Skirtingai nuo akcijų akcijų, investicinio turto negalima iškrauti per kelias sekundes spustelėjus pelę. Laikas nuo sprendimo parduoti iki faktinės pardavimo datos dažnai matuojamas savaitėmis ar mėnesiais. Savo namo pardavimas gali būti bauginantis procesas, jei nežinote, nuo ko pradėti, tačiau norint parduoti investicinį turtą reikia dar daugiau darbo.
Kapitalo dydis ir apmokestinimo klausimai, susiję su šio kapitalo realizavimu, yra sudėtingi, kai kalbama apie investicinį nekilnojamąjį turtą. Tačiau to nėra įmanoma padaryti savarankiškai., apžvelgsime investicinio turto pardavimo procesą ir susitelksime į tai, kaip apriboti pelno mokesčius.
Kodėl verta parduoti?
Nuomos turto pardavimo priežastys yra skirtingos. Nuomininkai, kurie asmeniškai valdo savo nekilnojamąjį turtą, gali persikelti ir norėti investuoti į ką nors netoli savo naujos gyvenamosios vietos. Arba nuomotojas gali norėti gauti pinigų už nuomos turto vertinimą, o ne kaupti pinigus per nuomą. Tai gali būti net turtas, kurio metu prarandami pinigai dėl laisvos vietos arba nepakankamo nuomos mokesčio išlaidoms padengti. Nepaisant priežasties, nekilnojamojo turto investuotojai, norintys parduoti, turės susitvarkyti su mokesčiais.
Ateina mokesčių žmogus
Kapitalo prieaugio mokesčiai parduodant nuomojamą turtą yra daug griežtesni, palyginti su tiesioginiu asmeninio naudojimo turto pardavimu. Pagrindinio kapitalo prieaugis, kurį turite sumokėti iš pardavimo gauto pelno, padidinamas bet kokiu turto nusidėvėjimu. Tai reiškia, kad jei turtas prarado pinigus ir ankstesniais metais jūs panaudojote nuostolius pagal savo mokesčių sąskaitą, pardavimo metu turėsite didesnę mokesčių sąskaitą.
Pavyzdys - kapitalo prieaugio mokestis ir nusidėvėjimas
Tarkime, kad turite nuomojamą turtą, kurį nusipirkote už 150 000 USD, o jūs parduodate už 200 000 USD. Paprastai tai reiškia, kad jūs mokate kapitalo prieaugį nuo 50 000 USD. Jei per tą laiką, kurį jums nuosavybės teise priklausė turtas, išskaičiavote 20 000 USD nusidėvėjimą, jūs skolingi skirtumui tarp pardavimo kainos ir pirkimo kainos atėmus nusidėvėjimą: 200 000 USD - (150 000 USD - 20 000 USD). Užuot skolinę 50 000 USD kapitalo prieaugį, dabar skolingas 70 000 USD kapitalo prieaugį.
Pastaba: tai neturėtų atgrasyti jus nuo reikalavimo dėl nusidėvėjimo nuostolių . Beveik visada geriau suvokti mokesčių lengvatas anksčiau nei vėliau .
Apvirti
Vidaus pajamų kodekso 1031 skyrius leidžia nekilnojamojo turto investuotojams išvengti mokesčių už pelną, investuojant juos į panašios rūšies turtą. Pasitelkę advokatą ar mokesčių patarėją, galite nustatyti pardavimą taip, kad pajamos būtų pervestos į deponavimo sąskaitą, kol būsite pasirengę jas panaudoti naujam turtui nusipirkti. Naujajam turtui išsirinkti yra 45 dienos, o sandoriui įvykdyti - šeši mėnesiai. Jei ketinate atlikti atnaujinimą, prieš parduodant seną turėtumėte pradėti ieškoti naujo turto.
„1031“ birža veikia puikiai, jei ketinate investuoti į kitą turtą. Jei norite tik nustoti tiesiogiai dalyvauti, galite išsinuomoti profesionalų turto valdytoją savo dabartinėje vietoje arba jį parduoti ir nusipirkti profesionaliai valdomą turtą. Tačiau jei jūsų tikslas yra tik pritraukti kapitalą, jūs tiesiog turėsite suvalgyti kapitalo prieaugio mokestį.
