Nesvarbu, ar esate pirkėjų, ar pardavėjų turguje, radę namą, kuris jaučiasi kaip namas, norėsite jį įsigyti kuo greičiau. Tačiau tai nėra visai taip paprasta. Daugybė finansinių problemų lems, ar galėsite įsigyti namą, taip pat hipotekos sąlygas. Iš anksto žinodami šią informaciją, padėsite priimti geresnius sprendimus ir užtikrinsite, kad hipotekos patvirtinimo procesas vyks sklandžiai ir greitai.
1. Turėkite pakankamą įmoką
Jūsų svajonė apie namų valdymą greitai gali nugrimzti, jei negalite suteikti tinkamos pinigų sumos įmokai.
„Skolintojai sugriežtino reikalavimus nuo 2008 m. Ekonominės krizės“, - sako Karen R. Jenkins, sertifikuota hipotekų bankininkė, kuri yra „KRJ Consulting“ prezidentė ir generalinė direktorė Kolumbijoje, Pietų Karolinoje. „Todėl būsimiems paskolos gavėjams, norintiems įsigyti būstą, reikia turėti tam tikrą„ žaidimo odelę “, kad galėtų įsigyti būstą“, - sako Jenkinsas, pasak daugelio paskolų programų, reikalaujančių bent 3, 5% įmokos.
Galbūt esate pažinoję žmonių, kurie anksčiau įsigijo namus nemokėdami įmokos - arba galbūt buvote netgi vienas iš tų žmonių. Šiandien toks scenarijus yra daug mažiau tikėtinas, nes bankai bando apriboti skolininkų įsipareigojimų nevykdymo riziką. „Skolininkas, turintis odą žaidime, netenka įsipareigojimų neįvykdymo, kai vyksta sunkiai“, - sako Stacey Alcorn, Bostone įsikūrusio „LAER Realty Partners“ savininkas ir vyriausiasis laimės pareigūnas. Pavyzdžiui, kai nekilnojamojo turto vertė mažėja, skolininkas, įnešęs į tą turtą savo santaupas, yra labiau linkęs pasikabinti ir iškrėsti audra, laukdamas, kol vėl išaugs turto vertė, sako Alcornas. Kita vertus, „skolininkas, kuris nurašė nulį pinigų, greičiausiai tiesiog nueis nuo turto ir leis bankui jį uždaryti į laisvę“.
2. Raskite prieinamą palūkanų normą
Per hipotekos galiojimo laiką vien tik palūkanomis sumokėsite dešimtis tūkstančių dolerių. Taigi, suradę hipoteką su mažomis palūkanų normomis, per ilgą laiką galite sutaupyti tūkstančius dolerių. Puiki palūkanų normų tyrimo ir palyginimo priemonė yra hipotekos skaičiuoklė, kuri suteiks jums supratimą apie jūsų galimas išlaidas dar prieš susitinkant su hipotekos makleriu.
3. Turi minimalų priimtiną kredito rezultatą
Jūsų FICO rodiklis parodys, ar išmokate maksimaliai išnaudoti savo kreditines korteles ir pavėluotai sumokėti sąskaitas. Tai gali būti dar viena finansinė kliūtis potencialiems namų savininkams, kuriems reikalinga hipoteka. „FICO balai rodo bankui jūsų galimybes mokėti jūsų sąskaitas kiekvieną mėnesį ir kiek turite skolų. Jei maksimaliai išnaudosite visas savo kreditines korteles, FICO balas bus žemas ir tai sumažins jūsų galimybes gauti finansavimą, nes bankai nenori skolinti tam, kuris gyvena iš kreditinių kortelių “, - sako Alcorn.
Kas laikoma priimtinu FICO balu? Amy Tierce, „Wintrust hipotekos“ regioninė viceprezidentė Needhame (Masačusetsas), pažymi, kad nors FHA siūlo finansuoti skolininkams, kurių kredito balas siekia tik 500, dauguma kreditorių įtraukė savo reikalavimus. Taigi bus sunku rasti skolintoją, kuris dirbtų su skolininku, kurio kredito balas yra mažesnis nei 640.
Tačiau maksimalios kredito kortelės nėra vienintelis jūsų rūpestis. „Jei nuolat vėluojate sumokėti kitas, 30, 60 ar 90 dienų savo sąskaitas, jūsų kredito balai vėl bus žemi, o bankai nenori skolinti pinigų tam, kuriam teks nuolatos prašyti pinigų“, - sako Alcornas., pridurdamas, kad „išieškojimas, bankrotas ar kredito panaikinimas reiškia bankui, kad jums nėra problemų atnaujinti savo skolinius įsipareigojimus ir, paprasčiau tariant, jie nenori būti šalia“.
4. Skolos ir pajamų santykis turi būti mažesnis arba lygus 43%
Namų savininkai, kurie perdirba save, gali baigtis valgyti Ramen makaronus kiekvieną dieną namuose, kuriuos jie gali prarasti. Svarbu realistiškai nuspręsti, ką galite sau leisti.
