Turinys
- Hipotekos mokėjimo apskaičiavimas
- Fiksuota norma palyginti su reguliuojama norma
- Fiksuota palūkanų norma
- Reguliuojamo dydžio hipoteka (ARM)
- Tik palūkanos, paskolos
- Sąlyginis deponavimas ir kiti mokesčiai
- Kiekvieną mėnesį mokant papildomai
- Palūkanos kaip mokesčių atskaitymas
- Esmė
Būsto pirkimas su hipoteka yra turbūt didžiausia finansinė operacija, kurią sudarysite. Paprastai bankas arba hipotekos skolintojas finansuoja 80% būsto kainos, o jūs sutinkate grąžinti jį su palūkanomis per tam tikrą laikotarpį. Kai jūs lyginate skolintojus, hipotekos normas ir galimybes, naudinga suprasti, kaip kiekvieną mėnesį kaupiamos palūkanos ir jos yra mokamos.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Hipotekos yra labiausiai paplitusi asmeninių paskolų rūšis, kurią turi namų ūkiai. Šios paskolos teikiamos arba su fiksuotomis, arba su kintamomis / reguliuojamomis palūkanų normomis. Dauguma hipotekų yra visiškai amortizuojamos paskolos, ty kiekviena mėnesinė įmoka bus vienoda ir palūkanų bei pagrindinės paskolos santykis. laikui bėgant pasikeis.
Hipotekos mokėjimo apskaičiavimas
Paprasčiau tariant, kiekvieną mėnesį jūs grąžinate dalį pagrindinės sumos (sumos, kurią pasiskolinote) ir palūkanas, sukauptas už mėnesį. Jūsų skolintojas panaudos amortizacijos formulę, kad sudarytų mokėjimų grafiką, pagal kurį kiekvienas mokėjimas suskirstomas į pagrindinės sumos ir palūkanų išmokėjimą. Jūsų paskolos trukmė arba terminas lemia ir tai, kiek sumokėsite kiekvieną mėnesį. Visiškai amortizuojamas mokėjimas reiškia periodinę paskolos išmoką, kai paskolos gavėjas moka mokėjimus pagal paskolos amortizacijos grafiką, paskola yra visiškai išmokėta iki nustatyto termino pabaigos. Jei paskola yra fiksuoto dydžio paskola, kiekviena visiškai amortizuojanti išmoka yra lygi dolerio sumai. Jei paskola yra reguliuojamos palūkanų normos, visiškai amortizuojanti įmoka keičiasi keičiantis paskolos palūkanų normai.
Išmokėjus daugiau nei metus (iki 30), paprastai sumažės mėnesinės išmokos. Kuo ilgiau mokėsite savo hipoteką, tuo didesnės bus bendros namo įsigijimo išlaidos, nes mokėsite palūkanas ilgesnį laiką.
Fiksuota norma palyginti su reguliuojama norma
Bankai ir kreditoriai pirmiausia siūlo dviejų rūšių paskolas:
- Fiksuota norma: Palūkanų norma nesikeičia. Reguliuojama norma: Palūkanų norma kinta apibrėžtomis sąlygomis (dar vadinama kintama palūkanų norma arba mišria paskola).
Štai kaip tai veikia būsto hipoteka.
Fiksuota palūkanų norma
Mėnesio įmoka visą paskolos galiojimo laiką išlieka ta pati. Palūkanų norma yra užfiksuota ir nesikeičia. Paskolų grąžinimo laikotarpis yra 30 metų; Taip pat dažniausiai siūlomos trumpesnės - 10, 15 arba 20 metų - ilgis. Trumpesnėms paskoloms bus didesnės mėnesinės įmokos, kurias kompensuoja mažesnės palūkanų normos ir mažesnės bendros išlaidos.
Pavyzdys - 200 000 USD fiksuoto dydžio hipoteka 30 metų laikotarpiui (360 mėnesinių įmokų), kurios metinė palūkanų norma yra 4, 5%, kas mėnesį mokės maždaug 1 013 USD. (Mokesčiai, draudimas ir sąlyginis deponavimas yra papildomi ir neįtraukti į šį skaičių.) Metinė palūkanų norma yra suskirstoma į mėnesio normą taip: Metinė norma, tarkime, 4, 5%, padalyta iš 12, yra lygi 0, 375% mėnesio palūkanų normai.. Kiekvieną mėnesį mokėsite 0, 375% palūkanų už sumą, kurią faktiškai esate skolingi namui.
Pirmą kartą sumokėjus 1 013 USD (1 iš 360), palūkanoms taikoma 750 USD, o pagrindinei sumai - 263 USD. Antroji mėnesinė įmoka, nes pagrindinė suma yra šiek tiek mažesnė, sukaups šiek tiek mažiau palūkanų, o šiek tiek daugiau bus sumokėta. Įmokėjus 359, pagrindinė mėnesio įmoka bus sumokėta pagrindinei sumai.
Reguliuojamo dydžio hipoteka (ARM)
Kadangi palūkanų norma nėra užfiksuota, šios paskolos mėnesinė įmoka pasikeis per visą paskolos galiojimo laiką. Dauguma ARM turi ribą ar ribą, kiek palūkanų norma gali svyruoti, taip pat kaip dažnai ji gali būti keičiama. Kai palūkanų norma didėja ar mažėja, skolintojas perskaičiuoja jūsų mėnesinį mokėjimą, kad mokėtumėte vienodus mokėjimus, kol įvyks kitas kurso koregavimas.
