Kas yra specialus garantinis aktas?
Specialus garantinis aktas yra veika nekilnojamajam turtui, kai turto pardavėjas, žinomas kaip davėjas, garantuoja tik tai, kas įvyko jų fizinės nuosavybės metu. Kitaip tariant, paskolos davėjas negarantuoja jokių aiškių nuosavybės teisių trūkumų, kurie egzistavo prieš įgyjant turtą.
Specialūs garantiniai aktai dažniausiai naudojami sudarant komercinio turto sandorius. Vienos šeimos ir kito gyvenamojo būsto sandoriams paprastai naudojamas bendras garantijos aktas. Daugelis hipotekos kreditorių reikalauja, kad jie naudotųsi bendrosios garantijos aktu.
Specialūs garantiniai aktai gali būti vadinami daugeliu pavadinimų skirtingose valstijose, įskaitant sandorio aktą, suteikimo aktą ir ribotos garantijos aktą.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Specialus garantinis aktas yra aktas, kuriuo turto pardavėjas garantuoja tik problemas ar suvaržymus nuosavybės srityje, kilusias jo nuosavybės metu. Specialus garantinis aktas garantuoja du dalykus: Davėjui nuosavybės teise priklauso ir jis gali parduoti.; ir turtas jo nuosavybės metu nebuvo užkrautas. Specialus garantinis aktas yra labiau ribotas nei įprastas bendrosios garantijos aktas, apimantis visą turto istoriją.
Garantinių veiksmų pagrindai
Garantinis aktas suteikia nuosavybės ar nuosavybės teisių perkėlimą į komercinį ar gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą ir kartu su tam tikromis pardavėjo garantijomis. Šios garantijos apima tai, kad nuosavybės teisė į nuosavybės teises, neapmokėtus turto sulaikymo ar hipotekos ar kitus suvaržymus yra perduodama be nuosavybės ar nuosavybės, išskyrus pardavėją.
Specialus garantinis aktas, dar vadinamas ribotos garantijos aktu, yra bendrosios garantijos akto variantas. Bendrosios garantijos aktas yra labiausiai paplitęs ir pageidaujamas instrumentas, naudojamas perduodant nekilnojamojo turto nuosavybės teises JAV.
Tiek bendrosios, tiek specialiosios garantijos aktuose nustatyta:
- Pardavėjo vardas - davėjasPirkėjo vardas - gavėjasGamintojo fizinė vietaNekilnojamas turtas neturi skolų ar kliūčių, išskyrus nurodytus akte.Papildytojas garantuoja, kad jie yra teisėtas turto savininkas ir turi teisėtą teisę. Gavėjas garantuoja, kad turtui nesuteikiama jokio turto suvaržymo ir kad jokie kreditoriai, kurie jį naudoja kaip įkeitimą, neturi jokių neapmokėtų reikalavimų turtui. Yra garantija, kad nuosavybės teisė atlaikys bet kurį trečiąjį turtą. šalis pareiškia, kad turi nuosavybės teisę į šį turtą. Koncesijos davėjas padarys viską, kas būtina, kad būtų užtikrintas gavėjo turtas.
Abiejuose aktuose pirkėjui užtikrinama vienoda apsauga. Tačiau pagrindinis skirtumas tarp specialios garantijos ir bendrosios garantijos akto yra tai, kaip jie elgiasi su nuosavybės teisių suteikimo terminu.
Specialus garantinis aktas
Žodžio „specialus“ vartojimas pirkėjui gali sukelti mintį, kad aktas yra aukštesnės kokybės, tačiau specialus garantinis aktas yra mažiau išsamus ir pasižymi mažesne apsauga dėl riboto laiko, kurį jis apima. Gyvenamųjų patalpų nuosavybėje dažnai naudojami specialūs garantiniai aktai, susiję su turto uždarymu ir priverstiniu turto pardavimu, siekiant patenkinti skolą.
Bendrasis garantinis aktas apima visą turto istoriją. Tai garantuoja, kad nuosavybėje nėra jokių trūkumų ar apsunkinimų, nesvarbu, kada jie įvyko, ar kieno nuosavybė. Bendrasis garantinis aktas garantuoja pirkėjui, kad jis įgyja visiškas nuosavybės teises, nesukeldamas jokių galimų teisinių nuosavybės teisės problemų.