„Bankai naudoja skolos ir pajamų santykį, kad nustatytų, ar skolininkas gali sau leisti nusipirkti būstą“, - sako Alcornas. „Pavyzdžiui, tarkime, kad skolininkas uždirba 5000 USD per mėnesį. Bankas nenori, kad jūsų bendra skola, įskaitant naują hipotekos mokėjimą, taip pat mokėjimai už automobilį, kreditinės kortelės ir kiti mėnesiniai įsipareigojimai viršytų tam tikrą šių pajamų procentą. “2014 m. Sausio mėn. Vartotojų finansinės apsaugos biuras įvedė taisykles teigdamas, kad skolos ir pajamų santykis negali viršyti 43%.
Tačiau „Alcorn“ perspėja, kad vien todėl, kad bankas mano, jog galite sau leisti tam tikrą hipotekos įmoką, dar nereiškia, kad iš tikrųjų galite. „Pavyzdžiui, bankas nežino, kad turite didelę šeimą, turite vaiko priežiūros išlaidų ar senstantiems tėvams, kuriais rūpinatės. Svarbu nuoširdžiai pasikalbėti apie mėnesinius mokėjimus su hipotekos komanda, kad nepakliūtumėte į galvą. “
„Jenkins“ sutinka ir priduria, kad „su būsto įsigijimu susijusios papildomos išlaidos, kurių gali nepatirti nuomodamiesi. Būtinai apskaičiuokite visas mėnesio išlaidas ir skolas ir leiskite savo biudžetui priimti galutinį sprendimą dėl to, ką galite sau leisti sumokėti“.
5. Turi galimybę sumokėti uždarymo išlaidas
Yra daugybė mokesčių, susijusių su būsto hipoteka, ir jūs galite būti grubus finansinis pabudimas, jei iš anksto nežinote, ko tikėtis.
Nors uždarymo išlaidos skiriasi tiek skolintojui, tiek skolininkui ir valstijai, „skolininkai moka už įvertinimą, kredito ataskaitą, advokato / uždarymo agento mokesčius, įrašymo mokesčius ir tvarkymo / pasirašymo mokesčius“, - sako Alcornas ir priduria, kad uždarymo išlaidos paprastai sudaro 1 proc. nuo paskolos sumos.
Tačiau Jenkinsas sako, kad mokesčiai gali siekti net 3 proc. „Dabar reikalaujama, kad skolintojai pateiktų išsamų mokesčių sąžiningumo sąmatą, kurią mokėsite už konkrečią paskolą. Taisyklės taip pat yra griežtesnės skolintojo skaičiavimams, o prie uždarymo stalo yra mažai galimybių keistis mokesčiais. “Ji pataria namų pirkėjams peržiūrėti sąžiningumo sąmatą ir užduoti klausimus, jei nesate tikri, ką reiškia konkretus mokestis..
6. Turėkite reikalingus finansinius dokumentus
Nepakankama dokumentacija gali atidėti ar net sustabdyti paskolos patvirtinimo procesą, todėl turite išsiaiškinti, ką turite pateikti prie stalo.
„Jūsų skolintojas turėtų turėti pilną reikiamų dokumentų, reikalingų paskolos paraiškai pagrįsti, kontrolinį sąrašą, atsižvelgiant į jūsų užimtumą ir pajamas“, - sako Tierce'as. „Jei pradedate nuo išankstinio patvirtinimo, įsitikinkite, kad skolintojas prašo visų proceso dokumentų, nes išankstinis patvirtinimas be nuodugnios dokumentų peržiūros yra nenaudingas. Kai kas gali būti praleista, tai gali lemti jūsų paskolos atsisakymą vėliau, jei išankstinio patvirtinimo procesas nėra ypač gerai dokumentuotas. “
Kas yra išankstinis patvirtinimas? Kaip teigia „Jenkins“, tai yra „preliminarus patvirtinimas, pagrįstas tuo, ką skolininkas„ nurodė “paraiškoje (pajamos, skola, turtas, užimtumas ir kt.). Faktinis patvirtinimo procesas patvirtina pajamas, turtą ir skolą įvairiais metodais, tokiais kaip atlyginimas įrašai, mokesčių deklaracijos, banko ataskaitos, W2 ir užimtumo patikrinimai. “
Tierce'as priduria, kad „konkurencingose rinkose pardavėjai ir nekilnojamojo turto agentai net nesvarsto pasiūlymo, nežinodami, kad pirkėjas yra iš anksto patvirtintas“. Papildomų dokumentų gali būti paprašyta vėliau arba viso proceso metu. „Prisiėmimo procesas yra išsamus, o kai kuriuose dokumentuose gali kilti klausimų ar rūpesčių, kuriems reikia papildomų dokumentų. Tiesiog giliai įkvėpkite ir kuo greičiau suteikite skolintojui viską, ko jie reikalauja, kad jūsų patvirtinimas būtų baigtas “.
Esmė
Prieš pradėdami galvoti apie svajonių namo pirkimą, įsitikinkite, kad jūsų finansai yra tvarkingi ir kad protingai ir kruopščiai pasiruošėte, prieš net prasidedant hipotekos patvirtinimo procesui.