Kylant palūkanų normoms, taip pat ir jūsų mėnesiniam mokėjimui, kai kiekviena įmoka palūkanoms ir pagrindinei sumai taikoma tokiu pat būdu, kaip ir fiksuotos palūkanos per nustatytą metų skaičių. Skolintojai dažnai siūlo mažesnes palūkanų normas pirmaisiais ARM metais, tačiau po to palūkanų normos dažnai keičiasi - taip dažnai kaip kartą per metus. Pradinė ARM palūkanų norma yra žymiai mažesnė nei fiksuotos palūkanų normos hipoteka.
- ARM gali būti patrauklūs, jei planuojate likti namuose tik kelerius metus. Apsvarstykite, kaip dažnai bus koreguojama palūkanų norma. Pvz., Penkerių vienerių metų ARM yra fiksuota penkerių metų palūkanų norma, tada kiekvienais metais palūkanų norma bus koreguojama likusiam paskolos laikotarpio laikotarpiui. ŽS nurodo, kaip nustatomos palūkanų normos - jos gali būti susietos su skirtingais. finansiniai indeksai, tokie kaip vienerių metų JAV iždo vekseliai. Kreipkitės į savo finansinį planuotoją patarimo, kaip pasirinkti ARM su stabiliausia palūkanų norma.
Pavyzdys - 200 000 USD penkeriems vieneriems metams reguliuojamos palūkanų normos įkeitimas 30 metų (360 mėnesinių įmokų) prasideda nuo 4% metinės palūkanų normos penkeriems metams, o tada leidžiama palūkanų normai kasmet keistis 0, 25%. Šio ARM palūkanų riba yra 12%. Mokėjimo suma nuo vieno iki 60 mėnesių yra 955 USD. Mokėjimas nuo 61 iki 72 yra 980 USD. Mokėjimas nuo 73 iki 84 yra 1 005 USD. (Mokesčiai, draudimas ir sąlyginis deponavimas yra papildomi ir neįtraukti į šiuos skaičius.) Galite apskaičiuoti savo išlaidas ARM internetu.
Tik palūkanos, paskolos
Trečioji galimybė, paprastai skirta pasiturintiems būsto pirkėjams ar nereguliarias pajamas gaunantiems asmenims, yra tik palūkanos. Kaip matyti iš pavadinimo, šios rūšies paskola suteikia galimybę mokėti tik palūkanas už pirmuosius kelerius metus ir yra patraukli pirmą kartą įsigyjamų namų savininkams dėl mažų įmokų mažesniais uždarbio metais. Tai taip pat gali būti tinkamas pasirinkimas, jei tikitės palyginti trumpą laiką turėti namą ir ketinate parduoti prieš prasidedant didesnėms mėnesinėms įmokoms.
„Jumbo“ hipotekos sumos paprastai viršija atitinkamą paskolos limitą, kuris šiuo metu yra 453 100 USD visoms valstijoms, išskyrus Havajus ir Aliaską, kur jis yra didesnis. Be to, tam tikrose federaliniu lygmeniu nustatytose brangiose būsto rinkose, tokiose kaip Niujorkas, Los Andželas ir visame San Chosė-San Francisko-Oaklando rajone, paskolos limitas yra 679 650 USD.
Taip pat yra paskolų, kurių palūkanos yra tik palūkanos, nors dažniausiai ir labai turtingiems. Jų struktūra yra panaši į ARM, o palūkanų laikotarpis trunka net 10 metų. Po to kursas kasmet koreguojamas ir mokėjimai nukreipiami į pagrindinės sumos sumokėjimą. Mokėjimai gali smarkiai išaugti.
Sąlyginis deponavimas ir kiti mokesčiai
Turėsite skirti lėšų kitoms prekėms, kurios žymiai padidins jūsų mėnesio įmokos sumą, pavyzdžiui, mokesčiams, draudimui ir sąlyginio deponavimo išlaidoms. Šios išlaidos nėra fiksuotos ir gali svyruoti. Kaip paskolos sutarties dalį jūsų skolintojas išskirs papildomas išlaidas.
Kiekvieną mėnesį mokant papildomai
Teoriškai, tai yra vienas iš būdų greičiau įsigyti namus, jei kiekvieną mėnesį mokate šiek tiek papildomai, kad sumažintumėte pagrindinę sumą. Finansų specialistai rekomenduoja pirmiausia išmokėti negrąžintas skolas, pavyzdžiui, iš kreditinių kortelių ar paskolų studentams, o taupomosios sąskaitos turėtų būti tinkamai finansuojamos, prieš kiekvieną mėnesį mokant papildomai.
Palūkanos kaip mokesčių atskaitymas
Esmė
Nacionalinė politika namų mokesčių pirkėjams teikia pirmenybę per mokesčių kodą (nors ir mažesnį nei anksčiau). Daugeliui šeimų tinkamas namų pirkimas yra geriausias būdas sukaupti turtą jų senatvės lizdo kiaušiniui. Be to, jei negalėsite refinansuoti grynųjų pinigų, namai, kuriuos perkate sulaukę 30 metų su 30 metų fiksuota palūkanų norma, visiškai atsipirks, kai pasieksite įprastą pensinį amžių, suteikdami jums nebrangią vietą gyventi. kai jūsų pajamos sumažės.
Po 2008 m. Finansinio katastrofos ir vėlesnio būsto burbulo žlugimo daugelis (bet ne visų) nekilnojamojo turto rinkų galiausiai atsigavo. Apdairiai įsigyjant būsto nuosavybę išlieka tai, į ką turėtumėte atsižvelgti planuodami ilgalaikį finansinį planą. Suprasti, kaip veikia hipotekos ir jų palūkanų normos, yra geriausias būdas užtikrinti, kad tą turtą statote finansiškai naudingiausiu būdu.
