Turinys
- Kaip rasti išstumtus namus
- Uždarymo etapai
- Kodėl uždaryti namai yra pigesni
- Uždarytų namų pirkimo rizika
- Įsigyjamo namo pirkimas
- Finansavimo galimybės
- Esmė
Iki 2008–2009 m. Hipotekos krizės buvo sunku pasiūlyti pirkti uždarą būstą. Nekilnojamojo turto sandorių medžiotojai turėjo sekti aukcionus, kurie buvo surengti teismo rūmuose, arba atsijoti per teisinių dokumentų rinkinius. Tačiau uždarų akcijų banga, kurią sukėlė rizikingų paskolų segmentai, ne tik padidino turimų savybių skaičių, bet ir palengvino jų paiešką bei įsigijimą. Tiesą sakant, šiais laikais procesas dažnai panašus į bet kokio kito tipo namų paiešką. Naikinami namai yra prieinami beveik visose nekilnojamojo turto rinkose visoje šalyje, suteikdami galimybių tiek namų savininkams, tiek investuotojams.
svarbiausi paėmimai
- Niekada nebuvo taip lengva rasti uždarytą namą pardavimui: Daugelis internetinių svetainių specializuojasi jose. Yra keletas rinkos uždarymo tipų, įskaitant išankstinį rinkos uždarymą, trumpalaikį pardavimą, šerifo pardavimą ir nekilnojamąjį turtą. Didelis privalumas perkant uždarus namus. yra žema kaina. Trūkumai apima galimą blogą namo būklę, pirkimo proceso trukmę ir profesionalių butų pardavėjų konkurenciją. Galimos daugiašalės vyriausybės remiamos finansavimo galimybės uždariems namams.
Kaip rasti išstumtus namus
Panaikintas savybes galima rasti kelių sąrašų paslaugų (MLS) periodiniuose leidiniuose ir interneto svetainėse, atliekant internetines nekilnojamojo turto paieškas, banko biurus ir svetaines bei vietinius laikraščius. Vietinėse kelių sąrašų tarnybose savybės, kurios yra uždaromos, negali būti paryškintos; tai gali būti nurodyta tik turto apraše.
Tiesesnis maršrutas yra daugybė svetainių, kurios dabar specializuojasi naikinimo namuose ir nuosavybėse, pavyzdžiui, „Fannie Mae's HomePath.com“ ir „usa-foreclosure.com“. Kai kurios finansų įstaigos, pavyzdžiui, „Bank of America“, taip pat siūlo puslapius, skirtus padėti jums ieškoti uždarų namų.
Kreditoriai vis dažniau parduoda areštuotą turtą per nekilnojamojo turto agentus, todėl nedvejodami kreipkitės į nekilnojamojo turto brokerį ar atstovą. Kai kurie nekilnojamojo turto specialistai netgi specializuojasi turto uždarymo srityje.
Namai įvairiuose uždarymo etapuose
Tiksliau sakant, uždaryto namo aptikimas priklauso nuo to, kur jis yra rinkos uždarymo procese: Nekilnojamasis turtas vis tiek gali priklausyti pradiniam namo savininkui (ankstesniais etapais, jei yra išankstinis uždarymas ir trumpalaikis pardavimas), arba tokiam subjektui. kaip bankas ar vyriausybė (vėlesniuose).
Čia yra penki rinkos ribojimo tipai ir požiūriai į pirkimą.
1. Išankstiniai apribojimai
Turtas yra iš anksto uždaromas po to, kai hipotekos kreditorius pranešė skolininkams, kad jie nevykdo įsipareigojimų, bet prieš tai, kai turtas siūlomas parduoti aukcione. Jei būsto savininkas per tą laiką gali parduoti turtą, jis gali išvengti turto uždarymo procedūrų ir neigiamo jo poveikio jų kredito istorijai ir ateities perspektyvoms. Taigi kai kurie namų savininkai nori tartis. Išankstinis uždarymas paprastai nurodomas apskričių ir miestų teismo rūmų pastatuose. Be to, daugelyje internetinių šaltinių, įskaitant www.foreclosure.com, pateikiamos savybės, kurios yra pasirengimo uždarymui etape.
