Kas yra komerciniai vertybiniai popieriai (CMBS)?
Komerciniai hipoteka garantuoti vertybiniai popieriai (CMBS) yra fiksuotų pajamų investiciniai produktai, kuriuos garantuoja komercinio turto, o ne gyvenamojo nekilnojamojo turto hipotekos. CMBS gali užtikrinti likvidumą tiek nekilnojamojo turto investuotojams, tiek komerciniams skolintojams.
Kadangi nėra CMBS struktūrų standartizavimo taisyklių, jų vertinimas gali būti sudėtingas. Pagrindinius CMBS vertybinius popierius gali sudaryti keletas komercinių hipotekų, kurių sąlygos, vertės ir turto rūšys yra skirtingos, tokios kaip daugiabučiai gyvenamieji namai ir komercinis nekilnojamasis turtas. CMBS gali pasiūlyti mažesnę išankstinio mokėjimo riziką nei gyvenamosios paskirties hipoteka garantuoti vertybiniai popieriai (RMBS), nes komercinių hipotekų terminas paprastai yra nustatytas.
Kaip veikia komerciniai vertybiniai popieriai, kuriems užtikrinti hipoteka
Kaip ir įkeistų skolinių įsipareigojimų (CDO) ir įkeistų hipotekų įsipareigojimų (CMO) atveju, CMBS yra obligacijų pavidalu. Hipotekos paskolos, sudarančios vieną komercinį su hipoteka užtikrintą vertybinį popierių, yra įkaitas įsipareigojimų neįvykdymo atveju, o pagrindinė suma ir palūkanos perduodamos investuotojams. Paskolas paprastai sudaro patikėjimo fondas ir jų sąlygos, turto rūšys ir sumos yra labai įvairios. Pagrindinės paskolos, kurios yra pakeistos CMBS, apima paskolas nekilnojamojo turto objektams, tokiems kaip daugiabučiai namai ir kompleksai, gamyklos, viešbučiai, biurų pastatai, biurų parkai ir prekybos centrai, dažnai tame pačiame patikos fonde.
Hipotekos paskola paprastai yra negrąžinta skola - bet kuri vartojimo ar komercinė skola, užtikrinama tik įkeitimu. Įsipareigojimų nevykdymo atveju skolintojas negali areštuoti jokio skolininko turto, neviršijančio įkaito.
Kadangi CMBS yra sudėtingos investavimo priemonės, joms reikalingas platus rinkos dalyvių spektras, įskaitant investuotojus, pirminį aptarnavimo tarnybą teikiantį asmenį, pagrindinį paslaugų teikėją, specialųjį paslaugų teikėją, vadovaujančio pažymėjimo turėtoją, patikėtinius ir reitingų agentūras. Kiekvienas iš šių žaidėjų atlieka specifinį vaidmenį užtikrindamas, kad CMBS tinkamai atliktų savo funkcijas.
CMBS rinka sudaro maždaug 2% visos JAV fiksuotų pajamų rinkos.
CMBS tipai
Hipotekos, grąžinančios CMBS, yra klasifikuojamos dalimis pagal kredito rizikos lygį, kuris paprastai yra klasifikuojamas nuo aukštesnės ar aukščiausios kokybės iki žemesnės kokybės. Aukščiausios kokybės dalims bus mokamos tiek palūkanos, tiek pagrindinės įmokos, o rizika bus mažiausia. Mažesnėms dalims siūlomos didesnės palūkanų normos, tačiau didesnę riziką prisiimančios dalys taip pat padengia didžiąją dalį galimo nuostolio, kuris gali atsirasti, kai paskolos dalys sumažėja.
Mažiausią CMBS struktūros dalį sudaro rizikingiausios ir galbūt spekuliacinės paskolos portfelyje. Pakeitimo vertybiniais popieriais procesas, susijęs su CMBS struktūros kūrimu, yra svarbus tiek bankams, tiek investuotojams. Tai leidžia bankams išduoti daugiau paskolų ir suteikia investuotojams lengvą prieigą prie komercinio nekilnojamojo turto, tuo pačiu suteikiant jiems daugiau pajamingumo nei tradicinės vyriausybės obligacijos.
Vis dėlto investuotojai turėtų suprasti, kad vienos ar kelių CMBS paskolų nevykdymo atveju didžiosios dalys turi būti visiškai išmokėtos su palūkanomis, prieš tai mažesnės dalys gaus bet kokias lėšas.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- CMBS užtikrinama komercinio nekilnojamojo turto, o ne gyvenamojo nekilnojamojo turto, hipoteka. Komerciniais hipoteka garantuoti vertybiniai popieriai yra obligacijų pavidalu, o paskolos paprastai yra trestuose. CMBS paskolos veikia kaip įkaitas - su pagrindine ir palūkanomis. investuotojams - įsipareigojimų nevykdymo atveju.
CMBS kritika
Paprastai į CMBS investuoja tik labai turtingi investuotojai, nes paprastam investuotojui čia nėra daug galimybių. Sunku rasti investicinius fondus ar biržoje prekiaujamus fondus (ETF), kurie investuoja tik į šią turto klasę, nors daugelis nekilnojamojo turto investicinių fondų dalį savo portfelių investuoja į CMBS.
Reikalavimai CMBS
2016 m. Gruodžio mėn. Vertybinių popierių ir biržos komisija (SEC) ir Finansų pramonės reguliavimo institucija (FINRA) priėmė naujus reglamentus, skirtus sušvelninti kai kurias CMBS rizikas, sukurdama maržos reikalavimus padengtų agentūrų sandoriams, įskaitant įkeistus hipotekos įsipareigojimus.
