Kritus būsto kainoms ir nesantaikoje vykstant nekilnojamojo turto rinkai, nekilnojamojo turto agentai šiais laikais nėra patys populiariausi specialistai. Kadangi namų kainos ir toliau mažėja, daugelis namų savininkų nenori mokėti nekilnojamojo turto agentui už parduodamą namą, kuris, tikėtina, nebus jiems pelningas, nesvarbu, ką jie daro. Jau neminint to, kad daug ginčijamasi, kokią vertę nekilnojamojo turto agentas iš tikrųjų teikia. (Norėdami sužinoti daugiau apie tai, skaitykite skyrelyje „ Ar jums reikia nekilnojamojo turto agento?“ )
NUOTRAUKOSE: 6 patarimai, kaip parduoti savo namus žemutinėje rinkoje
Dauguma žmonių yra girdėję apie gerai paviešintą statistiką, kurioje nustatyta, kad nekilnojamojo turto agentai parduoda savo namus, jie yra linkę juos ilgiau laikyti rinkoje (apie 10 dienų) ir gauti aukštesnę pardavimo kainą (apie 3%) nei tada, kai jie parduoda namus savo klientams. Ši statistika yra iš nepaprastai populiarios 2005 m. Knygos „Freakonomika“, kurią sukūrė Stevenas D. Levitt ir Stephenas J. Dubneris. Autoriai daro prielaidą, kad taip yra todėl, kad gavę keletą papildomų dolerių pardavėjui, agentas komisijai nedaro didelės įtakos.
Deja, šioje gerai reklamuojamoje statistikoje nėra informacijos apie tai, kodėl taip gali būti, ir atrodo, kad autoriai mano, kad blogiausia. Vis dėlto yra keletas mažiau nemandagių priežasčių, kodėl nekilnojamojo turto agentas gali gauti didesnę kainą už savo namus. Čia apžvelgsime kitą medalio pusę ir tai, ko galite iš jos pasimokyti, nesvarbu, ar nuspręsite samdyti agentą, ar patys parduosite savo namus.
Padaryti įspūdį
Jei nepažįstamas žmogus įeitų į jūsų namus, koks būtų pirmasis jų įspūdis? Tai yra vienas dalykas, dėl kurio daugelis žmonių klysta - net naudodamiesi nekilnojamojo turto agentu. Pvz., Populiarioje A&E televizijos laidoje „Parduok šį namą“ potencialūs pirkėjai vaizduojami vaizduojant keliones į namą, kurį namų savininkas nori parduoti. Paprastai namų savininkus pribloškia nepažįstamų žmonių pirmieji įspūdžiai apie savo namus. Namas yra jo savininko atspindys, todėl savininkui suprantama, kad sunku susitaikyti su tuo, kad kiti žmonės namų dekorą, švarą ar net kvapą laiko nemandagiu. Nekilnojamojo turto agentas dažnai yra pirkėjų ir jų skundų dėl lankomų namų informacijos skydinė, todėl greičiausiai spręs svarbias detales savo namuose.
Anot Nacionalinės nekilnojamojo turto asociacijos, antra didžiausia priežastis, kodėl namas nebus parduodamas, yra tai, kad namo savininkas nesirūpino tokiomis detalėmis kaip užtikrindamas, kad namas būtų švarus ir neužterštas, dekoro neutralumas ir namas „pastatytas“ "žaisti geriausiomis savybėmis. Didžiausia priežastis, kodėl namai neparduos, žinoma, yra kaina. Mes pateksime į tai kitą. (Sužinokite apie kitas klaidas, kurios gali neleisti jūsų namams parduoti parduodant namą? Venkite šių klaidų .)
Jūsų turto vertinimas
Taigi ar nekilnojamojo turto agentai iš tikrųjų reikalauja didesnių kainų, kai parduoda savo namus? 2005 m. Nacionalinė maklerių asociacija atsakė į šį klausimą, tačiau kadangi duomenų, surinktų „Freakonomikai“, yra labai mažai, jie negalėjo paneigti, kad duomenys gali būti teisingi.