2. Trumpas pardavimas
Trumpas pardavimas įvyksta tada, kai skolintojas nori sutikti su turtu mažiau, nei yra skolingas už hipoteką. Skolininkai nebūtinai turi nevykdyti hipotekos įmokų, kad skolintojas sutiktų su trumpalaikiu pardavimu; tačiau paprastai jie turi įrodyti tam tikrus finansinius sunkumus, pavyzdžiui, prarasti darbą, dėl kurio greičiausiai neteks įsipareigojimų. Dažnai aptariama gyvenamoji vieta yra povandeninė, tai reiškia, kad ji yra verta mažiau nei negrąžintas hipotekos likutis. Norėdami kvalifikuoti kaip trumpalaikį pardavimą, skolintojas turi sutikti „parduoti trumpą turtą“ priimdamas mažiau nei yra skolingas, o namas turi būti pateiktas pardavimui. Šios savybės paprastai reklamuojamos kaip trumpalaikės išpardavimai, „laukiant banko patvirtinimo“.
Trumpam laikui parduodamo turto pirkimas dažniausiai yra tas pats kaip tradicinis pirkinys, tačiau sutarčių kalba skirsis, nurodant, kad sąlygos turi būti patvirtintos skolintojo. Bankas gali užtrukti keletą mėnesių, kad atsakytų į trumpą pardavimo pasiūlymą, todėl procesas gali užtrukti daug ilgiau nei tradicinis pirkinys. Daugelyje nekilnojamojo turto svetainių, įskaitant atskiras firmas ar prekybos sąrašus paslaugas, siūloma ieškoti pagal trumpalaikio pardavimo būseną.
3. Šerifų pardavimo aukcionai
Šerifų pardavimo aukcionas įvyksta po to, kai skolintojas praneša skolininkui apie įsipareigojimų nevykdymą ir suteikia skolininkui lengvatinį laikotarpį, kad jis galėtų pasivyti hipotekos mokėjimus. Aukcionas yra skirtas skolintojui greitai grąžinti už paskolą, kurios įsipareigojimai nevykdomi. Šie aukcionai dažnai vyksta miesto teismo rūmų laipteliais, kuriuos valdo vietos teisėsaugos institucijos. Turtas aukcione parduodamas aukcione viešai paskelbtoje vietoje, data ir laiku. Šiuos pranešimus galima rasti vietiniuose laikraščiuose ir daugelyje internetinių vietų, ieškant „šerifų pardavimo aukcionų“.
4. Bankui priklausančios savybės
Nekilnojamasis turtas, kuris neparduodamas aukcione, grąžinamas bankui; tai yra, jie tampa nekilnojamojo turto nuosavybės teise (REO). Juos dažnai valdo įstaigos REO skyrius. Internetiniuose šaltiniuose, tokiuose kaip www.realtytrac.com, yra platus tokių bankui priklausančių savybių sąrašas. Jų galima ieškoti pagal miestą, valstiją ar pašto kodą.
5. Vyriausybės nuosavybė
Kai kurie namai perkami paskolomis, kurias garantuoja Federalinė būsto administracija (FHA) arba Veteranų reikalų departamentas (VA). Kai šios savybės bus uždarytos, vyriausybė jas perims ir parduos federalinėje agentūroje dirbantys brokeriai. Norėdami nusipirkti vyriausybei nuosavybės teise priklausantį turtą, turite susisiekti su vyriausybės įregistruotu tarpininku. Pirkėjai gali ištirti galimybes svetainėje www.hud.gov (spustelėkite „TEMOS SRITYS“ ir pasirinkite „Parduodami namai“).
Kodėl uždaryti namai yra pigesni
Didžiausias uždarytų namų pardavimo taškas, be abejo, yra jų sumažinta kaina - dažnai žymiai mažesnė už kitas panašias savybes toje pačioje vietovėje (brokerių kalbant vadinamus palyginamosiomis prekėmis arba kompiais). Daugelis rinkos apribojimų parduodami bent 5% žemiau rinkos vertės, dar labiau padidindami nuolaidas tam tikruose regionuose. Pirkėjai taip pat gali pasinaudoti papildomomis santaupomis, pavyzdžiui, sumažintomis įmokomis, mažesnėmis palūkanų normomis arba panaikinus vertinimo mokesčius ir tam tikras uždarymo išlaidas.
