijos grynajai turto vertei. Triukas yra rasti tinkamą.
Bet kokio REIT įvertinimo raktai
Vertindami bet kurį REIT, reikia atsiminti kelis dalykus. Jie apima:
- REIT yra tikrosios bendros grąžos investicijos. Jie suteikia aukštą dividendų pajamingumą ir vidutinį ilgalaikį kapitalo vertės padidėjimą. Ieškokite bendrovių, kurios istoriškai padarė gerą darbą teikdamos abi paslaugas. Priešingai nei tradicinis nekilnojamasis turtas, daugeliu REIT vertybinių popierių prekiaujama biržose. Jūs gaunate diversifikaciją, kurią teikia nekilnojamasis turtas, ilgai neužsiblokavus. Likvidumas yra svarbus.Atliekant nuvertėjimą, investicijos sumažėja dėl turto vertės. Taigi, užuot naudodamiesi išmokėjimo santykiu (kokiu dividendu naudojasi investuotojai), kad įvertintumėte REIT, verčiau žiūrėkite į jo lėšas iš operacijų (FFO). Tai apibrėžiama kaip grynosios pajamos, atėmus bet kurio turto pardavimą tam tikrais metais ir nusidėvėjimą. Tiesiog paimkite dividendą vienai akcijai ir padalinkite iš FFO vienai akcijai. Kuo didesnis derlius, tuo geriau. Stiprus valdymas daro įtaką. Ieškokite kompanijų, kurios jau kurį laiką veikia arba bent jau turi vadybos komandą, turinčią didelę patirtį. Kokybė yra svarbi. Investuokite tik į REIT, turinčius puikių savybių ir nuomininkų. Apsvarstykite galimybę nusipirkti investicinį fondą arba ETF, kuris investuoja į REIT, ir palikite tyrimams ir pirkimui privalumus.
Apatinė eilutė
Federalinė vyriausybė suteikė galimybę investuotojams pirkti į didelio masto komercinio nekilnojamojo turto projektus dar 1960 m. Tačiau tik paskutinį dešimtmetį atskiri investuotojai priėmė REIT. Priežastys yra žemos palūkanų normos, kurios privertė investuotojus žvelgti ne tik į obligacijas, kad gautų investicijas iš pajamų, biržoje prekiaujamų ir investicinių fondų, orientuotų į nekilnojamąjį turtą, atsiradimas ir iki 2007–2008 m. Nekilnojamojo turto žlugimo negailestingas apetitas amerikiečių daliai priklauso nekilnojamasis turtas ir kitas materialus turtas. REITs, kaip ir visos kitos investicijos 2008 m., Labai nukentėjo. Nepaisant to, jie ir toliau yra puikus bet kokio diversifikuoto portfelio priedas.
