Kas yra melodija?
„Mello-Roos“ yra ad hoc Kalifornijos mokesčių rajonas, sukurtas finansuoti infrastruktūros projektą. Rajonas gali būti sukurtas tik gavus dviejų trečdalių rinkėjų pritarimą ir leidžiantis jo gyventojams apskaičiuoti specialų mokestį. 1982 m. Buvo įgyvendintas valstybinis įstatymas, leidžiantis tokiems rajonams, kaip būdas savivaldybėms apeiti 1978 m. Valstybės nustatytą turto mokesčio viršutinę ribą.
„Mello-Roos“ mokesčių įstatymas išlieka ginčytinas. Buvo žinoma, kad Kalifornijos kūrėjai savo naujai pastatytus namus reklamuoja kaip „No Mello-Roos!“.
Mello-Rooso supratimas
Mello-Roos bendruomenės patalpų rajoną (CFD) gali sukurti miestas, apskritis ar mokyklos rajonas.
„Mello-Roos“ leidžia vietinei apskrities ar miesto valdžiai ar mokyklos rajonui parduoti obligacijas tam, kad būtų galima finansuoti konkretų projektą ar paslaugą. Pagal Kalifornijos įstatymus leidžiami projektai - nuo infrastruktūros tobulinimo iki policijos ir priešgaisrinių tarnybų, mokyklų, parkų ir vaikų priežiūros įstaigų.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- „Mello-Roos“ yra specialus mokesčių apskaičiavimo rajonas, įsteigtas Kalifornijoje, siekiant finansuoti vietinę infrastruktūrą ar paslaugas. Mokestis taikomas tik tiems rajono gyventojams, kurie gauna naudos iš projekto. Įstatymas, leidžiamas „Mello-Roos“ rajonams, buvo sukurtas tam, kad bendruomenės galėtų kaupti pinigų vietiniams projektams, nepaisant 13 pasiūlymo dėl nekilnojamojo turto mokesčių viršutinių ribų apribojimų.
Mokesčio apskaičiavimas gali būti imamas tol, kol bus grąžinta visa apygardai išleista obligacijų skola su palūkanomis.
„Mello-Roos“ ištakos
„Mello-Roos“ mokestis pavadintas įstatymo rėmėjų, Kalifornijos valstijos seniūno Henry Mello ir valstijos asamblėjos Mike'o Roos'o vardu.
Jų įstatymu buvo išvengta 13 pasiūlymo. Tas 1978 m. Kalifornijos konstitucijos pakeitimas apriboja nekilnojamojo turto mokesčius iki 1% įvertintos vertės ir nustato, kad padidėjimo norma padidėja iki 2% per metus.
Nekilnojamas turtas privalo informuoti potencialius pirkėjus, jei namai yra Mello-Roos bendruomenės patalpų rajone.
„Mello-Roos“ mokestis yra apskaičiuojamas nuo žemės, tačiau jis nėra pagrįstas įvertinta turto verte. Tokiu būdu ji gauna aplink 13 pasiūlymo nustatytą viršutinę ribą.
Šiandien „Mello-Roos“ dažniausiai naudojamas kuriant infrastruktūrą ar palaikymo paslaugas naujose vietose ir aplink jas. Tai taip pat suteikia galimybę patobulinti senesnes ir mažiau pasiturinčias apylinkes, kurios nebeima pakankamai turto mokesčių pagrindinėms paslaugoms padengti.
Privalumai ir trūkumai Mello-Roos
„Mello-Roos“ įstatymo šalininkai sako, kad tai suteikia galimybę naujų būstų statybai ir mažesnėmis kainomis galutiniams pirkėjams. Kūrėjas, planuojantis didelę naują bendruomenę, galėtų arba sumokėti už tai, kad finansuoja naują infrastruktūrą bendruomenėje ir jos apylinkėse, arba perkelti išlaidas padidindamas namų kainas.
Oponentai atkreipia dėmesį į papildomą mokesčių naštą ir galimus sunkumus parduodant būstą, kuriam taikomas specialus mokesčių apskaičiavimas.
„Mello-Roos“ mokesčiai paprastai nėra atskaitytini iš federalinių mokesčių, nes jie neatitinka IRS atskaitos reikalavimų.
Puikus spausdinimas ant „Mello-Roos“
CFD išleista obligacija yra laikoma turto suvaržymu, o nesumokėjus mokesčio greitai gali būti uždarytas turtas, nes Mello-Rooso rajonams taikomi pagreitinti rinkos uždarymo įstatymai.
Pagal įstatymą nekilnojamojo turto agentai privalo informuoti potencialius pirkėjus, jei namuose yra CFD ir todėl jiems taikomas specialus mokesčių apskaičiavimas.
„Mello-Roos“ mokesčiai paprastai yra išvardijami kaip eilutė turto metinėje mokesčių sąskaitoje, nors kartais rajonas namų savininkams atsiųs atskirą sąskaitą. Apskrities vertintojų kabinetai tvarko Mello-Rooso rajonų apskaitą.