Kas juos daro tokiu susitarimu? Jei gyvenamoji vieta yra iš anksto uždaryta arba parduodama trumpai, jos savininkai yra finansiškai įpareigoti. Laikas nėra jų pusėje: jie turi iškrauti turtą ir gauti, ką gali, kol gali, kad visiškai jo neprarastų. Trumpai tariant, šie pardavėjai derasi ne iš tvirtos pozicijos. Nors gali pasirodyti žiauru pasinaudojant kitų nelaime, pirkėjai gali gauti naudos.
Jie gali gauti dar daugiau naudos, jei turtas iš tikrųjų buvo areštuotas. Šerifo įstaiga nėra suinteresuota kabinti ant namo; bankai nenori užsiimti dvarininkų verslu. Finansų institucijos paprastai nori greitai atsikratyti perimto turto (žinoma, už priimtiną kainą - jie turi atsakyti investuotojams ir auditoriams, kad jie stengėsi susigrąžinti kuo daugiau pradinės paskolos sumos). Vėlgi, pirkėjai gali pasinaudoti šia situacija.
Pagaliau uždaryti namai paprastai parduodami tokios būklės, kokia yra - jei padaryta žala, savininko atlikti remontai neįeina į lygtį ir, kaip žino naudotų automobilių ir senovinių baldų mėgėjai, „kaip yra“ reiškia nuolaida. Žinoma, „toks, koks yra“ gali būti dviašmenis kardas, kaip mes aptarsime toliau.
Uždarytų namų pirkimo rizika
Žemos rinkos kaina yra didelis pliusas perkant uždarą namą. Tačiau šios savybės taip pat reiškia spąstus.
Turto problemos
Nors ji ir turi kompensacinę nuolaidą, būklė „tokia, kokia yra“ gali būti gana niūri. Jei namus vis dar naudoja savininkai, jie dažnai būna prastai prižiūrimi - galų gale, jei žmonės negali sumokėti hipotekos įmokų, greičiausiai jie atsilieka ir už nuolatinę priežiūrą, jau nekalbant apie kapitalinį remontą. Be to, kai kurie žmonės, kurie susiduria ar yra priversti išstumti iš apyvartos, yra apsvaigę ir nusivilia savo namus prieš bankui atgaunant savo turtą. Tai dažnai reiškia prietaisų ir armatūros nuėmimą, o kartais net atvirą vandalizmą.
Paslėptos išlaidos
Kartu su nenumatytais remonto ir renovacijos darbais, tokie delspinigiai, kaip grąžinamieji mokesčiai ir turto suvaržymai (kuriuos aukciono ypatybes dažnai prideda IRS, valstybė ar kiti kreditoriai), gali papildomai padengti išlaidas, kurios yra pageidautinos namuose. Kad ir kas būtų skolingas, vyriausybei pirmiausia reikia sumokėti ir sumokėti, kad pirkimo procesas vyktų toliau. Tai daugiausia taikoma turtui, kuris parduodamas aukcione; bankas visada sumokės visas su turtu susijusias suvaržymus prieš perparduodamas tai kitai šaliai.
Lėtas procesas
Ankstesnės komplikacijos dažnai reiškia daug dokumentų. Paprastai rinkos atėmimas turės keletą papildomų dokumentų, kurie turi būti užpildyti, norint pasiruošti uždarymui, kuris ne visada yra toks tinkamas. Jei tai yra trumpalaikio pardavimo situacija, savininko skolintojas turi patvirtinti sandorį, ir tai gali užtrukti, kaip minėta anksčiau. Didelė žala, padaryta name, gali lemti mažesnį namo vertinimą, o tai gali paveikti pirkėjo galimybes užsitikrinti paskolą. Kai kurie skolintojai neskolins mažesnės nei tam tikros dolerio sumos, nes mažesnės paskolos pelno potencialas neverta rizikuoti.