Tačiau, pasak nekilnojamojo turto naujienų teikėjo „ Realty Times“ , viena didžiausių to priežasčių yra ta, kad nekilnojamojo turto agentai žino, kaip įvertinti turtą pagal tai, kas greičiausiai sukaupia didžiausią perpardavimą. Todėl jie greičiausiai išanalizuos sau perkamo turto perpardavimo vertes, siekdami užtikrinti didesnę perpardavimo vertę. (Sužinokite daugiau apie tai, kaip išsirinkti turtą, turintį didelę perpardavimo funkciją, „5 gerosios vietos faktoriuose“ .)
Kainos nustatymas
Anot Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos, namų pardavėjai savo namų pardavimo kainą dažnai pasirenka remdamiesi trimis veiksniais: poreikiu, ego ar godumu. Ypač tokioje sudėtingoje nekilnojamojo turto rinkoje, kokią matome dabar JAV, pardavėjai dažnai nori įkainoti savo namus pagal tai, kiek jiems reikia išeiti iš pardavimo norint įsigyti naują turtą.
Deja, tai, ką pardavėjui reikia sudaryti nuosavybėje, neturi nieko bendra su rinkos sąlygomis, kurias paprastai reguliuoja pasiūla ir paklausa bei kiti ekonominiai veiksniai. Tas pats pasakytina apie pardavimo kainas, kurias diktuoja ego arba godumas; vien todėl, kad kaimyno namas, parduodamas už didesnę kainą, taip pat nereiškia ir jūsų, nebent jūsų namas iš tiesų yra vertingesnis ar nepasikeitė rinkos sąlygos.
Pasiūlymo priėmimas
Galutinis galvosūkis parduodant namą yra sprendimas, kurį pasiūlymą priimti. Levittas ir Dubneris teigia, kad jų duomenys rodo, kad nekilnojamojo turto agentas „išlaiko“ didesnę kainą savo namuose. Darant prielaidą, kad tai tiesa, svarbu atsiminti, kad parduodant nuosavą namą nekilnojamojo turto agentas yra sprendimo priėmėjas. Kai agentas parduoda kliento namus, tas pardavėjas yra vairuotojo vietoje, o agentas turi subalansuoti norą gauti kainą, kuria pardavėjas bus patenkintas, ir poreikį užtikrinti, kad namai iš tikrųjų parduodami laiku - arba visi.
Parduodamas savo namą, atstovas gali sau leisti lošti dėl to, kad gali būti pateiktas geresnis pasiūlymas - net jei šis planas dažnai nutrūksta, ypač jei namas per ilgai išlieka rinkoje. Panašiai yra ir tuo atveju, jei jūsų vertybinių popierių makleris uždirba daugiau pinigų prekybai savo sąskaita, nes ji prisiima daugiau rizikos, nei jai atrodo tinkama prisiimti į kliento sąskaitą.
Be to, įprasta nekilnojamojo turto agentų praktika yra perparduoti namus, kurie neparduoda. Taip yra todėl, kad „dienos rinkoje“ gali įtakoti kainą, kurią pardavėjas gali gauti už turtą. Kai namuose sėdima per ilgai, pirkėjai mano, kad kaina yra per aukšta, pardavėjai turi nusiteikti parduoti arba kad su turtu yra kažkas ne taip. Tai gali sunaikinti pardavėjo galimybę gauti teisingą kainą, o nekilnojamojo turto agentai turi subalansuoti šią riziką su pardavėjo noru išlaikyti aukštesnę kainą. (Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite 7 būdus, kaip pagerinti jūsų namo pardavimo galimybes .)
Esmė
Įveskite „Google“ paieškos juostą „nekilnojamojo turto agentai yra“ ir pirmosios pasirodysiančios parinktys yra „purvas“, „sukčiai“ ir „melagiai“. Dėl šios priežasties ši maža Steveno D. Levito ir Stepheno J. Dubnerio „Freakonomikos“ statistika turėjo tiek daug išliekamosios galios - nors knyga buvo išleista daugiau nei prieš penkerius metus. Galbūt nekilnojamojo turto agentai tikrai parduoda savo namus už daugiau. Bet kaip ir bet kuri paprasta statistika, duomenys mums gali pasakyti tik apie koreliaciją, o priežastys, kodėl taip gali būti, paliekamos spėlionėms.
