Ar gali dvi nesutampančios investicinės rinkos - viena sena ir viena nauja - susitvarkyti, nesuvokdamos viena kitos?
Tai yra pagrindinis bendro finansavimo ir nekilnojamojo turto rinkos klausimas, į kurį atsakoma teigiamai, nes atrodo, kad keista pora gana gražiai poruojasi ir suteikia investuotojams naują būdą panaudoti pelną iš klestinčios JAV nekilnojamojo turto rinkos.
Nekilnojamojo turto bendro finansavimo svetainė „iFunding“ įvertina, kad kombinuotosios rinkos dydis yra 11 trilijonų dolerių.
Neseniai vykusioje naujovėje nekilnojamojo turto srityje: „Crowdfund Investing“ konferencijoje Niujorke, „Flaster / Greenberg PC“ teisininkas ir konferencijos moderatorius Markley Roderickas nagrinėjo taisykles, susijusias su 2012 m. „Greito starto mūsų verslo pradžios“ (JOBS) įstatymu. Taisyklės leidžia dažniausiai pasiturintys investuotojai (kurių grynoji vertė yra 1 mln. USD ar daugiau), kad galėtų tiesiogiai patekti į nekilnojamojo turto rinką, naudodamiesi visuomenės finansavimu arba tarpusavio skolinimu (be kitų investavimo rinkų).
Nors JAV vertybinių popierių ir biržos komisija nagrinėja būdus, kaip visų pajamų lygio investuotojams leisti prisijungti prie nekilnojamojo turto rinkos internete, Roderickas sako, kad turtingesni investuotojai jau investuoja tokiose bendro finansavimo vietose kaip „iFunding“, „Realty Mogul“, „CrowdStreet“ ir „Fundrise“.
„Jei tik maža dalis jų investuos tik nedidelę dalį savo turto į nekilnojamąjį turtą, rinka bus trilijonai dolerių“, - aiškina Roderickas.
Bendrasis finansavimas
Visuomenės finansavimas ir nekilnojamojo turto rinka yra natūralus pobūdis. Žodžiu, bendras finansavimas suteikia galimybę lengvai naudotis plačiais draugų, šeimos narių ir kolegų tinklais per socialinės žiniasklaidos svetaines, tokias kaip „Facebook“, „Twitter“ ir „LinkedIn“, kad sužinotų apie naują verslą ir pritrauktų investuotojus. Sutelktinis finansavimas gali padidinti verslumą, išplėsdamas investuotojų, iš kurių lėšos gali būti kaupiamos, ribas, nei tradicinis savininkų, giminaičių ir rizikos kapitalistų ratas.
Nekilnojamojo turto pramonės grupės jau lipo ant bendro finansavimo fondo, nurodydamos palyginti nedidelės rizikos patekimą į JAV nekilnojamojo turto rinką, kol kas turtingesni amerikiečiai.
„Minimalus nekilnojamojo turto finansavimas nėra visiškai naujas reiškinys“, - neseniai sakomame Komercinio nekilnojamojo turto plėtros asociacijos pranešime. „Į lauką pateko daugybė žaidėjų. Nors kiekviena iš šių platformų turi savo nišą ir strategiją su skirtingais minimalių investicijų lygiais, visos jos yra skirtos akredituotiems investuotojams, kurie atitinka specifinius grynosios vertės ir (arba) metinių pajamų reikalavimus. Atvirkščiai, bendras finansavimas pagal JOBS įstatymą atvers lauką daug daugiau mažesnių investuotojų. “
Kokie yra kolektyvinio finansavimo investuotojams privalumai ir trūkumai? Vienu žodžiu, tai reiškia riziką abiem pusėms; konkrečiai, kiek investuotojai nori įsisavinti internete.
Remiantis ataskaita, tiek nekilnojamojo turto vystytojai, tiek investuotojai gali gauti didelę finansinę grąžą, naudodamiesi visuomenės finansavimu, ir abu gali paskirstyti savo riziką.
Argumentai už
- Investuotojai gali patekti į nekilnojamojo turto rinką turėdami nedideles pinigų sumas. Investuotojai tiesiogiai dirba su nekilnojamojo turto vystytojais ir turi balso teisę. Investuotojai gali pasirinkti, kuriuose nekilnojamojo turto projektuose nori investuoti savo pinigus.Investoriai turi prieigą prie daugybė projektų, todėl pasirinkimas nėra problema.
Minusai
- Investavimo rizika yra tokia pati kaip ir bet kurio nekilnojamojo turto investuotojo. Jei rinka eis į pietus, investuotojas greičiausiai praras pinigus. Investicijų neįvykdymo rizika (susijusi su nekilnojamojo turto vystytojais) yra didesnė, kai investuojama bendrai, palyginti su bendraamžių ir tiesioginių nekilnojamojo turto investicijų finansavimu. Likvidumo stoka, nes antrinės rinkos ribos, riboja investuotojų galimybes lengvai parduoti.
Norėdami pradėti investuoti į bendrą nekilnojamojo turto finansavimą, „Realty Mogul“ generalinė direktorė Jillienne Helman pataria eiti su įmone, kuri tam tikrą laiką veiks.
„Pirmiausia dirbkite su bendro finansavimo įmone, kuri išliks“, - sako ji. „Tai reiškia gerai kapitalizuotą. Mane gąsdina daugybė bendro finansavimo lėšų turinčių bendrovių, kurioms vadovauja du studentai, ką tik baigę studijas ir kurie patys nenaudojami kapitalu. “
Darren Powderly, „CrowdStreet.com“ įkūrėjas, sako, kad atlikti savo deramą kruopštumą yra svarbiau nekilnojamajam turtui, o ne kitoms investicijoms, nes darbas vyksta su kolektyvinio finansavimo bendrove.