Nors manote, kad bankas norėtų iškrauti grąžintą gyvenamąją vietą, reagavimo laikas tarp banko ir kitų susijusių šalių gali būti lėtas ir su REO ypatybėmis. Laikas, kurio reikia atsakymui į jūsų pasiūlymą, gali labai skirtis; Jei bankas, kuris saugo jūsų turtą, yra apiplėštas dėl galimybių ribojimo, tai gali užtrukti daug ilgiau, kol bankas apdoros jūsų prašymą. Buvo žinoma, kad bankai, kurių atsilikimas yra didelis, užtrunka iki 90 dienų, kad atsakytų į pasiūlymą. Jei planuojate finansuoti pirkinį, jums būtų protinga skirti laiko hipotekos išankstiniam patvirtinimui.
Varzybos
Kaip ir bet kurioje rinkoje, paklausa didės, kai tik yra galimybė įsigyti kažką su nuolaida. Taigi padidėjęs susidomėjimas ir konkurencija - ne tik tarp potencialių keleivių, bet ir iš investuotojų bei profesionalių specialistų - yra neišvengiama, kai kalbama apie vertas išimtas nuosavybės teises. Labai dažnai uždaryti namai gali būti patraukliai įkainoti žemiau kitų namų apylinkes, tačiau kai žodis pasklido, daugybė pasiūlymų gali greitai patekti ir kilti kainų siūlymo karas. Taigi tai, kas kadaise buvo namai už mažą kainą didelėje kaimynystėje, gali greitai tapti brangiu turtu.
Būsimiems panaikintų namų pirkėjams gali būti protinga pateikti pasiūlymų dėl kelių nekilnojamojo turto objektų vienu metu, nes konkuruojantiems pirkėjams įmanoma užsitikrinti turtą, pasiūlant didesnę kainą arba pasiūlius grynaisiais. Tačiau nesinervinkite, jei kas nors kitas paskelbia jūsų pasiūlymą dėl tam tikro turto; periodiškai patikrinkite, ar ji vėl pasirodo banko inventoriuje. Rinkodaros sandoriai paprastai patenka į gana dažnai.
Įsigyjamo namo pirkimas
Jei perkate iš banko, turėsite sustiprinti savo derybinius įgūdžius ir pradėti procesą su žemo kainų pasiūlymo pasiūlymu norimo nekilnojamojo turto objekte. Bankai, sukaupę nemažą išparduotų nekilnojamojo turto atsargų kiekį, bus labiau linkę derėtis dėl kainos; Kuo ilgiau bankas valdo turtą, tuo didesnė tikimybė, kad jis rimtai apsvarstys mažesnius pasiūlymus, ypač nekilnojamojo turto, kuris buvo laikomas ilgesnį laiką. Todėl tikriausiai turėtumėte pateikti savo pradinį pasiūlymą už kainą, kuri yra bent 20% mažesnė už dabartinę rinkos kainą, o gal net daugiau, jei nekilnojamasis turtas, kurį siūlote, yra rajone, kuriame yra daug galimybių uždaryti akcijas.
Finansavimo galimybės išstumtiems namams
Galite nusipirkti nekilnojamąjį turtą, naudodamiesi hipoteka, nors privatūs skolintojai yra linkę įžvalgiai finansuoti rinkos uždarymo sandorius. Tačiau kvalifikuotiems asmenims yra keletas vyriausybės remiamų finansavimo variantų: 203 (k) paskolos iš Federalinės būsto administracijos (FHA), Fannie Mae „HomePath ReadyBuyer“ programa ir „HomeSteps“ programa per Freddie Mac.
203 (k) paskolos
FHA sukūrė savo 203 (k) paskolas, kad padėtų suvaldyti bankų, kurie kitaip vengtų didelės rizikos REO, rūpesčius. pirkimai. Imdami paskolos gavėjams hipotekos draudimo įmoką, jie gali garantuoti privačių skolintojų, kurie dalyvauja programoje, paskolas.
Skolininkams vienas iš didžiausių pranašumų yra galimybė finansuoti būsto įsigijimą kartu su visais reikalingais remontais vienoje hipotekoje. Paprastesnė versija, supaprastinta 203 (k) paskola, skirta ribotam remontui, kuriam nereikia inžinerinių ar architektūrinių planų. Asmenys gali pasiskolinti iki 35 000 USD, palyginti su namo pardavimo kaina, kad padengtų pagrindines priemones, tokias kaip nauji prietaisai, dailylentės ir langai.