Su specialiu garantiniu aktu garantija galioja tik tuo laikotarpiu, kai pardavėjas turėjo nuosavybės teisę į šį turtą. Specialūs garantiniai aktai neapsaugo nuo klaidų, susijusių su laisvu ir aiškiu pavadinimu, kuris gali egzistuoti iki pardavėjo nuosavybės. Taigi specialiojo garantinio akto davėjas yra atsakingas tik už skolas, problemas ar kitus nuosavybės teisės suvaržymus, kuriuos jie sukėlė ar kurie įvyko nuosavybės metu. Gavėjas prisiima atsakomybę už visas problemas, kylančias iš ankstesnių savininkų.
Pavyzdžiui, įsivaizduokite, kad namai prieš jus turėjo du ankstesnius savininkus. Pirmasis savininkas buvo kaupiklis, o netrukus namai ir kiemas atslūgo. Miesto kodų vykdymo skyrius skyrė baudas savininkui, kuris prisirišo prie turto. Savininkas atsiliko nuo jų hipotekos, o bankas atėmė teisę parduoti namus antrajam savininkui. Kaimynystės malonumui naujasis savininkas sutvarkė namą ir sutvarkė kiemą. Po 10 metų jie pateikė namus rinkai, o jūs juos perkate naudodami specialų garantinį aktą. Po kelerių metų nuspręsite parduoti būstą. Tačiau dėl to, kad kodo vykdymo užtikrinimo priemonės netaikomos turtui, jos gali apsunkinti jūsų pardavimą. Bent jau turėsite patenkinti miesto turto suvaržymą, kad atlaisvintumėte titulą.
Pavadinimų paieškos ir draudimas
Dažniausiai ieškant pavadinimo paaiškėja turto suvaržymai ar pretenzijos į nuosavybės teisę. Pavadinimo paieška yra turimų viešųjų įrašų peržiūra siekiant nustatyti nuosavybės teises. Advokatai, nuosavybės teises turinčios įmonės ir asmenys gali atlikti nuosavybės teisių paiešką, kad patikrintų nuosavybės teises. Nors šių paieškų yra daug, visada yra tikimybė, kad kažkas bus praleista.
Dėl šios priežasties dauguma pirkėjų, nepriklausomai nuo to, kokį garantijos aktą jie naudoja, taip pat įsigyja nuosavybės teisę į turtą. Nuosavybės teisių draudimas yra nuostolių atlyginimo draudimo polisas, kuris apsaugo pirkėją nuo finansinių pretenzijų dėl jo nuosavybės teise priklausančio turto.
Argumentai už
-
Dėl specialių garantijų nuosavybės teisę gali perduoti pardavėjas ir pirkėjas.
-
Įsigiję nuosavybės draudimą, galite sumažinti ankstesnių pretenzijų dėl specialios garantijos akto riziką.
Minusai
-
Specialūs garantiniai aktai suteikia siaurą apsaugą paramos gavėjams ar pirkėjams.
-
Specialūs garantiniai aktai apima tik suteikėjo ar pardavėjo nuosavybės laikotarpį.
Specialiojo garantinio akto realiame pasaulyje pavyzdys
Nors bendrosios garantijos aktai yra labiau būdingi gyvenamojo nekilnojamojo turto sandoriams, yra viena sritis, kurioje specialus garantinis aktas tampa norma. Ši arena skirta uždarytiems nekilnojamojo turto, nekilnojamojo turto (REO) arba trumpalaikio pardavimo objektams.
Dauguma federalinės nacionalinės hipotekų asociacijos (FNMA), būsto ir urbanistikos (HUD), o bankų valdomos rezidencijos parduoda šią akciją. Galbūt viena pagrindinių priežasčių naudoti specialius garantinius dokumentus yra ta, kad pardavimo institucija nenori būti atsakinga už bet kokią su turtu susijusią situaciją iki arešto.
Pavyzdžiui, 2012 m. Pora su namais Grenados grafystėje Misisipėje neįvykdė paskolos už turtą mokėjimų. 2013 m. Vasario mėn. Turtą uždraudė jų skolintojas Wells Fargo Bank. Vėlesniuose teisiniuose dokumentuose nurodyta, kad Wells Fargo „perdavė turtą FNMA specialiu garantiniu aktu“.
