Kas yra greita paskola?
Apvyniojama paskola yra tokia hipotekos paskola, kuri gali būti naudojama savininko finansavimo sandoriuose. Ši paskolos rūšis apima pardavėjo būsto hipoteką ir prideda papildomą prieaugio vertę, kad būtų gauta bendra pirkimo kaina, kurią pardavėjas turi sumokėti per tam tikrą laiką.
Finansavimo forma, kuria remiasi paskola, dažniausiai naudojama pardavėjų finansuojamuose sandoriuose. Apvyniojama paskola įgyja tas pačias savybes kaip ir pardavėjo finansuojama paskola, tačiau ji atsižvelgia į dabartinę pardavėjo hipoteką į finansavimo sąlygas.
Pardavėjo finansavimas
Pardavėjo finansavimas yra toks finansavimo būdas, kuris leidžia pirkėjui sumokėti pagrindinę sumą tiesiogiai pardavėjui. Pardavėjo finansavimo sandoriai kelia didelę riziką pardavėjui ir paprastai reikalauja didesnių nei vidutinių įmokų. Pardavėjo finansuojamu sandoriu susitarimas grindžiamas vekseliu, kuriame išsamiai nurodomos finansavimo sąlygos. Be to, pagal pardavėjo finansuojamą sandorį nereikia iš anksto keistis pagrindine suma, o pirkėjas sumoka įmokas tiesiogiai pardavėjui, į kurias įeina pagrindinė suma ir palūkanos.
Kaip veikia greita paskola
Įpareigojančios paskolos grindžiamos savininkų finansavimo koncepcija ir jose naudojama ta pati pagrindinė struktūra. Apvyniojimo paskolos struktūra naudojama savininko finansuojamuose sandoriuose, kai pardavėjui yra likutis likusiam sumokėti už pirmąją būsto paskolą. Apvyniojant paskolą atsižvelgiama į likusį pardavėjo esamos hipotekos likutį pagal sutartyje numatytą hipotekos normą ir pridedamas papildomas likutis, kad būtų nustatyta bendra pirkimo kaina.
Apvyniojant paskolą, pardavėjo bazinė palūkanų norma yra pagrįsta esamos hipotekos paskolos sąlygomis. Norėdami išsilyginti, pardavėjas turi bent uždirbti palūkanas, atitinkančias paskolos normą, kuri vis tiek turi būti grąžinta. Taigi pardavėjas gali lanksčiai derėtis dėl pirkėjo palūkanų normos, atsižvelgiant į jų dabartines sąlygas. Paprastai pardavėjas norės susitarti dėl didžiausios įmanomos palūkanų normos, kad galėtų sumokėti už pirmą hipoteką ir taip pat uždirbti palūkanas už sandorį.
Apvyniotos paskolos gali būti rizikingos pardavėjams, nes jie prisiima visą paskolos įsipareigojimų nevykdymo riziką.
Įvertinimo paskolos pavyzdys
Tarkime, kad Joyce savo namuose turi 80 000 USD hipoteką, kuriai taikoma 4% įmoka. Ji parduoda savo namus Brianui už 120 000 USD, kuris sumažina 10% ir pasiskolina likusią dalį arba 108 000 USD 7% palūkanų norma. Joyce uždirba 7% nuo 28 000 USD (skirtumas tarp 108 000 ir 80 000 USD), pridėjus skirtumą tarp 7% ir 4% už 80 000 USD hipoteką.
Ypatingos paskolos aplinkybės
Apvynioti paskolas pardavėjams gali būti rizikinga, nes jie prisiima visą paskolos įsipareigojimų nevykdymo riziką. Pardavėjai taip pat turi būti tikri, kad į jų esamą hipoteką nėra įtraukta išlygos, pagal kurią jie privalo visiškai grąžinti hipoteką skolinančią instituciją, jei perleidžiama nuosavybės teisė į nuosavybę arba jei turtas parduodamas. Susvetimėjimo sąlygos yra būdingos daugeliui hipotekos paskolų, kurios dažnai neleidžia sudaryti paskolų apmokestinimo atvejų.
