Įkeičiama hipoteka leidžia turto pirkėjui prisiimti hipoteką iš turto pardavėjo. Su tariama hipoteka gali būti naudinga tiek pirkėjui, tiek pardavėjui. Tačiau viskas priklauso nuo to, ar pirkėjas pajėgus prisiimti numatomą hipotekos normą, kuri dažnai būna mažesnė už vyraujančias rinkos normas. Be to, įgyvendinama hipoteka padeda pirkėjui išvengti tam tikrų atsiskaitymo išlaidų. Paprastai paskolos, suteiktos per pastaruosius 20 metų hipotekos, yra retai naudojamos, išskyrus pastebimas VA ir FHA paskolas.
Pirkėjas nėra vienintelė šalis, galinti pasinaudoti įkeičiama hipoteka. Pardavėjas dalijasi arbitražu arba apmokestindamas didesnę turto kainą, reikalaudamas iš pirkėjo sumokėti uždarymo išlaidas, kurias gali patirti pardavėjas, arba reikalaudamas sumokėti grynuosius pinigus už pusę pirkėjo santaupų per sutartą laiką.
Pvz., Jei dabartinė palūkanų norma yra 8%, įmanoma hipotekos norma yra 5%, o pirkėjas planuoja gyventi namuose penkerius metus, pardavėjas gali reikalauti pusės dažnai nediskontuojamų penkerių metų santaupų. laikotarpis. Tokiu atveju laikoma, kad hipoteka gali būti naudinga pardavėjui net daugiau nei pirkėjui!
Čia yra keletas tariamų hipotekų privalumų ir trūkumų tiek pirkėjams, tiek pardavėjams.
Privalumai
- Jei tikėtina palūkanų norma yra žemesnė nei dabartinės rinkos normos, pirkėjas taupo pinigus iškart. Taip pat yra mažiau uždarymo išlaidų, susijusių su hipotekos prisiėmimu. Tai gali padėti sutaupyti pinigų tiek pardavėjui, tiek pirkėjui. Jei pirkėjas gauna mažesnę palūkanų normą, pardavėjui gali būti lengviau susitarti dėl kainos, artimesnės sąžiningai rinkos prašančiai kainai. Pardavėjui taip pat gali būti naudinga naudoti hipoteka hipoteka kaip rinkodaros strategiją, siekiant pritraukti pirkėjus. Ne visos hipotekos yra įmanomos, ir pardavėjas gali įgyti didesnę įtaką rinkos konkurencijai.
Trūkumai
- Pirkėjas, kuris prisiima hipoteką, gali pareikalauti daug grynųjų pinigų arba imti antrą hipoteką. Jei namas yra vertinamas didesne kaina nei likusi hipoteka, pirkėjas turi padengti skirtumą. Būsto rinkoje gali būti už 350 000 USD, tačiau hipoteka, kuria tikimasi, yra tik 200 000 USD. Pirkėjui reikės sumokėti 150 000 USD. Antroji hipoteka yra problematiška, nes joje dalyvauja du hipotekos kreditoriai, o tais atvejais, kai pirkėjas nevykdo įsipareigojimų, sudėtinga sudaryti sutartį. Be to, prisiėmę kitą paskolą, negaliojančia laikomos paskolos nauda.
Galiausiai gali būti laikomos VA ir FHA paskolos, jei pirkėjas gauna kredito patvirtinimą iš hipotekos kreditoriaus. Šis nenumatytas atvejis nėra skolintojui, kuris sutinka, kad gali būti prisiimama paskola, o skolintojui tai yra būdas nustatyti, ar pirkėjas yra vertas kredito. Tokiais atvejais pardavėjas negaus jokio arbitražo pelno, tačiau pirkėjas turi sumokėti papildomus mokesčius VA arba FHA.