Taikant išsamesnes pataisas, pvz., Statant priedą ar rūpinantis struktūriniais pažeidimais, paprastai geriausias pasirinkimas yra tradicinė 203 (k) paskola. Skirtingai nuo supaprastinto varianto, namų savininkai privalo išimti mažiausiai 5000 USD; maksimali suma yra pagrįsta kiekvienos apskrities FHA apribojimais. Be to, jūs turite mokėti už nepriklausomą konsultantą, kad jis apžiūrėtų turtą ir patikrintų, ar darbas atitinka programos gaires.
Papildomas šių paskolų trūkumas yra kaina. Skolininkai ne tik moka hipotekos draudimą, bet moka ir palūkanų normas, kurios yra ketvirtadaliu procentinio punkto didesnės nei įprastinių paskolų palūkanos. Jiems taip pat gali tekti sumokėti už vieną ar du taškus, tai yra išankstiniai mokesčiai, kurių kiekviena siekia 1% pagrindinės sumos.
1 pav. Tradicinių 203 (k) paskolų ir supaprastintos versijos palyginimas.
„HomePath ReadyBuyer“
„HomePath ReadyBuyer“ programa, kurią siūlo Federalinė nacionalinė hipotekų asociacija (FNMA) - arba Fannie Mae, kaip ji meiliai pažįstama, yra skirta pirmą kartą įsigyjantiems pirkėjams. Baigę privalomą namų pirkimo švietimo kursą, kurį galima mokytis internetu, dalyviai gali gauti iki 3 proc. Išlaidų, susijusių su išlaidų už uždarytą nekilnojamąjį turtą, priklausančio Fannie Mae, pirkimu. Ši vyriausybės remiama įmonė siūlo ir kitų pertraukų; Pavyzdžiui, namų pirkėjams gali tekti pakloti tik 500 USD uždirbančius pinigus, o privatus hipotekos draudimas gali būti atšauktas, kai jūsų nuosavybė namuose pasieks 20%.
„HomeSteps“
„Freddie Mac“ suteikia hipotekos rinkos likvidumą pirkdamas paskolas iš bankų, kaupdamas jas ir parduodamas investuotojams kaip vertybinius popierius. Naudodama „HomeSteps“, organizacija per savo privačius skolinimo partnerius siūlo specialų finansavimą tiems, kurie nori nusipirkti tik jai nuosavybės teise priklausančius nekilnojamojo turto objektus. Šiuo metu „HomeSteps“ galima tik šiose valstijose: Alabamos valstijoje, Floridoje, Džordžijos valstijoje, Ilinojaus valstijoje, Kentukyje, Šiaurės Karolinoje, Pietų Karolinoje, Tenesio valstijoje, Teksase ir Virdžinijoje.
„HomeSteps“ svetainėje pirkėjai gali rasti vienos šeimos, daugiabučių ir daugiabučių namų sąrašą.
Esmė
Išoriškai uždaryti namai gali atrodyti baisiai patrauklūs. Tačiau išlaidos gali būti labai nenuspėjamos, o dėl žalos atlyginimo turtas gali būti nepageidaujamas. Pirkimo procesas dažnai būna lėtas, o tai pirkėjams gali sukelti antrą mintį, o didelė paklausa viliojančioms uždarytoms savybėms gali atstumti kai kuriuos viltingus pirkėjus.
Visa tai pasakius, uždaryti namai gali būti neįtikėtini sandoriai. Pirkėjai turi unikalią galimybę sumokėti už kainą, mažesnę už rinkos kainą, už namus, kurie jiems įprastomis sąlygomis nebūtų prieinami. Jei įsigijimo pusėje yra santaupų, padidėja tikimybė, kad ateityje pirkėjas suvokia savo turtą ir padidins savo investicijas, jei pardavė.
Jei tai daroma atsakingai, perkant uždarą būstą pirkėjui gali būti suteikta daugybė privalumų daugelį metų.