Įtraukti kaip skydas
Įkūrimas tampa vis populiaresnis nekilnojamojo turto investuotojams. Inkorporuodami investuotojai gali sumažinti savo atsakomybę, priversdami korporaciją veikti kaip skydą tarp jūsų ir potencialo, kurį nuomininkas gali paduoti į teismą. Jūsų namai ir asmeniniai finansai negali būti reikalaujami jokiuose teismo procesuose ar teismo procesuose, kai jūs įtraukiate į namus. Korporacijos taip pat taiko skirtingas mokesčių taisykles, kurios yra gana palankios, ypač kai kapitalo prieaugis parduodamas turtą.
Tam tikro tipo nekilnojamojo turto investuotojams steigti yra prasminga. Jei įdarbinsite žmones, norėdami rasti ir valdyti įvairius iš pajamų gaunančius turtus, ir iš to uždirbti nemažą pelną, įregistravimas sumažins jūsų mokesčių sąskaitą ir tada pamatysite pelną per savo korporacijos akcijų struktūrą. Daugeliui nekilnojamojo turto investuotojų yra geresnių būdų, kaip gauti steigimo naudą, neapsunkinant pajamų realizavimo.
Įsigijimas gali sukurti kliūtis tarp jūsų ir pajamų, gautų iš jūsų turto, taigi, jei bet kokiu būdu priklausysite nuo tų pajamų, jums gali būti neįmanoma prieiti prie jų taip lengvai, kaip norėtumėte - ypač turėdami didelį pelną, pvz., Iš pardavimo nuosavybė. Tai palyginti lengva įtraukti, reikalaujant tik tam tikrų profesionalių patarimų ir dokumentų, tačiau išsikraustyti savo turtą iš korporacijos (pavyzdžiui, parduoti juos ir išeiti į pensiją) yra sudėtingiau, nes jūs einate tyčinio mokesčių vengimo / sukčiavimo liniją, nebent jūs parduodate korporaciją, o ne ją sudarančias savybes. Tai, be abejo, daug sunkiau nei parduoti namą.
Priešingai, jei jūs asmeniškai valdote dvi ar tris savybes ir turite dar vieną ar du, kurie yra profesionaliai tvarkomi, jums gali būti nenaudinga steigti. Jei pajamos iš jūsų nuomos nežymiai viršija kiekvieno nekilnojamojo turto išlaidas, geriau jas laikyti tokias, kokios yra, ir naudoti nusidėvėjimą bei nurašymus ten, kur galite pakeisti ar pakeisti savo nekilnojamąjį turtą į mažą verslą.
Kai kurios valstybės ne tik naudojasi smulkiu verslu, bet ir kaip alternatyva steigimui, nekilnojamojo turto investuotojams leidžia atidaryti atskirą ribotos atsakomybės bendrovę kiekvienam nuosavybės teise priklausančiam turtui. Nors tai nebūtinai sumažina mokesčius, tai apsaugo jūsų finansus, taip pat ir kiekvieną turtą, nuo bylinėjimosi, kuris gali būti pareikštas prieš vieną iš jūsų nuosavybių.
Esmė
Parduoti nuomojamą turtą gali būti sudėtinga, o dar sunkiau, jei tikitės išvengti didelės mokesčių sąskaitos už įplaukas. Jei parduodate norėdami investuoti į kitą turtą, galite tiesiog atlikti 1031 automobilio pervedimą ir atidėkite mokesčių sąskaitą. Jei parduodate, nes jums reikia kapitalo, turėsite sumokėti keletą mokesčių.
Geriausias scenarijus, kaip ir akcijų atveju, yra atidėti investicinio turto, ypač nuomos, pardavimo, kuris yra dar mažesnis ar geresnis, pardavimą, nebent jūs kompensuotumėte kreditus ar nuostolius, kad pašalintumėte dalį kapitalo prieaugio mokesčio. Tokiu būdu turėsite galimybę sumažinti bendrą mokesčių sąskaitą ir sukaupti daugiau pajamų.