„Žvelgiant iš investuotojo perspektyvos, reikėtų pasirūpinti, kad būtų ištirtos platformos, kuriose jie ieško investavimo galimybių“, - sako Powderly. „Ne visos platformos yra sukurtos lygios, ir siekiant išbandyti šią kylančią tendenciją, bandomi keli verslo planai“.
Powderly specialiai pataria investuotojams ištirti visuomenės finansavimo fondo ar įmonės įkūrėjus ir vyresniąją vadovybę, kad įsitikintų, jog jie turi nepaprastą reputaciją, pagrįstą ankstesne verslo patirtimi.
„Pagrindinės pramonės žinios finansų, nekilnojamojo turto ir technologijų srityse yra labai svarbios, norint valdyti patikimą ir patikimą platformą“, - priduria jis. „Investuotojai turėtų patraukti link platformų, kurios teikia nepriekaištingą klientų aptarnavimą - ne tik lėšų rinkimo proceso metu, bet ir po to, kai sandoris yra visiškai finansuojamas ir uždarytas. Nepaisant to, kad tam tikrame veikimo režime yra daugiau nei 50 platformų, jų yra tik pusantro ar keliolika, kurie kosmose tampa lyderiais. Investuotojai turėtų ištirti kelias platformas ir pasirinkti tris svarbiausius pagal savo investavimo tikslus ir pageidaujamą vartotojo patirtį. “
Skaidrumas yra kritinis
Powderly pataria ieškoti bendro finansavimo platformų ir rėmėjų, kurie supranta riziką, kartu teikdami švietimu pagrįstą požiūrį į rizikos valdymą. „Dauguma nekilnojamojo turto bendro finansavimo platformų šiandien leidžia investuoti tik akredituotiems investuotojams, kuriuos apibrėžė SEC, “ - sako jis. „Akredituotiems investuotojams patariama investuoti tokias sumas, kurios jiems patinka, atsižvelgiant į bendrą jų investicijų portfelį“.
Kitas patarimas: investuokite tik į tuos rėmėjus, kuriais pasitikite, ir tuo, kuo esate įsitikinęs, bus atkreiptas dėmesys į jūsų geriausius interesus gerais ir blogais laikais.
„Jei investuotojas nesupranta, kaip naudojami pinigai, kokie yra investavimo rizikos veiksniai ir kokie veiksniai įtakoja jų investicijų grąžą, tada jie turėtų kreiptis į patikimą patarėją dėl investavimo arba perduoti investicijas“, - priduria jis. Milteliai. „Galėsite pasirinkti daugybę kitų investavimo galimybių, todėl neskubėkite priimti neinformuoto investavimo sprendimo“.
Profesionali bendrojo nekilnojamojo turto finansavimo platforma turėtų suteikti investuotojams daug galimybių pranešti apie pasiūlymą, įskaitant supažindinimą su konkretaus turto rėmėju.
Ar tai galima padaryti, ir kaip?
Pradėjęs bendrąjį finansavimą investicijoms į nekilnojamąjį turtą, kartu su kitų rūšių verslo įmonėmis, katalizatorius buvo JOBS įstatymas, priimtas 2012 m. Iki šiol buvo ribojama galimybė reklamuoti ir prašyti investuotojų investuoti į nekilnojamąjį turtą. JOBS įstatymas (II antraštinė dalis) dramatiškai pakeitė investicinio kapitalo padidinimo būdą, pakeisdamas galiojančias D reglamento taisykles, ypač tas, kurios susijusios su tuo, kaip bendrovės gali siūlyti ir parduoti savo vertybinius popierius neprivalydamos jų įregistruoti JAV vertybinių popierių ir biržos komisijoje (SEC).
Anksčiau D taisyklė, 506 taisyklė, ribojo lėšų rinkimo pastangas, konkrečiai ribodama lėšų skyrimą tik buvusiems santykiams ir neleidžiant rėmėjui ar kitai šaliai atvirai siūlyti ar reklamuoti šias privačių investavimo galimybių. Pagal naująją 506 straipsnio c dalį emitentai, rėmėjai, sindikatai ir kiti asmenys, kaupiantys kapitalą iš privačių investuotojų, tam tikromis sąlygomis gali reklamuoti tas privataus investavimo galimybes akredituotiems investuotojams. Ši taisyklė įsigaliojo 2013 m. Rugsėjo 23 d. Nauji federaliniai įstatymai rodo didžiulį rėmėjų, kurie kaupia lėšas nekilnojamojo turto įsigijimui ar plėtrai, pakeitimą. Iš esmės II antraštinė dalis suteikia bendro finansavimo įmonėms žalią šviesą nukreipti rinkas dideliam potencialių investuotojų būriui per socialinę žiniasklaidą ir internetą. Tai taip pat sukūrė naują priemonę investuotojams, kad jie galėtų lengviau naudotis tiesioginių investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybėmis.
Kaip pažymi Powderly, pirmą kartą investuotojai turi tiesioginę prieigą prie pasirinkto privataus nekilnojamojo turto pasiūlymų, kuriuos jie gali naršyti, tyrinėti ir priimti pagrįstus investavimo sprendimus internete.
Esmė
Minėtas finansavimas nekilnojamojo turto rinkoje žada būti revoliucija. Tai tik dabar pradeda augti, bet jau sulaukia įspūdingo lygio rimtų investuotojų susidomėjimo.
